TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/00063

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/00063 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OQR

Minute : 25/00471

S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION,
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [P] [K]
Représentant : Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647
Madame [J] [E] [R]
Représentant : Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Antoine BENOIT-GUYOD
Me Emmanuel NOMMICK

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Antoine BENOIT-GUYOD
Me Emmanuel NOMMICK

Le

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Mai 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 6]
représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [K]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représenté par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647

Madame [J] [E] [R]
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647

D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 17 septembre 2019, la SAS GLOBAL EXPLOITATION a donné à bail à Monsieur [P] [K] un appartement meublé à usage d'habitation avec services para-hôteliers situé [Adresse 12] moyennant un loyer mensuel de 640 euros TTC, avec versement d’un dépôt de garantie de 570 euros. Par acte du même jour, Madame [J] [E] [R] s’est portée caution solidaire des engagements du preneur pour le paiement du loyer, des charges, de l’indemnité d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages et intérêts.

Un état des lieux a été établi le 9 octobre 2019. Monsieur [P] [K] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi le 17 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SAS GLOBAL EXPLOITATION a fait assigner Monsieur [P] [K] et Madame [J] [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

- 1 221,36 euros au titre des réparations locatives,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 3 avril 2025 après deux renvois lors des audiences des 13 janvier et 10 mars 2025, la SAS GLOBAL EXPLOITATION, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l'audience et soutenus oralement. Elle demande au juge, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 26 août 1987, et des articles 1728 et 1731 du code civil, de :
- rejeter les prétentions des défendeurs,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes suivantes :
- 1 221,36 euros au titre de la refacturation des travaux locatifs,
- 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- 1 500 euros à titre indemnitaire.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que la société UXCO MANAGEMENT, en tant que directeur général, est son représentant légal de sorte qu’elle a le droit d’ester en justice. Sur la demande au fond, elle souligne que les désordres relevées sont bien à la charge du locataire sortant au titre du défaut d’entretien et qu’elle a déjà déduit une somme sur la facture, prenant en compte les remarques de la commission de conciliation.

Monsieur [P] [K] et Madame [J] [E] [R], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement. Ils demandent au juge, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 22 et 25-10 de la loi du 10 juillet 1989, et du décret du 26 août 1987, de :

- à titre principal, juger irrecevables les prétentions de la demanderesse,
- à titre subsidiaire, rejeter l’ensemble des demandes, déduire la somme de 1 710 euros des sommes réclamées, et condamner la demanderesse à verser à Monsieur [K] la somme de 314,64 euros en restitution du solde de son dépôt de garantie, outre 1 132,70 euros à titre d’intérêts de retard, somme à parfaire car arrêtée au 17 mars 2025, avec intérêts légaux,
- en tout état de cause, condamner la demanderesse à leur verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs demandes et en substance, ils font valoir que la preuve de la représentation de la société GLOBAL EXPLOITATION par la société UXCO MANAGEMENT n’est pas rapportée de sorte que les prétentions formées sont irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir. Sur le fond, ils contestent le montant des dégradations locatives mises à leur charge, la commission de conciliation leur étant favorable en son avis.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux conclusions récapitulatives de La SAS GLOBAL EXPLOITATION et de Monsieur [P] [K] et Madame [J] [E] [R] pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 54 du même code dispose que la demande initiale comprend pour les personnes morales, à peine de nullité, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement. Il est constant qu’une SAS est représentée par son président, ou son directeur général ou son directeur général délégué suivant délégation.

En l’espèce, la SAS GLOBAL EXPLOITATION, en tant que demandeur à l’instance, a assigné les défendeurs. Conformément aux prescriptions de l’article 54 précité, elle est représentée par la société UXCO MANAGEMENT qui, au regard de l’extrait K-bis et de la délégation de pouvoir en date du 21 octobre 2024 produits, est la représentante légale de la demanderesse.

Aussi Monsieur [P] [K] et Madame [J] [E] [R] échouent à établir un défaut de qualité à agir ou d’intérêt. Ils seront déboutés de leur demande.

Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien du preneur

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée amiable établi contradictoirement le 9 octobre 2019 que les lieux ont été pris en bon état, sauf au titre des éléments suivants :

- entrée : traces de peinture blanche sur la porte palière, éclairage mauvais, plinthes écaillées, portes de placard abîmées ;
- séjour : sol en état mauvais avec impact et déchirure, murs en état mauvais avec des traces sous miroir, plinthes et placards en état mauvais, chauffage en état mauvais avec poussière, vitre basse de la fenêtre fêlée et manque un loquet, prises en mauvais état,
- cuisine et kitchenette : porte en mauvais état, sol en mauvais état avec divers impacts, petites traces jaunes sur les murs, placards, bouche de VMC et plan de travail en mauvais état, petites traces noires sur les joints, meubles sales, plaques en mauvais état à gratter, état de la hotte, du filtre (un peu gras) et des prises en mauvais état,
- salle d’eau : porte en mauvais état, sol en mauvais état avec diverses traces blanches, plinthes usées, manque joint de carrelage au niveau de la faïence, difficulté pour fermer de l’extérieur le pare douche,
- WC : murs écaillée côté chauffe eau, plinthes en mauvais état, abattant usé et fêlé, chasse d’eau à refixer,
- chambre : trace de colle sur le sol en mauvais état, trace de semelle au plafond, vitre de la fenêtre félée en bas et loquet du haut manquant.

Il ressort de la comparaison entre cet état des lieux et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 17 décembre 2021 en présence du locataire, les dégradations suivantes :
- entrée : porte en mauvais état avec traces de scotch à retirer et poignée ballante, cylindre de la serrure à remplacer car changé par le client, sol à nettoyer, diverses traces sur les murs et plafond à repeindre,
- séjour : sol à nettoyer, diverses traces sur les murs avec peinture retirée suite support collé par client, le plafond, plafonnier à mettre en place retité par client, prise à nettoyer,
- cuisine, divers impacts sur le sol, diverses traces mur gauche et droit à repeindre, diverses traces au plafond à repeindre, ampoule à changer, bouche VMC, évier, plan de travail et robinetterie à nettoyer, meubles à nettoyer, éléments d’équipement de la cuisine à nettoyer,
- salle d’eau : diverses traces au sol sur les murs et le plafond, plinthes usées, bouche VMC et faïence à nettoyer, fuite au niveau du flexible, joints à refaire, fuite sous robinet, éléments d’équipement à nettoyer,
- WC : diverses traces sur les murs et le plafond, bouche VMC à nettoyer, traces de calcaire dans la cuvette,
- pieds d’une chaise de séjour non fixés, poêle brûlée à remplacer ainsi qu’une casserole.

A cet égard, la demanderesse produit un décompte locatif faisant état d’une dette de 1 221,36 euros au titre de dégradations locatives d’un montant de 1 965,36 euros, déduction du dépôt de garantie de 570 et de la somme de 174 euros au titre de l’annulation de la remise en peinture. Il résulte de ce décompte que la SAS GLOBAL EXPLOITATION sollicite la mise à la charge du locataire sortant et de la caution de la somme de 1 791,36 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit à l’appui de sa demande, outre les états des lieux, une facture du 23 janvier 2022 listant les réparations effectuées pour un montant de 1 965,36 euros, la somme de 174 euros devant être déduite au titre du poste peinture.

Il convient tour à tour d’apprécier si les sommes portées sur la facture doivent être mises à la charge du locataire sortant, au regard de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, et de la durée de la location, soit deux ans.

Concernant la fourniture et la pose d’un cylindre, si l’état des lieux de sortie indique que le cylindre est à remplacer, aucun photographie produite ne permet d’établir que son état justifie son remplacement alors que les défendeurs produisent une facture datée du 26 avril 2021 relative à l’installation d’un nouveau cylindre haute sécurité fourni avec 5 clefs et sa carte de reproduction pour un montant total de 1 855,70 euros, très récemment avant le départ des lieux.

