TJ 75056, 28 mai 2025, RG 25/00659
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 14]
■
Loyers commerciaux
N° RG 25/00659
N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z2C
N° MINUTE : 2
Assignation du :
20 Décembre 2024
Jugement avant dire droit[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [M] [B][2]
[2]
[Adresse 5]
[Localité 10]
Médiateur : [P] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 10]
JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2025
DEMANDERESSE
S.A.R.L AUX DELICES DE KENZA
[Adresse 9]
[Localité 11]
représentée par Maître Agesilas MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0757
DEFENDERESSE
S.A.R.L SECOIA SARL
[Adresse 2]
[Localité 12]
représentée par Maître Iris NAUD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0087
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 28 Mars 2025 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 28 avril 2014 l'indivision [H] [V] [K] [C] aux droits de laquelle vient la S.A.R.L SECOIA a donné à bail à la société LOYS MARTINI aux droits de laquelle est venue la S.A.R.L AUX DELICES DE KENZA, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 8] dans le [Localité 1] pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er avril 2013, à destination de " Boulangerie Pâtisserie confiserie glaces cuisine traiteur et boissons à emporter " portant sur une boutique et un appartement, moyennant le versement d'un loyer annuel de 33.000 euros hors charges qui serait selon la locataire de 37.765,76 euros à ce jour.
Par lettre recommandée du 13 janvier 2022, la locataire a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2022, avec plafonnement à l'indice ILC.
Suivant acte extra judiciaire du 21 mars 2022, la S.A.R.L SECOIA a accepté le principe du renouvellement pour une durée de neuf années, indiquant qu'elle entendait que le prix du loyer soit porté à 80.000 euros par an HT HC.
Suivant acte extra judiciaire en date du 23 mars 2023, la locataire a fait savoir à la bailleresse qu'elle sollicitait que le nouveau loyer soit fixé selon la variation des indices ILC tel que prévu par le bail.
Selon mémoire préalable à l'action en fixation du bail renouvelé notifié le 5 janvier 2024 la bailleresse a demandé de fixer le loyer renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme anuelle de 80.000 euros, subsidiairement a sollicité la désignation d'un expert pour donner son avis sur la valeur locative, et dans ce cas fixer le loyer provisionnel à la somme de 80.000 euros que le locataire devra régler à compter du 1er avril 2022 jusqu'à la fin de la procédure.
Elle soutient que le loyer doit être déplafonné eu égard à la modification notable des facteurs locaux de commercialité liés notamment au côté résidentiel du quartier de la [Adresse 16] qui profite à la locataire depuis l'augmentation du télétravail des actifs dues à la pandémie de COVID.
Aucun accord n'ayant été conclu entre les parties, la S.A.R.L AUX DELICES DE KENZA a notifié à la S.A.R.L SECOIA, par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juin 2024, un mémoire préalable, sollicitant la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 36.122,11 euros en principal HT HC et à la même somme en cas d'expertise.
C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 20 décembre 2024, la S.A.R.L AUX DELICES DE KENZA a fait assigner la S.A.R.L SECOIA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- fixer le montant du loyer du prix du bail renouvelé à effet du 1er avril 2022 à la somme anuelle de 36.122,11 euros HT HC aux clauses et conditions du bail expiré.
- pour le cas où une mesure d'expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 36.122,11 euros.
- condamner la S.A.R.L SECOIA aux dépens,
- ordonner l'exécution provisoire.
Au soutien de sa demande, la locataire soutient que la bailleresse ne rapporte pas la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité lié à la mise en place du télétravail et que le loyer doit être fixé sur la base de l'évolution des indices.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.
A l'issue des débats, les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 28 mai 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s'il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33.
Ces éléments sont :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité.
Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail, ainsi que sur la date de prise d'effet de ce renouvellement au 1er avril 2022, mais sont en désaccord sur le montant de ce loyer et, notamment sur l'existence d'un motif de déplafonnement tiré de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur la valeur locative.
L'article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que " si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ".
En l'état des moyens exposés, et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.
Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin en qualité d'expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité visée à l'article L.145-33 et de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2022, aux frais avancés de la S.A.R.L SECOIA, demanderesse au déplafonnement et qui a le plus intérêt à voir l'expertise prospérer.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce
Il y a lieu, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les demandes et de réserver les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate, le principe du renouvellement du bail liant la S.A.R.L SECOIA et la S.A.R.L AUX DELICES DE KENZA concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 15] à compter du 1er avril 2022,
Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :
Mme [M] [B]
[Adresse 6]
01.47.42.09.40 - [Courriel 17]
avec mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux situés et de les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2022 des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 15] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 janvier 2026.
Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L SECOIA à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 15 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,
Dit que l'affaire sera rappelée le 26 septembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Monsieur [P] [Y]
[Adresse 4]
01 45 63 57 32 - [Courriel 13]
Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à [Localité 14], le 28 mai 2025.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT
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