TJ 75056, 27 mai 2025, RG 25/00821

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [B],Madame [J] [B], Préfet de Paris

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/00821 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64FM

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT
rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
comparant en personne

Madame [J] [B], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/00821 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64FM

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 janvier 2017, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 1] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 427,25 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1968,86 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 mai 2024.

En outre, [Localité 4] HABITAT OPH a été rendue destinataire de plaintes de résidents de l’immeuble quant au comportement de Monsieur [T] [B] à leur égard.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur pour défaut de jouissance paisible et de paiement des loyers et charges aux termes convenus,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard de la décision, sinon de sa signification,
- autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au 18 septembre 2024, soit la somme de 1129,86 euros, avec intérêts de droits et capitalisation des intérêts, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 30%,
- condamner solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que les ressources du couple s’élèvent à 3300 euros par mois contre 824 euros de charges, essentiellement liées au logement. Il y est aussi indiqué que le couple effectue des versements spontanés pour apurer progressivement sa dette locative.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2025.

A l’audience du 7 avril 2025, [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1244,95 au 3 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse. Il a ajouté que l’attitude des locataires envers les résidents de l’immeuble s’est calmée depuis la réception de l’assignation et qu’ils ont repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] ont comparu en personne et ont confirmé les termes du diagnostic social et financier. Ils ont en outre reconnu tant le montant de la dette locative que l’existence d’un différends avec des voisins qui a suscité des échanges vifs de Monsieur [T] [B] avec leur voisinage. Les locataires ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail pour impayés de loyers et charges

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

- Sur la violation de l’obligation de jouissance paisible

Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du chapitre 1 du réglement intérieur annexé au contrat, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH communique aux débats un courrier d’un résident retraité du 14 février 2017 faisant état que Monsieur [T] [B] lui a reproché la veille des bruits supposés en début de matinée en ces termes : “tu vas creuser ta tombe”, “je vais appeler mes copains et ils vont t’écraser” et “je vais te rendre la vie impossible et tu vas vite dégager d’ici”. Un autre résident s’est plaint le 16 juin 2022 d’avoir dû appeler la police car Monsieur [T] [B], qui lui reprochait des bruits supposés à 6 heures du matin, est venu devant son appartement et “a ensuite sorti un couteau et commencé à dégrader l’oeilleton”. La police a aussi “constaté que l’oeilleton était dégradé ainsi que des crachats sur la porte”. Une autre voisine mentionne dans une plainte du 24 octobre 2023 que Monsieur [T] [B], qui lui reprochait aussi des bruits, l’a insultée “nique ta mère, salope, sale pute”, l’a menacée à plusieurs reprises de “l’égorger” et de la “tabasser” ainsi que sa famille, et lui a mis “un coup de pied au coude droit”. Ces faits de violence sont confirmés par la gardienne d’immeuble qui en a été témoin et le compte-rendu d’hospitalisation de la victime. Cette même voisine a fait état de nouvelles insultes de Monsieur [T] [B] auprès de son bailleur les 25 juin 2024 et 4 septembre 2024. Un autre résident de l’immeuble a dans le même sens exposé avoir subi l’agressivité et des “menaces en arabe” de Monsieur [T] [B] le 12 juin 2024.

Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] n’apportent aucun élément de nature à contredire la véractié des altercations ainsi rapportées.

Il en résulte que les nuisances sont avérées et que par leur fréquence et intensité elles dépassent les troubles normaux de voisinage. Elles ont débuté dès la prise à bail de l’appatement par Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] jusqu’à au mieux la date de l’assignation, soit près de huit années. Il sera relevé enfin que Monsieur [T] [B] a été averti par un courrier du 3 novembre 2023 de “convocation” à un entretien, sans que celui-ci ne produise aucun effet.

Le bail sera en conséquence résilié sur ce premier fondement du trouble à l’obligation de jouissance paisible.

- Sur l’impayé de loyers et de charges

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 31 janvier 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 mai 2024, pour la somme en principal de 1968,86 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

- Sur les conséquneces de la résiliaiton du bail

Le bail est résilié depuis le 30 juillet 2024 des suites de l’acquisition de la clause réolutoire. Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] sont donc tenus de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, à défaut de quoi [Localité 4] HABITAT OPH pourra procédé à leur explusion selon les modialités prévues dans le dispositif de la décision.

Malgré les tensions évidentes régnant au sein de la résidence du fait de Monsieur [T] [B], il apparaît que les conditions strictes de la mauvaise foi et de la voie de fait posées par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour déroger au délai de deux mois de principe avant qu’il puisse être procédé à une expulsion, ne sont pas réunies dans le cas d’espèce. Il convient donc d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] restent lui devoir la somme de 1244,95 euros à la date du 3 avril 2025. Il n’y a pas frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 1244,95 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1968,86 euros à compter de la délivrance du commandement de payer.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Par ailleurs, ils seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH a donné son accord sur le principe de l’octroi de délais de paiement. Dans ces conditions, il convient d'octroyer à Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B] les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [B] et Madame [J] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS