TJ 67482, 28 mai 2025, RG 24/01417

N° RG 24/01417 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NELD

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/01417
N° Portalis DB2E-W-B7I-NELD

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Jean WEYL
- M. [P]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU28 MAI 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. d’HLM 3F GRAND EST, Groupe Action Logement
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 498 273 556
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Jean WEYL, substitué par Me Léa MOUREY, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [F] [P]
né le 08 Juillet 1972 à [Localité 5] (MAROC)
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [N] [G], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

ORDONNANCE :
Contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/01417 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NELD

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2014 avec prise d'effet au 5 novembre 2014, la SA 3F GRAND EST a loué à Monsieur [F] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 367,90 euros outre 74,53 euros de provision pour charges, payables à terme échu et avant le 5 du mois suivant.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la SA 3F GRAND EST a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 084,56 euros au titre des loyers et charges échus au 30 juillet 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la SA 3F GRAND EST a fait assigner Monsieur [F] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer une provision de 3 564,85 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 4 octobre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 11 mars 2025.

A cette audience, la SA 3F GRAND EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 589,81 euros, au titre des loyers et charges échus au 5 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La demanderesse précise ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement tels que proposés sur 36 mois avec clause cassatoire en indiquant que le paiement du loyer courant est repris.

Cité par acte délivré à à étude, Monsieur [F] [P], comparait en personne. Il ne conteste pas la demande. Il précise percevoir 2 000 euros de salaire mensuel et avoir des charges à hauteur de 1 150 euros par mois et propose d’apurer la dette locative par mensualités de 100 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 4 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA 3F GRAND EST verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Monsieur [F] [P] ne conteste pas l'arriéré locatif ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort ainsi des pièces fournies et des débats qu'au 5 mars 2025, la dette locative de Monsieur [F] [P] s’élève à la somme de 3 589,81 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 1er août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, de la reprise du paiement du loyer courant et de l'accord de la bailleresse, il y a lieu d'accorder à Monsieur [F] [P], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [F] [P] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [F] [P] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [F] [P] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA 3F GRAND EST les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS