TJ 75056, 28 mai 2025, RG 24/14016
Vérifier : TJ 75056, 28 mai 2025, RG 24/14016 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/14016
N° Portalis 352J-W-B7I-C6LFX
N° MINUTE : 1
Assignation du :
07 Novembre 2024
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [B] [T][2]
[2]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Médiateur : Martine BOURRY D'ANTIN
[Adresse 4]
[Localité 6]
JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2025
DEMANDERESSE
S.A.R.L SPEP
[Adresse 11]
[Localité 7]
représentée par Maître Daniela SABAU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0046
DEFENDERESSE
S.C.I SCI [Adresse 11] GUY
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître Thierry MOUNICQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0097
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 28 mars 2025 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2014, la S.C.I [Adresse 11] GUY a donné à bail commercial à la société SPEP des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 11], pour une durée de neuf années à compter du 15 décembre 2014, l'exercice de l'activité ainsi désignée " restauration – ventes à emporter à l'exclusion de toute autre " moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros en sus d'une provision pour charges égale à 50 euros par mois soit un loyer annuel initial de 36.000 euros.
Par acte extra judiciaire en date du 6 juillet 2023 , la société SPEP a sollicité le renouvellement du bail à compter du 15 décembre 2023 aux mêmes prix, charges, clauses et conditions que le bail en cours.
Selon acte extra judiciaire en date du 18 septembre 2023, la S.C.I [Adresse 11] GUY a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel à 46.800 euros.
Selon un mémoire en date du 10 juillet 2024, la société SPEP a pris acte de l'accord de la bailleresse sur le principe du renouvellement sollicitant la fixation du loyer à la somme de 26.200 euros hors taxes et hors charges selon un avis de valeur locative.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 7 novembre 2024, la société SPEP a assigné la S.C.I SCI [Adresse 11] GUY à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
L'affaire a été retenue à l'audience du 28 mars 2025 à laquelle la société SPEP et la SCI [Adresse 11] GUY étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié et de son assignation, la S.A.R.L SPEP demande au juge des loyers commerciaux de :
- Juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qui s'avère largement inférieure au dernier loyer contractuel,
- Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 15 décembre 2023 à la somme annuelle en principale de 26.200 €/an HT HC (vingt-six mille deux cents euros), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,
- Juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous loyers trop perçus par le bailleur, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du Juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
Subsidiairement, et si une mesure d'instruction venait à être ordonnée,
- Fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 26.200 € /an (vingt-six mille deux cents euros) en principal pendant la durée de l'instance, et ce dans les termes de l'article L. 145-57 du code de commerce,
- Dire que la provision à valoir sur les frais d'expertise sera avancée par la S.C.I [Adresse 11] GUY,
En tout état de cause,
- Condamner la S.C.I [Adresse 11] GUY à régler la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans son mémoire en réplique régulièrement notifié, la S.C.I [Adresse 11] GUY demande au juge des loyers commerciaux de :
- JUGER que la société SPEP n'apporte pas la preuve que la valeur locative au 15 décembre 2023 serait inférieure au montant du loyer plafonné tandis que la société S.C.I [Adresse 11] GUY apporte la preuve contraire,
En conséquence :
- DEBOUTER la société SPEP de l'ensemble de ses demandes principales et subsidiaires,
- FIXER le montant du loyer renouvelé au 15 décembre 2023 à son montant plafonné soit la somme annuelle de 43.734,19 euros HT/HC,
A titre subsidiaire, si une expertise judiciaire était ordonnée :
- METTRE à la charge de la société SPEP la provision à valoir sur les frais d'expertise,
- FIXER le loyer provisionnel à son montant actuel, soit à la somme de 40.020 € HT et HC en principal pendant la durée de l'instance,
En tout état de cause :
- CONDAMNER la société SPEP à payer à la société S.C.I GUY [Adresse 11], qui est une S.C.I familiale, une indemnité de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société SPEP aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Thierry MOUNICQ, avocat au barreau de Paris ;
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
La société SPEP demande à l'apui d'un avis sur la valeur locative établi à sa demande par le cabinet ROBINE, de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la baisse en faisant valoir que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné.
Elle demande à défaut d'ordonner une mesure d'expertise.
En réplique, la S.C.I [Adresse 11] GUY s'oppose à la demande et à la mesure d'expertise demandée qui selon elle reviendrait à suppléer la carence de la locataire dans l'administration de la preuve.
La bailleresse fait valoir qu'un seul avis de valeur dont elle conteste le caractère pertinent à l'appui d'autres références locatives, doit être écarté.
Elle soutient que, la locataire ne rapportant pas la preuve d'une valeur locative réelle inférieure, le montant du loyer renouvelé doit être fixé au loyer plafonné, soit à hauteur de la somme de 43.734,19 euros selon le calcul visé en page 9 par le cabinet ROBINE.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 15 décembre 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Il est acquis que le loyer du bail renouvelé ne peut excéder ni le plafond résultant des indices défini à l'article L.145-34 du code de commerce qui constitue à priori la référénce déterminant l'évolution de la valeur locative ni la valeur locative définie à l'article L.145-33 ci-dessous rappelé.
L'article L.145-33 du code de commerce dispose :
“ Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1) Les caractéristiques du local considéré ;
2) La destination des lieux ;
3) Les obligations respectives des parties ;
4) Les facteurs locaux de commercialité ;
5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.”
Il n'est pas contesté que le prix du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné.
En l'espèce la locataire demande de fixer le loyer à la valeur locative qu'elle estime inférieure au plafond indiciel ce que la bailleresse conteste faute de preuve.
Il est constant que le juge des loyers commerciaux ne peut retenir le loyer plafond sans déterminer préalablement la valeur locative .
L'expertise non contradictoire réalisée à sa demande par la société SPEP sans qu'il y ait lieu de l'écarter, ne suffit pas à établir la preuve de la valeur locative des lieux loués.
Il résulte de ce qui précède et en l'état des moyens exposés et des pièces produites, qu'il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.
Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés qui seront partagés entre les parties par moitié, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
En application de l'article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SPEP pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.C.I [Adresse 11] GUY et la S.A.R.L SPEP, portant sur les locaux sis à [Adresse 11] à compter du 15 décembre 2023,
Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder :
Monsieur [B] [T]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 9]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 11] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative à la date du 15 décembre 2023 des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 15 décembre 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 janvier 2026 ;
Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par moitié par la S.C.I [Adresse 11] GUY et par la S.A.R.L SPEP à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 8]) au plus tard le 15 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l'affaire sera rappelée le 26 septembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame Martine BOURRY D'ANTIN
Association AME
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 10]
Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à PARIS, le 28 mai 2025.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.