TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00414

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ :[Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00414 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TY7

Minute : 25/00146

Société de REQUALIFICATIONS DES QUARTIERS ANCIENS SOREQA
Représentant : Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0131

C/

Monsieur [P] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [P] [D]

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 05 Mai 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 05 Mai 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIETE DE REQUALIFICATIONS DES QUARTIERS ANCIENS SOREQA
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0131

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [D]
[Adresse 4]
[Localité 8]
comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2018, Monsieur [X] [N] a donné à bail à Monsieur [P] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 700 euros outre des provisions sur charges. Par acte en date du 30 novembre 2021, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) est venue aux droits du bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, laSociété de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme de 14.500,80 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) a fait assigner Monsieur [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut d’assurance à titre principal, sinon pour défaut de paiement des loyers et charges à titre subsidiaire,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Monsieur [P] [D] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 14.500,80 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 novembre 2024 et que le locataire n’a pas justifié d’une assurance dans le mois de la délivrance du commandement.

A l'audience du 24 mars 2025, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 15.215,60 euros, selon décompte en date du 17 mars 2025.

Comparante en personne avec la présence d’un ami qui assurait la traduction, Monsieur [P] [D] a reconnu la dette sous réserve de la déduction de la somme de 470 euros payée le 15 janvier 2025, de la somme de 700 euros payée le 5 février 2025 et de la somme de 700 euros payée le 11 mars 2025. Il a affirmé que ses revenus s'élèvent à 1.200 euros par mois et qu’il a fait un AVC. Il précise qu’il ne savait pas qu’il devait s’assurer, qu’il ne comprend pas bien le français et qu’il va s’assurer d’ici la fin de semaine.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 14.500,80 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette et d’un mois pour justifier de l’assurance du logement, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois, que pour l'assurance du bien dans le délai d’un mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2024, sans que la suspension de la clause résolutoire ne soit possible compte tenu du défaut de justification de l'assurance.

En effet si en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et suspendre les effets de la clause résolutoire en cas de reprise du versement intégral du loyer courant à la demande de l’un ou l’autre partie présente à l’audience, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d'assurance.

Monsieur [P] [D] étant sans droit ni titre depuis le 17décembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [P] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [D] reste lui devoir la somme de 15.215,60 euros à la date du 17 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [P] [D] apporte la preuve de trois paiements réalisés en faveur de la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA), d’un montant total de 1.870 euros (700 euros le 11 mars, 700 euros le 5 février et 470 euros le 15 janvier 2025), qui viendra s’imputer sur le solde de la dette.

Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 13.345,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Monsieur [P] [D] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 18 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur l’octroi d’office de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.
En l’espèce, Monsieur [P] [D] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il explique avoir été victime d’un AVC, et avoir repris le travail rémunéré 1 200 euros. Sa situation précaire va rendre difficile son relogement dans des conditions normales, alors qu’il est locataire du logement depuis près de 7 ans. En conséquence un délai de cinq mois lui sera octroyé pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société de Requalification des Quartiers Anciens
(SOREQA) les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS