TJ 83137, 27 mai 2025, RG 25/00243

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/00243 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NEOL

AFFAIRE :

Société SFHE

C/

[V]

Grosse exécutoire : Maître Mélanie LAUER de l’AARPI AUDRAN LAUER PALERM, avocats au barreau de TOULON
+ dossier de plaidoirie - toque 99

Copie : M. [E] [V]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société SFHE
1175, route Petite Route des Milles
CS 90665
13547 AIX EN PROVENCE CEDEX 04
représentée par Maître Mélanie LAUER de l’AARPI AUDRAN LAUER PALERM, avocats au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [V]
40 avenue Georges Bizet
Les Naiades - logement 17A
83100 TOULON
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 Mars 2025
Date des débats : 25 Mars 2025
Date du délibéré : 27 Mai 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 MAI 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en référé du 15 janvier 2025 délivrée à [V] [E], locataire, à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la SA SFHE, bailleur, tendant à constater la résiliation du bail encours à usage d'habitation entre les parties par application de la clause résolutoire, à l'expulsion du locataire des locaux loués sis Les Naïades, n°17A, 40 avenue Georges Bizet, 83100 TOULON, de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique, autoriser la société requérante à disposer des objets et biens ainsi qu'au paiement par provision :
-de la somme de 135,06 euros au titre des loyers et charges impayés, à parfaire, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date du commandement pour la somme de 1.843,63 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus.
-d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au loyer et charges mensuelles jusqu’à la libération complète des lieux,
-d’une indemnité de 800,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

A l'audience du 25 mars 2025 le demandeur n'est pas présent mais représenté par son conseil lequel maintient ses conclusions car il est obligé de régulièrement assigner le locataire et dépose son dossier.

Le défendeur est présent et ne fait aucune déclaration.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 13 novembre 2020 pour le logement à l’adresse précitée et comportant une clause résolutoire.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement du 15 avril 2024, signifié à l'étude, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Il résulte des pièces que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 135,06 euros, mars inclus, somme arrêtée au 12 mars 2025. Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de cette somme provisionnelle avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date du commandement pour la somme au principal de 4.364,76 euros (et non de 1.843,63 euros qui est la somme arrêtée à la date de l’assignation) et de la signification de l’assignation pour le surplus.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement du 15 avril 2024 lequel imposait de régler la somme de 4.364,76 euros dans le délai de six semaines, le locataire n’a pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai, ni sollicité de délai par les voies légales.
Il sera noté que le délai est de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 13 novembre 2020.
En effet, selon l'arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 15 juin 2024 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire. A cette date le locataire [E] [V] est devenu occupant sans droit ni titre du logement loué, il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, celle des occupants de son chef et des biens conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Le locataire a répondu aux demandes des services sociaux pour leur permettre d'établir un diagnostic social et financier. Le locataire est en CDI et perçoit un salaire de 1.900,00 euros et son taux d’effort charges déduites est de 37,3%. Il est célibataire sans enfant à charge. Il demande à ce que le loyer soit perçu le 10 de chaque mois car son salaire lui est versé entre le 5 et le 10 du mois. Il sollicite le maintien dans le logement et a repris le paiement des loyers et le remboursement de la dette. Le rapport nous a été transmis le 6 mars 2025. Il convient d’en tenir compte dans la présente décision au regard des éléments recueillis et de la poursuite d’un accompagnement social de proximité de la famille. Compte tenu de la situation du locataire et au visa des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il convient de lui accorder un délai de paiement selon un échéancier sur 10 mois comme précisé ci-dessous.

En cas de respect des échéances fixées par la présente décision et sous réserve du paiement du loyer et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Le contrat sera résilié par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion du locataire des lieux précités, de ses biens et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le bailleur sera autorisé à disposer des objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls de la partie requise.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 juin 2024 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Le dernier loyer appelé selon décompte du 12 mars 2025 est de 694,94 euros. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 12 mars 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré. Le locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 12 mars 2025.
En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 694,94 euros à compter du 12 mars 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.
Néanmoins, le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

Le locataire sera condamné à payer au bailleur la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût commandement de payer.

PAR CES MOTIFS