TJ 93008, 3 juin 2025, RG 22/00029

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 22/00029 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WTXS
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 25/00812

DEMANDEUR

Société SCI LUCIE 26
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Bruno BARRILLON de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R054

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. ELBECHIR
[Adresse 3]/[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Philippe RUFF de la SELARL RUFF AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L262

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Mars 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 mars 1999, les consorts [I] ont donné à bail à la société BOULANGERIE DYONISIENNE un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 5] (93) et ce, afin d’y exploiter une activité de boulangerie.

Par acte de cession enregistré le 26 juillet 2007, la société BOULANGERIE DYONISIENNE a cédé son fonds de commerce sis [Adresse 4] à [Localité 5] (93) à Monsieur [L] [K].

Par acte sous seing privé non daté, Madame [G] [I] a consenti à Monsieur [L] [K] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] (93), pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement le 1er janvier 2007, pour l’exploitation d’un commerce de boulangerie-pâtisserie.

Le 2 novembre 2010, les consorts [I] ont vendu à la SCI LUCIE l’immeuble du [Adresse 4] dont dépendent les lieux loués. L’acte de vente mentionnait que le bien vendu faisait l’objet d’un bail commercial en cours conclu le 1er janvier 2007 avec Monsieur [L] [K].

Le 13 mai 2016, Monsieur [L] [K], agissant en qualité de “commerçant exerçant son activité sous l’enseigne de la SARL ELBECHIR immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bobigny sous le numéro 498 876 226 00016", a fait signifier une demande de renouvellement de bail commercial à la société NATIMMO, administrateur de biens de la SCI LUCIE.

Le 3 juin 2016, la SCI LUCIE a fait signifier à Monsieur [L] [K] un acte de réponse à demande de renouvellement de bail commercial, aux termes duquel elle indiquait lui dénier le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux en raison de son absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le 18 octobre 2016, la SCI LUCIE a fait assigner Monsieur [L] [K] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’expulsion. La société ELBECHIR est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 22 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a débouté la SCI LUCIE et dit que la société ELBECHIR disposait d’un droit au renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016.

La SCI JULIE 26 a interjeté appel du jugement.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2018, la SCI LUCIE 26 a fait notifier à la société ELBECHIR un mémoire en demande de fixation du loyer d’un bail renouvelé, à hauteur de 39.100 euros, pour un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2016, l’acte précisant “sous réserve des effets de la procédure actuellement pendante devant la cour d’appel de Paris.”

Par deux arrêts du 27 mai 2020 et 29 septembre 2021, la cour d’appel de Paris a notamment :

- dit que la société ELBECHIR est locataire des locaux en vertu du bail conclu le 15 mars 1999;
- dit sans effet la demande de renouvellement formée par Monsieur [L] [K];
- dit sans effet la dénégation du droit au statut des baux commerciaux opposée par la SCI LUCIE 26 par acte du 3 juin 2016 ;
- dit que le bail du 15 mars 1999 liant la SCI LUCIE 26 et la société ELBECHIR se poursuit par tacite prolongation ;

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2021, la SCI LUCIE 26 a fait signifier un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 mars 2022 moyennant un nouveau loyer porté à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 35.000 euros, conformément à l’article L.145-9 du code de commerce.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 décembre 2021, la SCI LUCIE 26 a notifié à la société ELBECHIR un mémoire en demande de fixation du loyer d’un bail renouvelé prenant effet le 1er avril 2022, et ce pour neuf ans, à hauteur de 35.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2022, la SCI LUCIE 26 a fait assigner la société ELBECHIR devant le juge des loyers commerciaux siégeant au tribunal judiciaire de Bobigny, sur le fondement des articles L.145-33 et suivants, R.145-33 et suivants du code de commerce, aux fins de fixer le montant loyer du bail renouvelé à la somme de 35.000 € hors taxes et hors charges par an.

Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 20 octobre 2022, la société ELBECHIR a demandé à titre principal de déclarer irrecevable comme étant prescrite la demande en fixation de loyer renouvelé de la SCI LUCIE 26 ; à titre subsidiaire, de débouter la SCI LUCIE 26 de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société ELBECHIR et à titre infiniment subsidiaire, de donner acte que la société ELBECHIR ne s'oppose pas à la désignation d'un expert judiciaire.

Par mémoire en réponse notifié le 10 février 2023, la SCI LUCIE 26 a maintenu sa demande à titre principal de voir fixé le montant du bail renouvelé à la somme de 35.000 euros hors taxes hors charges par an.

Par jugement du 11 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a :
- déclaré l'action de SCI LUCIE 26 recevable,
- constaté le renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er avril 2022,
- ordonné une expertise judiciaire et a désigné pour y procéder Monsieur [J] [H].

