TJ 33063, 23 mai 2025, RG 25/00251

Du 23 mai 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00251 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2BAV

[N] [O] [U] [I] [T]

C/

[Z] [Y] [J]

- Expéditions délivrées à
Mme [Z] [Y] [J]

- FE délivrée à
Maître Frédéric GONDER

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [O] [U] [I] [T]
née le 28 Avril 1958 à [Localité 9]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GONDER

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [Y] [J]
née le 16 Avril 1993 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 8 juillet 2024, Madame [N] [O] [U] [I] [T] a donné à bail à Madame [Z] [Y] [J] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, Madame [N] [O] [U] [I] [T] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.542,09 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, Madame [N] [O] [U] [I] [T] a assigné Madame [Z] [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 mars 2025 aux fins de voir :

- Constater la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,
- Ordonner l'expulsion de Madame [Z] [Y] [J] de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef du logement qu'elle occupe sis [Adresse 1], [Localité 5], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique,
- D'autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à ses frais, risques et périls,
- Condamner Madame [Z] [Y] [J] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.979,09 euros, impayée arrêtés au jour de l'assignation (échéance de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil,
- Condamner Madame [Z] [Y] [J] au paiement des indemnités d'occupation égales au montant du dernier loyer, charges et autres révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu'à la totale libération des lieux, au titre de l'article 1760 du Code civil,
- Condamner Madame [Z] [Y] [J] au paiement d'une astreinte de 100 € par jour de retard jusqu'à la totale libération des lieux, en application de l'article L 131-2 du Code de Procédure Civile d'Exécution,
- Condamner Madame [Z] [Y] [J] au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner Madame [Z] [Y] [J] au paiement ??des entiers dépens de l'instance suivant les dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront notamment le coût du commandement, du présent acte et sa dénonce à la Préfecture,
- Rappeler que l'ordonnance à venir bénéficie de l'exécution provisoire de droit, ainsi qu'il résulte de l'article 515 du Code de Procédure Civile et ce nonobstant appel et sans caution.

L'affaire a été débattue à l’audience du 21 mars 2025.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, Madame [N] [O] [U] [I] [T], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.662,09 euros au 11 mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Son conseil expose ne pas avoir de mandat pour accepter les délais de paiement sollicités en défense.

En défense, Madame [Z] [Y] [J] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement jusqu'au 1er juillet 2025 et la suspension de la clause de résiliation. Elle indique être responsable de ventes et percevoir un salaire de 2.700,00 euros par mois. Elle a deux enfants à charge.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 mars 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 25 novembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [N] [O] [U] [I] [T] a fait signifier à Madame [Z] [Y] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.542,09 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [Y] [J] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 22 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 4 janvier 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 4 janvier 2025.

Le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Madame [Z] [Y] [J] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 4 janvier 2025, ce qui constitue pour Madame [N] [O] [U] [I] [T] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte

L'expulsion de l'occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [N] [O] [U] [I] [T] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.662,09 euros à la date du 11 mars 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Z] [Y] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.662,09 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Madame [Z] [Y] [J] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Z] [Y] [J].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Z] [Y] [J] à verser à Madame [N] [O] [U] [I] [T] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS