TJ 91228, 16 mai 2025, RG 25/00016

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE
DU 16 Mai 2025

MINUTE N° : 807
Références : R.G N° N° RG 25/00016 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVTV

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. SARL ELCAS
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [P]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Avril 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 16 Mai 2025, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me CHOUMER
+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 5 mars 2024, la SARL ELCAS a donné en location à Monsieur [O] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 734,53 €, provision sur charges comprises.

Le 14 août 2024, la SARL ELCAS a fait délivrer à Monsieur [O] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 160,00 € selon décompte arrêté au 13 août 2024.

La SARL ELCAS a, par voie électronique le 15 août 2024, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée le 24 janvier 2025 à étude, la SARL ELCAS a attrait Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d'instance, la SARL ELCAS sollicite de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours d’un serrurier et de la [Localité 6] Publique si nécessaire ;dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner par provision Monsieur [O] [P] au paiement de la somme de 4 782,74 € au titre des loyers et charges impayés, ainsi que 163,23 € de frais d’huissier arrêtées au mois de janvier 2025 inclus, augmenté des intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 août 2024 pour la somme de 2 298,22 €, et à compter du présent exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement ;condamner par provision Monsieur [O] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;condamner par provision Monsieur [O] [P] au paiement de la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner par provision Monsieur [O] [P] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.
Le 27 janvier 2025, la SARL ELCAS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L'audience s'est tenue le 3 avril 2025.

Lors de l’audience, la SARL ELCAS, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6 948,18 €. Elle précise que depuis septembre 2024, il n’y a pas eu de règlement. Elle déclare s’opposer à l’octroi de tout délai.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’exitence d’une procédure de surendettement ouverte à l’égard de Monsieur [O] [P].

Monsieur [O] [P] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SARL ELCAS verse aux débats un décompte arrêté au 1er avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 948,18 €, hors dépens.

Malgré l'absence du défendeur, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Néanmoins, l’échéance du mois d’avril, qui est payable selon les stipulations contractuelles au plus tard le premier de chaque mois (page 3 sur 24 du contrat de bail), n’était pas encore exigible au jour du décompte et sera donc déduite (734,53 €).

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SARL ELCAS est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [P] à payer à la SARL ELCAS la somme provisionnelle de 6 213,65 € actualisée au 1er avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 160,00 € à compter du 14 août 2024, date du commandement de payer, et sur la somme de 4 053,65 € à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des frais d’huissier de justice

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la somme réclamée au titre des frais d’huissier de justice comprend le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX. Elle relève des dépens et sera traitée en tant que telle.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 août 2024, soit deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (page 5/24 du contrat) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Ce délai de deux mois, plus favorable au locataire, se substitue au délai de six semaines prévu par le législateur.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [O] [P] le 14 août 2024, pour un montant principal de 2 160,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 octobre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [O] [P] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [O] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SARL ELCAS qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [P], dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [P], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 août 2024 (138,22 € comprenant un droit d’engagement des poursuites de 52,02 €) et de sa notification à la CCAPEX (12,02 €, en l’absence d’application du coefficient multiplicateur prévu par l’article A. 444 46 du code de commerce, cet acte n’étant pas relatif à une obligation pécuniaire déterminée).

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Monsieur [O] [P] sera condamné à payer à la SARL ELCAS la somme de 600,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS