TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/00902

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/00902 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SQA

Minute : 25/00491

Madame [J] [W] [I] [U]
Représentant : Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
Monsieur [Y] [V] [U]
Représentant : Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [Z] [X]
Assisté par Me Lahbib BAOUALI, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Aurélie BODIN

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Lahbib BAOUALI

Le

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Mai 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [J] [W] [I] [U]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

Monsieur [Y] [V] [U]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représenté par Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Assisté par Me Lahbib BAOUALI, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [W] [I] [U] et Monsieur [Y] [V] [U] sont devenus propriétaires d’un bien immobilier à usage d'habitation dans un immeuble situé [Adresse 4], au décès de leur père survenu le 22 avril 2020.

Informé par l’ancien tuteur de leur père que l’immeuble était squatté, Madame [J] [W] [I] [U] et Monsieur [Y] [V] [U] ont fait constater par commissaire de justice le 11 août 2023 l’occupation des lieux par Monsieur [Z] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Madame [J] [W] [I] [U] et Monsieur [Y] [V] [U] ont fait assigner Monsieur [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir :

- constater que Monsieur [Z] [X] est occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, et sous une astreinte de 100 euros par jour de retard, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,
- supprimer le délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonner la séquestration des meubles aux frais de Monsieur [Z] [X],
- condamner Monsieur [Z] [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 666 euros à compter du 11 août 2023 et jusqu’à la reprise effective des lieux,
- condamner Monsieur [Z] [X] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris les frais de constat de commissaire de justice.
A titre subsidiaire, ils ont sollicité la résiliation du contrat de bail avec les mêmes conséquences juridiques qui précèdent sauf à réclamer une somme de 23 976 euros avec intérêts légaux.

Au soutien de leur demandes, Madame [J] [W] [I] [U] et Monsieur [Y] [V] [U] font valoir que l'occupation par Monsieur [Z] [X] de son logement est constitutive d'une voie de fait qui lui cause un préjudice matériel et financier important tenant à l'impossibilité de reprendre possession du bien alors au surplus qu’aucune somme n’est versée en contrepartie de cette occupation.

A l’audience du 10 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 avril 2025 pour permettre à Monsieur [Z] [X] de préparer sa défense.

A l'audience du 3 avril 2025, Madame [J] [W] [I] [U] et Monsieur [Y] [V] [U], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils précisent que le défendeur occupait les lieux avec un locataire en titre décédé en 2017 et que Monsieur [Z] [X] ne justifie d’aucun paiement postérieurement décès du titulaire du contrat. Ils s’opposent aux délais de paiement ainsi qu’aux délais d’expulsion.

Monsieur [Z] [X], assisté de son conseil, explique qu’il occupe les lieux depuis 2013 et que le locataire en titre est décédé en 2017. Il demande un délai de 6 mois pour quitter les lieux, ainsi que des délais de paiement sur 24 mois pour apurer la dette d’indemnité d’occupation. Il sollicite du juge la réduction du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 200 euros par mois. Il indique avoir des problèmes de santé, être âgé de 73 ans et percevoir une pension de retraite de 1 794 euros par mois. Il souligne qu’il aimerait conclure un bail avec les propriétaires.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il convient de relever que les conclusions figurant au dossier du défendeur, non visées par le greffier, ne peuvent être considérées comme mises dans les débats, la preuve de leur communication au demandeur n’étant pas rapportée. Il ne sera tenu compte que des demandes formées oralement à l’audience.

Sur la demande d’expulsion en raison de l'occupation sans droit ni titre du logement

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un usage prohibé dudit bien que le juge peut faire cesser par l’expulsion des occupants.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [X] occupe le logement litigieux, appartenant à Madame [J] [W] [I] [U] et Monsieur [Y] [V] [U], à des fins d'habitation. En effet, dans son procès-verbal de constat du 11 août 2023 le commissaire de justice a pénétré dans le logement situé au 1er étage gauche, dans lequel il trouve des documents au nom de Madame [E] [G]. A l’audience Monsieur [Z] [X] a confirmé occuper les lieux depuis plusieurs années, n’être titulaire d’aucun bail et ne régler aucun loyer.

Dès lors, l'occupation des lieux par Monsieur [Z] [X] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d'occupation, Madame [J] [W] [I] [U] et Monsieur [Y] [V] [U] ou l’ancien propriétaire n'ayant nullement consenti à une telle occupation.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Z] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce il n’est aucunement justifié par les propriétaires des lieux que Monsieur [Z] [X] est entré dans les locaux par voie de fait alors qu’il les occupe au demeurant depuis plus de 10 ans. Aucun autre élement ne vient justifier de supprimer le délai précité. Les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, il sera relevé que Monsieur [Z] [X] n'a justifié d'aucune démarche pour trouver un autre logement, alors même qu'il sait qu’il occupe les lieux sans droit ni titre et qu’il a été informé de la volonté des propriétaires de demander son expulsion et ce depuis plusieurs mois. S’il fait état de problèmes de santé, il convient de relever également qu’il ne verse aucune somme en contrepartie de son occupation des lieux, alors qu’il bénéficie d’une pension de retraite. Il a ainsi déjà eu, de fait, des délais et il sera par ailleurs rappelé qu'il a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du même code. En conséquence, Monsieur [Z] [X] sera débouté de sa demande de délai.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.
Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de Madame [J] [W] [I] [U] et Monsieur [Y] [V] [U], il convient de dire que Monsieur [Z] [X] sera redevable, à leur égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 11 août 2023, date sollicitée par les demandeurs. Il convient de relever que la demande tendant à condamner le défendeur à verser la somme de 23 976 euros a été formée à titre subsidiaire. Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Compte tenu, d'une part, des caractéristiques des lieux occupés (30 mètres carrés), de leur localisation, de la simulation de location du propriétaire (666 euros hors charges sur la base de 22,20 euros le mètre carré) et du coût du mètre carré locatif établi par l’observatoire des loyers à 17 euros en moyenne et, d'autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par les demandeurs, l'indemnité d'occupation peut être fixée à 510 euros par mois (hors charges dûment justifiées). Monsieur [Z] [X] sera ainsi condamné au paiement de cette somme à compter du 11 août 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de délais de paiement dans la mesure il a été fait droit à la demande principale de sorte qu’aucun arriéré locatif n’est réclamé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS