TJ 93008, 26 mai 2025, RG 25/01275

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ :[Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/01275 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UHL

Minute : 25/00627

S.A. IMMOBILIER 3 F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427

C/

Madame [Y] [L] épouse [H]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Patricia ROTKOPF

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [Y] [L] épouse [H]

Le

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et enpremier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Mai 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3 F
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [L] épouse [H]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 9]
comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [Y] [L] épouse [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Adresse 8], à [Localité 9].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.001,98 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [Y] [L] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner Madame [Y] [L] épouse [H] à lui verser la somme de 6.014,26 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025.

A cette date, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8.375,20 euros au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Madame [Y] [L] épouse [H] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et demande un délai d’un an pour quitter les lieux. La décision sera contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SA IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.001,98 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 31 octobre 2024.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit à l’audience et des déclarations des parties à la barre que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’expulsion de la locataire sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 8.375,20 euros au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse (dernier versement au crédit : 758,22 euros le 4 juillet 2024).

La locataire sera condamnée à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois d’avril 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

La demande de délai avant de quitter les lieux sera rejetée au visa des dispositions des articles L412-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’occupante ayant bénéficié d’un délai de fait de plus de six mois entre la fin du titre d’occupation et la présente décision, et ayant vocation à bénéficier au surplus des délais légaux du code des procédures civiles d’exécution, notamment entre la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et l’expulsion.

Sur les autres demandes

Madame [Y] [L] épouse [H], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA IMMOBILIERE 3F a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [Y] [L] épouse [H] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS