TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 24/12084

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/12084 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2NOC

Minute : 25/00399

Monsieur [B] [N]

C/

Monsieur [C] [H] [G]
Représentant : Me Mehdi BERBAGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B19

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Monsieur [B] [N]

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Mehdi BERBAGUI

Le

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Avril 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [B] [N]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [H] [G]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Mehdi BERBAGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B19

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 31 mars 2022, Monsieur [B] [N] a donné à bail à Monsieur [C] [H] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 505 euros outre une provision sur charges.

Par exploit signifié le 28 août 2024, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 5 040 euros au titre des loyers impayés arrêtés à août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novemrbe 2024, Monsieur [B] [N] a fait assigner Monsieur [C] [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Monsieur [C] [H] [G] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 6 720 euros, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts légaux à compter du jugement, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 mars 2025 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée après un premier renvoi lors de l’audience du 4 février 2025, Monsieur [B] [N], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 8 400 euros, échéance de février 2025 incluse et à indiquer que le locataire n’occupe plus les lieux personnellement, les sous-louant à des tiers.

Au soutien de ses prétentions et en substance, il fait valoir que le locataire en titre n’occupe pas les lieux qu’il sous-loue à des tiers moyennant le versement d’un loyer, alors au surplus qu’il ne paie pas le loyer, la dette étant très importante aujourd’hui. Il conteste l’état d’insalubrité des lieux et s’oppose aux délais d’expulsion.

Monsieur [C] [H] [G], représenté par son conseil, s’est opposé aux demandes, reprochant au surplus au bailleur un comportement violent et la mise à disposition de locaux insalubres. A titre reconventionnel, il demande la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 1 500 euros en remboursement des travaux qu’il a du engager dans le logement. Si l’expulsion était prononcée, il demande un délai de 6 mois pour quitter les lieux, indiquant percevoir des ressources de 1 400 euros par mois et avoir 3 enfants à charge.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 avril 2025. Monsieur [B] [N] a été autorisé à produire par note en délibéré le procès-verbal de constat du commissaire de justice constatant les conditions d’occupation du logement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera rappelé également qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur à l’appui de son assignation fait état d'une dette locative de 6 720 euros, représentant une absence totale de paiement du loyer depuis le mois de décembre 2023 et que la dette ne cesse de s'aggraver, malgré la délivrance d'un commandement de payer.

En ces conditions, l'absence totale de règlements combinée à l'importance de la dette locative, justifient du prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 4 mars 2025 que le logement pris à bail par Monsieur [C] [H] [G] est occupé par deux individus dont l’un, présent et se nommant Monsieur [U] [T], déclare qu’il occupe le logement depuis le mois d’avril 2024 avec un ami qui n’est pas le locataire en titre, moyennant le versement d’une somme de 600 euros par mois à Monsieur [C] [H] [G]. Le commissaire de justice constate que le logement comprend deux lits, et qu’il n’y a pas d’affaires d’enfants.
Ainsi l’absence d’occupation des lieux par Monsieur [C] [H] [G] est établie, en violation des dispositions précitées.

Cette violation grave et renouvelée de cette obligation justifie également le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Monsieur [C] [H] [G] devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Monsieur [C] [H] [G] sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux, sans produire le moindre document sur sa situation financière et de famille, ni sur ses démarches actives de relogement.

Il sera relevé qu’il bénéficiera du délai légal de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

En ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [C] [H] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, la non remise à disposition des lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [B] [N] fait état d’une absence de paiement du loyer depuis la délivrance de l’assignation, la dette locative étant arrêtée à l’échéance de novembre 2024 à la somme de 6 720 euros. Aussi la dette actualisée s’élève à la somme de 8 400 euros (3x560 + 6 720), échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [C] [H] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à verser à Monsieur [B] [N] la somme de 8 400 euros (décompte arrêté au 10 mars 2025, échéance de février 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges, avec intérêts légaux à compter du 28 novembre 2024 pour la somme de 6 720 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [C] [H] [G] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 mars 2025 (échéance de mars 2025) à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte par ailleurs de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Monsieur [C] [H] [G] réclame la condamnation de Monsieur [B] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice résultant des travaux qu’il a entrepris dans le logement.

Cependant, Monsieur [C] [H] [G] ne fait que réclamer cette somme sans justifier de la réalité des travaux entrepris, de leur nécessité et de l’obligation du bailleur de lui rembourser.

En conséquence sa demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [H] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce inclus les frais du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [B] [N] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts légaux à compter de la présente décision.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS