TJ 67482, 28 mai 2025, RG 24/01415

N° RG 24/01415 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NELB

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/01415
N° Portalis DB2E-W-B7I-NELB

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Jean WEYL
- Mme [U]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 MAI 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. d’HLM 3F GRAND EST, Groupe Action Logement
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 498 273 556
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Jean WEYL, substitué par Me Léa MOUREY, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Madame [Y] [U]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [B] [P], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

ORDONNANCE :
Contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/01415 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NELB

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 février 2017 avec prise d'effet au 28 février 2017, la SA 3F GRAND EST a loué à Madame [Y] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] (logement [Adresse 7]), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 633,56 euros outre 1288,33 euros de provision pour charges, payable à terme échu avant le 5 du mois suivant.

Par avenants signés le 7 novembre 2017 et le 28 mai 2020, la SA 3F GRAND EST à loué à Madame [Y] [U] deux emplacements de stationnement (parking [Adresse 6] et parking [Adresse 5])

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la SA 3F GRAND EST a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 055,73 euros au titre des loyers et charges échus au mois 24 juillet 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus, afférant au local d'habitation et aux deux places de stationnement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, la SA 3F GRAND EST a fait assigner Madame [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en référé et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués s'agissant du logement et des deux places de stationnement,condamner la locataire à payer une provision de 3 160,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 7 octobre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 11 mars 2025.

A cette audience, la SA 3F GRAND EST, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 101,80 euros, au titre des loyers et charges échus au 7 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Elle indique que le paiement du loyer courant n'est pas intégralement repris, elle s'oppose à des délais de paiement.

Citée par acte délivré à à étude, Madame [Y] [U] comparaît en personne. Elle ne conteste pas la demande, en son principe ni en son montant. Elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois Elle explique qu'elle verse tous les mois 600 euros pour le loyer courant et 100 euros en sus pour apurer la dette. Elle verse le 21 du mois dans la mesure où elle perçoit son salaire le 20 du mois. Elle indique que ses APL ont été suspendues. Elle a plusieurs crédits en cours. Elle souhaite ouvrir un dossier de surendettement. Elle précise être mère de 4 enfants, tous mineurs.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 7 mars 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels la locataire perçoit 2 863,14 euros de ressources mensuelles constituées de salaire, d'allocations familiales et sociales et d'une pension alimentaire. Elle a des charges mensuelles à hauteur de 1 619,48 euros, elle verse également 559,86 euros par mois à 5 établissements bancaires au titre de crédits contractés.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 7 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 11 mars 2025 .

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA 3F GRAND EST verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Madame [Y] [U] ne conteste pas la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort des pièces fournies qu'au 7 mars 2025, la dette locative de Madame [Y] [U] s’élève à la somme de 4 101,80 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et les deux emplacements de parking, terme du mois de février 2025 inclus.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [Y] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 septembre 2024 et que la locataire est occupant sans droit ni titre. Il n'est pas sérieusement contestable qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Madame [Y] [U] sera condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Madame [Y] [U] sollicite des délais de paiement sur 34 mois en indiquant qu'elle est en capacité de verser 115 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette locative dans ce délai. Elle indique qu'elle verse le loyer courant et 100 euros en sus.

Le bailleur indique que la locataire ne verse que partiellement le loyer courant et s'oppose aux délais de paiement.

Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [Y] [U] a vécu de périodes difficiles ayant considérablement grevé sa situation financière et notamment en raison de différentes procédures avec son ancien compagnon. De nombreux efforts ont été consentis de sa part pour payer le loyer courant, des démarches sont effectuées en parallèle auprès de différents organismes pour des aides et rappels et est envisagé le dépôt d'un dossier de surendettement.

Le décompte actualisé au 7 mars 2025 fourni par le bailleur met en lumière que pour les loyers des mois de décembre 2024 et et janvier 2025 le loyer courant n'a été versé que partiellement, alors que le loyer du mois de février est exigible depuis le 5 mars 2024, son paiement n'est pas encore intervenu.

Dans ces conditions et malgré les efforts de Madame [Y] [U], il y a lieu de relever qu'elle n'est pas en capacité d'apurer la dette locative dans la mesure où le paiement intégral du loyer des derniers mois n'est pas repris, qu'elle a un nombre conséquent de crédits à rembourser, que ses ressources ne lui permettent pas de faire face à des délais de paiement.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement de Madame [Y] [U].

IV. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [U] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F GRAND EST et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [Y] [U] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l'action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2017 avec prise d'effet au 28 février 2017 entre la SA 3F GRAND EST, d'une part, et Madame [Y] [U], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] (logement [Adresse 7]) et sur les deux places de stationnement (parking [Adresse 6] et parking [Adresse 5]) sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA 3F GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [Y] [U] à verser à la SA 3F GRAND EST une provision de 4 101,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés pour le logement et les deux places de stationnement (décompte arrêté au 7 mars 2025, mois de février 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [Y] [U] à verser à la SA 3F GRAND EST une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Madame [Y] [U] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [Y] [U] à verser à la SA 3F GRAND EST une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mai 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS