TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/01251

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/01251 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UE3

Minute : 25/00480

Monsieur [Z] [S]
Représentant : Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192

C/

Monsieur [K] [G]
Madame [W] [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [W] [I]
Monsieur [K] [G]

Le

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Mai 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [S]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [G]
[Adresse 5]
[Adresse 5],
[Localité 6]
comparant

Madame [W] [I]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 26 décembre 2012, Monsieur [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement n°6 situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1 040 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [S] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 10 225,30 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 juin 2024. Il a fait signifier par acte séparé du même jour un congé pour vendre.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, Monsieur [Z] [S] a fait assigner Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, et à titre très subsidiaire valider le congé pour vendre,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au 26 juillet 2024, soit la somme de 11 504,07 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre indemnitaire et 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du congé pour vendre.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [S] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 14 juin 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l'audience du 3 avril 2025, Monsieur [Z] [S], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 16 692,58 euros, selon décompte en date du 1er avril 2025. Il s’est opposé à la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant que le congé pour vendre devait entraîner le départ des lieux des locataires. Il a précisé que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation), présent, a contesté le montant de la dette, estimant devoir la somme de 10 176,99 euros.

Il a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa nouvelle situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement dans la mesure où il va pouvoir de nouveau se verser un salaire, étant chef d’entreprise et ayant subi beaucoup de pertes depuis la pandémie mondiale de 2020. Sur la situation financière, il est fait état actuellement de 1 829 euros de revenus mensuels (mais bien plus à venir), avec 2 enfants à charge. Il a proposé de verser la somme mensuelle de 463 euros pour apurer la dette.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [W] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 26 décembre 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 juin 2024, pour la somme en principal de 10 225,30 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. En revanche il sera fixé un délai de deux mois pour apprécier sur les sommes indiquées au commandement ont été versées et non un délai de 6 semaines, compte tenu de la date de conclusion du contrat.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire et la demande très subsidiaire.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [Z] [S] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I] restent lui devoir la somme de 16 692,58 euros à la date du 1er avril 2025 (en ce inclus 184,44 euros de frais de poursuite).

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [W] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) conteste le montant réclamé mais n’apporte aucun élément établissant que la dette serait moindre.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 16 508,14 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10 225,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 2 avril 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par Monsieur [Z] [S] démontre que Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) propose un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources à venir.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire valant résiliation

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que le montant de la dette soit important, le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience. Par ailleurs, les défendeurs occupent les lieux depuis plus de 12 ans. En conséquence il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [G] (orthographié [K] dans l’assignation) et Madame [W] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre du congé, dans la mesure où il n’est pas démontré que cet acte est nécessaire à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [S] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS