TJ 92050, 22 mai 2025, RG 24/00081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

N° RG 24/00081 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZOF2

AFFAIRE

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

C/

[S] [N], [U] [P]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [N]
né le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 15] (MALI)
[Adresse 11]
[Localité 14]

non comparant

Madame [U] [P]
née le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 16]
Chez M. et Mme [P] [Adresse 5]
[Localité 12]

comparante en personne et assistée par Me Luciana MALONDA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 233

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

FAITS ET PROCEDURE

Suivant commandement délivré le 12 avril 2024, et publié le 17 mai 2024 au Service de la publicité foncière de VANVES 2, volume 2024 S numéro 33, la CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [S] [N] et Madame [U] [P], divorcée [N], situés à [Localité 14], [Adresse 13], cadastrés section AS numéro [Cadastre 7] lieudit “[Adresse 17]”, numéro [Cadastre 9] lieudit “[Adresse 17]”, numéro [Cadastre 8] lieudit “[Adresse 1]” et numéro [Cadastre 10] lieudit “[Adresse 17]”, pour une contenance totale de 72a 72ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 24 juin 2024, la CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [S] [N] et Madame [U] [P], à comparaître devant le juge de l'exécution à l'audience du 12 septembre 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l'Exécution le 26 juin 2024.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 mars 2025.

Aux termes de ses écritures, notifiées par la voie électronique du RPVA, le 13 mars 2025, la CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, représentée par son conseil sollicite du juge de l’exécution notamment de:
A titre principal :
- mentionner le montant de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme totale de 226.946,44 € arrêtée au 12 avril 2024 outre les frais et intérêts aux taux contractuels échus et à échoir à compter du 13 avril 2024,
A titre subsidiaire :
- déclarer abusive et par voie de conséquence réputée non écrite le paragraphe suivant de l’article 17 des conditions générales du prêt consenti par la CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, à Monsieur et Madame [N] :
“Défau de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée” ;
- mentionner le montant de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme totale de 65.684,38 € arrêtée au 13 mars 2025 outre les échéances impayées et intérêts aux taux contractuels majorés à échoir à compter du 14 mars 2025,
En tout état de cause :
- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,
- déterminer les modalités de poursuite de la procédure conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, notamment de publicité et de visite de l’immeuble,
- en cas de vente amiable, fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, à la somme de 245.000 euros,
- dire et juger qu’en cas de vente amiable, le prix de vente sera consigné auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS et que les frais et émoluments de poursuite dus à la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, en ce compris les émoluments prévus à l’article A. 444-191, V du Code de commerce, devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente et des frais de la vente amiable directement entre les mains de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable,
- ordonner, à défaut de vente amiable, la vente forcée à l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer, en un seul lot, des biens saisis sur la mise à prix de 149.000 euros,
- désigner la SELARL ATLAS JUSTICE, commissaires de justice, qui a établi le procès-verbal de description des biens saisis, pour assurer la visite de ce bien, avec l’assistance d’un serrurier et du commissaire de police ou, à défaut, en présence de deux témoins,
- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente et dire qu’ils seront compris dans les frais taxés de vente.

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [U] [P], représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution, notamment de :
- déclarer abusive et par voie de conséquence réputée non écrite l’article 17 des coditions générales de prêt consenti par la CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à Monsieur [S] [N] et Madame [U] [P],
- écarter la clause de déchéance du terme,
- fixer le montant de la créance de l’organisme prêteur au montant du capital restant dû à ce jour, lequel devra tenir compte des versements effectués spontanément par les emprunteurs et des mesures d’exécution forcées pratiquées,
- autoriser Madame [U] [P] à vendre amiablement les bien indivis entre elle et Monsieur [S] [N], au prix vendeur de 196.000 euros,
- condamner Monsieur [S] [N] à verser à Madame [U] [P] la somme de 3.000 euros sur le fodement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens dont distraction au profit de Pierre SAINT-MARC-GIRARDIN, avocat aux offres de droit.

Monsieur [S] [N] n’a pas comparu.

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter à l’assignation et aux écritures des parties visées par le greffe à l’audience, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la régularité de la déchéance du terme

En application de l’article L.212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, la Cour de justice de l’Union Européenne a précisé que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractèare abusif d’une clause contractuelle.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle dès qu'il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Par un arrêt du 29 mai 2024, la Cour de cassation a ensuite précisé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, s’agissant en l’espèce d’un délai de quinze jours, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

En l’espèce, la clause litigieuse, relative à la déchéance du terme du contrat de prêt stipule :
“ le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un ou l’autre des cas suivants : (...)
- défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure, par simple lettre recommandée”.

En application de cette clause, la déchéance du terme a été prononcée par la CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE par courrier du 7 janvier 2021, après mise en demeure du 28 septembre 2020.

Le fait que les débiteurs aient eu connaissance de cette clause ainsi que de l’ensemble des conditions générales des contrats de prêt, au moment de la souscription des prêts est indifférent. La clause de déchéance du terme, qui prévoit la résiliation du prêt dans un délai de quinze jours après mise en demeure apparaît de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Le caractère abusif d'une clause doit s'apprécier au moment de la conclusion du contrat en sorte qu’il importe peu que la banque ait, en l’espèce, laissé un délai plus long aux débiteurs pour régulariser le paiement des échéances impayées.

La gravité du manquement du consommateur et le fait que Monsieur [N] ait refusé de régler les échéances du prêt à partir de 2019 reste également inopérant puisqu’il s’agit de mettre en balance, au moment de la signature du contrat, la gravité du manquement du débiteur à ses obligations visé par la clause de déchéance du terme, en l’espèce l’absence de paiement d’échéances pendant une période limitée, et la faculté que ladite clause lui laisse pour remédier à ce manquement.

Ainsi, en l’espèce, la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et doit donc être réputée non écrite en ce qu’elle prévoit un délai de 15 jours après mise en demeure, pour prononcer la déchéance du terme en cas de non-paiement de mensualités, ce délai n’apparaissant pas raisonnable pour permettre aux débiteurs de remédier aux effets de la clause de déchéance du terme et de régulariser le paiement des échéances impayées.

La déchéance du terme n'est donc pas acquise et le créancier poursuivant ne pourra poursuivre le paiement des sommes réclamées à ce titre.

À défaut de pouvoir obtenir le paiement des sommes dues au titre de l'exigibilité anticipée du prêt, le créancier poursuivant ne peut prétendre qu'au paiement des seules mensualités échues à la date de délivrance du commandement de valant saisie immobilière, soit la somme de 54.509,56 euros, arrêtée au 12 avril 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisée à vendre son bien à l’amiable, Madame [P] produit l’ordonnance de référés du 11 février 2025 l’autorisant à procéder seule à la vente du bien indivis. Elle verse aux débats un mandat de vente, avec une agence immobilière, pour un prix de vente net vendeur de 284.800 euros, en date du 4 mars 2025.

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.
Il convient donc d'accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 245.000 euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur les frais de poursuite et les dépens

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1.872,89 euros.

Il y a lieu de rappeler qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A. 444-191 V du code de commerce.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande, compte tenu de la nature du conflit, de ne pas faire droit la demande de la société CENTRALE KREDIETVERLENING au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente, sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner leur distraction.

PAR CES MOTIFS