Si le demandeur indique que le locataire sortant ne lui a remis qu’un jeu de clé, il ne le justifie aucunement, l’état des lieux de sortie n’apportant aucune mention sur les clés remises par le locataire et leur nombre alors au surplus que l’état des lieux d’entrée ne précise aucunement le nombre de clés remises. En conséquence la dégradation locative n’est pas rapportée et cette demande sera laissée à la charge du demandeur. La fourniture d’un badge Intratone n’est pas non plus justifiée, aucune mention ne figurant dans l’état des lieux de sortie sur ce point.
Concernant l’installation du plafonnier existant dans le salon, il n’est aucunement fait état d’un tel élément d’équipement lors de l’état des lieux d’entrée, de sorte que sa facturation au locataire sortant dans le cadre de dégradations locatives n’est pas justifiée.
Concernant l’ampoule de la hotte de la cuisine, le demandeur échoue à démontrer une dégradation du locataire sur ce point, l’état des lieux de sortie ne formalisant aucune mention sur l’absence de fonctionnement de cet élément d’équipement.
Concernant l’enlèvement des traces de scotch sur la porte, s’il est fait état de trace de peinture blanche déjà existante sur la porte, il convient de relever que le demandeur ne demande pas la prise en charge par le locataire sortant du coût de la remise en peinture de la porte, mais seulement de l’enlèvement des traces de scotch, dégradation constatée qui outrepasse l’usage normal des lieux. En conséquence la dégradation locative est rapportée et cette dépense sera mise à la charge des défendeurs soit la somme de 25 euros.
Concernant la fixation de la poignée de la porte pallière, le caractère récent du changement de cylindre n’établit en rien le bon état de la poignée de la porte, indépendant, pour laquelle l’état des lieux de sortie établi de manière contradictoire indique qu’elle est ballante. En conséquence cet élément d’équipement dont le bon entretien repose sur le locataire, sera mis à la charge des défendeurs, soit la somme de 25 euros.
Concernant la peinture sur les plafonds, l’état des lieux d’entrée établit que les plafonds étaient en bon état, à l’exception du plafond de la chambre marqué par une trace de semelle. Lors de l’état des lieux de sortie, les plafonds ont été constatés en mauvais état avec des traces diverses, de sorte qu’à l’exception du plafond de la chambre, les dégradations locatives sont établies et la très courte durée du bail ne permet pas de considérer qu’elles sont dues à l’usure normale. Aussi la remise en peinture sera mise à la charge des défendeurs, à hauteur du tiers du montant compte tenu de l’exclusion de la chambre, soit la somme de 260 euros.
Concernant la peinture sur les murs, à l’exception de la chambre et de la salle d’eau, les murs lors de l’état des lieux d’entrée comportaient des traces ou des écaillements, de sorte que leur état au moment de la sortie avec l’ajout de traces, ne justifie pas une remise en peinture à la charge du locataire sortant, à l’exception des murs de la salle d’eau et de la chambre. Une décôte ayant déjà été appliquée par le demandeur à hauteur de 174 euros sur cette dépense, il sera mis à la charge du locataire sortant la somme de 300 euros.
Il ne peut être contesté que la fuite constatée sur le flexible de douche nécessite son remplacement et sa mise à la charge du locataire sortant, ce désordre relevant du défaut d’entretien du locataire. En conséquence la somme de 19 euros sera mise à sa charge. Il en est de même pour le coût du détartrage de la cuvette des WC pour 35 euros, défaut d’entretien à la charge du locataire, compte tenu de la présence de calcaire constatée dans l’état des lieux de sortie.
Concernant le remplacement du joint de la douche, le défaut d’entretien des joints repose sur la responsabilité du locataire, et à cet égard, les joints qui étaient neufs lors de l’entrée dans les lieux sont indiqués comme à changer. En conséquence la somme de 80 euros sera mise à la charge des défendeurs à ce titre.
Concernant le mobilier, les dégradations constatées sur la chaise, la poêle brûlée et la casserole à remplacer seront mises à la charge des défendeurs pour un montant global de 43,80 euros.
Enfin, concernant le nettoyage, s’il peut être relevé que le logement a été pris avec des saletés à certains endroits, il convient de rappeler que le logement doit en tout état de cause être rendu en bon état ce qui ne dispensait pas le locataire de le nettoyer, alors que la plupart des éléments d’équipement ont été rendus avec la mention “à nettoyer”. Aussi les frais de nettoyage seront mis à la charge des défendeurs pour la somme de 210 euros.

En conséquence, le montant des réparations locatives s’élève à la somme de 997,8 euros.

Sur les comptes entre les parties

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
- 997,80 euros dus par Monsieur [P] [K] au titre des réparations locatives,
- 570 euros dus par la SAS GLOBAL EXPLOITATION au titre de la restitution du dépôt de garantie,

En conséquence, Monsieur [P] [K], et Madame [J] [E] [R] en tant que caution solidaire, seront condamnés solidairement à payer à la SAS GLOBAL EXPLOITATION la somme de 427,80 euros au titre des réparations locatives, montant du dépôt de garantie déduit.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande reconventionnelle au titre de la restitution du dépôt de garantie avec pénalité, ledit dépôt servant à couvrir le montant des dégradations locatives.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SAS GLOBAL EXPLOITATION ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [P] [K] et Madame [J] [E] [R] qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens.

Il est inéquitable de laisser à la SAS GLOBAL EXPLOITATION la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [P] [K] et Madame [J] [E] [R] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS