TJ 33063, 2 juin 2025, RG 24/02061

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02061 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSOZ

3 copies

GROSSE délivrée
le 02/06/2025
à Me Olivier LALANDE
Me Carine SOUQUET-ROOS

Rendue le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [K] [V]
[Adresse 6]
[Localité 10]
représenté par Me Olivier LALANDE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [M] [V]
[Adresse 8]
[Localité 3]
représenté par Me Olivier LALANDE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [I] [V]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représenté par Me Olivier LALANDE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [T] [V]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Olivier LALANDE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Carine SOUQUET-ROOS, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 septembre 2024, Messieurs [K], [M], et [I] [V] et Madame [T] [V] ont fait assigner Monsieur [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, afin de voir :
- constater que par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail liant les parties a été résilié à l’expiration du délai d’un mois à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 avril 2024, soit à date du 17 avril 2024 ;
- juger occupant sans droit ni titre Monsieur [E] ;
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux professionnels situés [Adresse 1] ;
- juger que l’huissier instrumentaire pourra requérir la force publique et se faire assister d’un serrurier ;
- fixer d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] à la somme de 781,25 euros par mois, à compter de la date de résiliation de plein droit du contrat de bail, soit à compter du 17 mai 2024 ;
- condamner Monsieur [E] à leur payer, à titre de provision, les sommes suivantes :
- 7 444,39 euros au titre de l’arriété locatif arrêté à août 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal et capitalisation annuelle ;
- 744,44 euros au titre de la clause pénale ;
- condamner Monsieur [E] à leur payer une somme de 781,25 euros par mois, avec indexation du loyer le cas échéant, majorée des intérêts au taux légal et capitalisation annuelle, jusqu’à la libération effective des lieux et une indemnité mensuelle complémentaire égale à 10% de l’indemnité d’occupation ;
- condamner Monsieur [E] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Les demandeurs exposent que par acte sous-seing privé en date du 1er avril 2009, Monsieur et Madame [B] [V], aux droits desquels ils viennent suite à leur décès, ont donné à bail à Monsieur [E] des locaux à usage professionnel situés [Adresse 1] ; qu’ils se sont rendu compte qu’aucune révision du loyer ni régularisation de charges n’avaient été effectuées depuis la mise en location ; qu’ils ont sollicité de Monsieur [E] le paiement de cet arriéré locatif depuis 2018, en vain ; que par acte du 16 avril 2024, ils ont fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, en vain.

Appelée à l’audience du 06 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 05 mai 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- les consorts [V], représenté par Monsieur [K] [V], le 10 mars 2025, par des écritures dans lesquelles ils maintiennent leurs demandes tout en les actualisant en sollicitant de voir condamner Monsieur [E] à leur payer :
- à titre de provision, les sommes suivantes :
- 7 726,89 euros au titre de l’arriété locatif arrêté à août 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal et capitalisation annuelle ;
- 772,69 euros au titre de la clause pénale ;
- la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
et sollicitent de voir :
- constater l’irrecevabilité pour cause de prescription de la demande en répétition de l’indu de Monsieur [E] ;
- débouter Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes,

- Monsieur [E], le 02 mai 2025, par des écritures dans lesquelles il sollicite de voir :
in limine litis et à titre principal :
- se déclarer incompétent face à la contestation sérieuse soulevée ;
à titre subsidiaire :
- débouter les consorts [V] de leur demande en acquisition de la clause résolutoire à défaut de base légale valable ;
à titre infiniment subsidiaire :
- constater la tacite renonciation du bailleur à appliquer la clause d’échelle mobile jusqu’à la première demande le 19 août 2023 ;
- limiter sa condamnation à hauteur de 948,07 euros au titre de l’arriéré d’indexation du loyer;
- limiter sa condamnation à hauteur de 3 804,86 euros au titre de la régularisation de charges et provisions sur charges ;
- sommer les consorts [V] à communiquer les justificatifs des charges locatives réelles pour l’année 2024 ;
- condamner les consorts [V] au paiement de la somme de 4 200 euros au titre de la répétition de l’indu ;
- ordonner la compensation des créances connexes ;
- lui accorder des délais de paiement à hauteur de six mois pour apurer sa dette locative ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire juqu’à complet paiement du prix et dire que les effets de la clause résolutoire seront réputés n’avoir jamais joué en cas de complet paiement de la dette locative ;
en tout état de cause :
- débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes ;
- dire que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. Selon l’article 835 alinéa 1, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

Aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu’il comporte une clause 2-7 intitulée “ clause résolutoire” prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de remboursement de toutes sommes accessoires etc, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 16 avril 2024 pour un montant de 7 004 euros dont 6 841,85 euros correspondant à des régularisations de charges et revalorisation de loyers de 2018 à 2023, et 162,15 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté du paiement intégral de cette somme dans le délai ci-dessus prescrit ;
- qu’il était redevable au 31 août 2024 d’une somme de 7 726,89 euros ;

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail est intervenue le 16 mai 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [E] soutient :
- d’abord, que le juge des référés est incompétent ; que le comportement du bailleur initial, qui n’a jamais fait application de la clause d’échelle mobile prévue au bail, peut être interprété comme une renonciation tacite à s’en prévaloir, de sorte que les demandes se heurtent à des contestations sérieures qui ne relèvent pas de la compétence du juge des référés
- ensuite, que les demandes sont fondées sur les dispositions du code de commerce alors même que le bail litigieux est un bail professionnel qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux ;
- que les demandeurs ne peuvent solliciter l’indexation du loyer pour la période antérieure à la première demande, soit le 19 août 2023, de sorte qu’il est redevable d’une somme ne pouvant excéder 948,07 euros au titre de l’indexation des loyers ;
- que toute demande portant sur la période antérieure au 26 septembre 2019 étant prescrite, il est débiteur au titre des régularisations de charges et provisions d’une somme ne pouvant excéder 3 804,86 euros ;
- que faute pour les demandeurs de justifier des charges avant le 1er janvier 2018, il est fondé à réclamer la restitution des provisions versées depuis le 1er avril 2009, soit la somme de 4 200 euros ;
- qu’il est fondé à solliciter un délai de 6 mois pour s’acquitter de sa dette de 552,93 euros.

Les consorts [V] sont cependant fondés à opposer que l’article 2.11 du contrat de bail exclut expressément une renonciation tacite du bailleur, et qu’il est de jurisprudence désormais constante que le fait que le bailleur ne se soit pas prévalu d’une stipulation contractuelle n’implique en aucun cas une renonciation définitive de sa part à en faire application ; qu’ils démontrent avoir adressé une multitude de courriers manifestant une volonté claire et non équivoque de faire application de la clause, tout en respectant les limites de la prescription quinquennale.

Le moyen ne constituant pas une contestation sérieuse, le juge des référés peut statuer sur les demandes.

Sur le montant des sommes dues, les demandeurs justifient d’une créance de 7 726,89 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période non prescrite, qui n’est pas sérieusement contestable.

En revanche, il ne sera pas fait droit à leurs demandes de majoration de la provision et de l’indemnité d’occupation, fondées sur une clause qui s’apparente à une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés.

Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des circonstances particulières des faits, il convient d’accorder au défendeur un délai de paiement pour régler sa dette locative, dans les termes et conditions précisés au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle :

La demande de remboursement de M.[E] porte sur les provisions sur charges versées entre avril 2009 et janvier 2018.

Les demandeurs, qui opposent son irrecevabilité en faisant valoir que la prescription quinquennale commence à courir à compter de la date de régularisation des charges, sont fondés à soutenir que cette demande se heurte à tout le moins à une contestation qui commande son rejet.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] sera condamné aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposerdans le cadre de l’instance. Monsieur [E] sera condamné à leur verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Condamne Monsieur [E] à payer aux consorts [V] la somme de 7 726,89 euros au titre de l’arriété locatif arrêté à août 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal et capitalisation annuelle ;

Accorde à Monsieur [E] des délais de paiement et dit qu’il s’acquittera de sa dette en 23 versements mensuels de 325 euros, et d’un 24ème représentant le solde, qui devront être réglés au plus tard le 10 de chaque mois à compter du 10 juillet 2025 en sus du versement mensuel du terme courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant ce délai et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si Monsieur [E] respecte son obligation de paiement ;

Dit que faute de paiement total ou partiel à l'une quelconque des échéances, la clause résolutoire sera définitivement acquise aux consorts [V] qui pourra alors poursuivre l'expulsion, le défendeur étant alors redevable d’une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur jusqu’à complète libération des lieux ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Condamne Monsieur [E] à payer aux consorts [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,