Monsieur [H] a déposé son rapport le 05 mars 2024. Il y relève que la durée effective du bail étant supérieure à 12 ans, le loyer de renouvellement échappe au principe du plafonnement. Il évalue la valeur locative de renouvellement au 1er avril 2022 à la somme de 23.000 euros hors taxes hors charges par an.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié le 14 janvier 2025 à la société ELBECHIR et par RPVA le 20 janvier 2025, la SCI LUCIE 26 a sollicité :

- la fixation du loyer annuel en principal à la somme de 31.692 euros, pour un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2022, aux clauses et conditions du précédent bail.
- le paiement des intérêts en vertu de l’article 1343-1 du Code Civil, à compter du mémoire en demande en date du 10 février 2022, sur les loyers arriérés, et que les intérêts produisent eux-mêmes intérêts dans la mesure où ils seront dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.
- la condamnation de la société locataire en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
- que le jugement à intervenir soit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LUCIE 26 expose qu’il convient de retenir la surface pondérée de 52,82 m² telle qu’arrêtée par l’expert judiciaire. Elle estime en revanche que c’est à tort que Monsieur [H] a évalué le prix unitaire du m² pondéré à 450 euros et ce, au regard de l’évaluation du loyer en renouvellement du bail dont bénéficie un fonds de commerce d’optique situé au [Adresse 6], dont l’activité s’exerce en rez-de-chaussée et au 1er étage. La durée identique du bail, 9 ans, ainsi que la proximité de leur date de renouvellement, 1er avril 2022 pour la société ELBECHIR et 16 juillet 2021 pour la société OPTIC SAINT DENIS justifient de retenir celle-ci comme référence. Or c’est un prix unitaire de 650 euros le m² qui a été fixé à l’égard de ce fonds de commerce. Il y a donc lieu, selon le bailleur, de retenir un prix unitaire de 600 euros le m² dans la présente instance et, par conséquent, de fixer le loyer en renouvellement à la somme de 31.692 euros (52,82 m² x 600 euros). La SCI LUCIE 26 estime en effet qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement du fait des travaux de mise en conformité imputables contractuellement au locataire, l’article R145-35 du code de commerce, d’ordre public, disposant que les dépenses relatives à de tels travaux ne peuvent être imputées au locataire dès lors qu’elles relèvent des réparations visées à l’article 606 du code civil.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par RPVA le 11 mars 2025 et par lettre commandée le 18 mars 2025, la société ELBECHIR a demandé au juge des loyers commerciaux de :

DEBOUTER la SCI LUCIE 26 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société ELBECHIR ;

FIXER le montant du loyer annuel, en principal, à la somme de 18.500 euros HT et HC à compter du 1er avril 2022, pour un bail renouvelé aux clauses et conditions du précédent bail liant les parties ;

ORDONNER que le bail commercial soit renouvelé à compter du 1er avril 2022 au profit de la Société ELBECHIR aux clauses et conditions du bail de 1999 liant les parties ;

CONDAMNER la SCI LUCIE 26 au paiement à la Société ELBECHIR de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI LUCIE 26 au paiement à la Société ELBECHIR des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe RUFF, Avocat au sein de la SELARL RUFF AVOCATS.

Au soutien de ses prétentions, la société ELBECHIR fait valoir que :
- seul le rez-de-chaussée des locaux est utilisable, soit une surface de 23 m² bien moindre que celle visée au bail, l’escalier permettant d’accéder au 1er et 2e étage étant dans un état de vétusté présentant un danger pour tout utilisateur et le 1er étage ne pouvant plus être utilisé depuis une visite des services de l’hygiène en janvier 2014. Pour palier l’impossibilité d’exploitation de la totalité des locaux, la société ELBECHIR a dû louer des locaux voisins,
- il convient en conséquence de limiter les surfaces pondérées des 1er et 2e étage à 5,10 m² selon le calcul (51m²x 0,10) et de fixer la surface pondérée du rez-de-chaussée à 41,44 m², celle-ci se divisant en trois zones, la 1ère zone de 23m² (23m² x 1), la seconde de 16,38 m² (23,4m² x 0,70) et la troisième de 2,06m² (6,87m² x 0,30) ; soit une surface pondérée totale de 51,64 m²,
- de surcroît, le bailleur n’entretient pas les locaux, ce qui a occasionné d’importants désordres. La façade est ainsi particulièrement dégradée, une fissure y étant notamment apparente. La toiture est également endommagée, ce qui a occasionné des infiltrations ayant nécessité la fermeture du commerce à trois reprises pour une durée totale d’un mois et demi,
- l’étroitesse de la vitrine nuit à la visibilité du commerce et déprécie par conséquent sa valeur locative,
- la destination des locaux est réduite à la seule activité de boulangerie-pâtisserie or, il existe une quinzaine d’autres commerces de même nature dans la rue ainsi que six autres [Adresse 11] à proximité, cette concurrence ajoute donc à la dévalorisation des locaux,
- le quartier est sinistré, de nombreux commerces ayant fermé et l’installation de plusieurs commerces sources d’incivilité et d’insécurité a engendré une importante baisse de clientèle et donc une perte de chiffre d’affaires,
- les clauses du bail que constituent le dépôt de garantie, l’interdiction de cession du droit au bail et de sous-location ainsi que l’absence de reddition des charges et quittances par le bailleur sont défavorables au preneur et justifient en conséquence une diminution du loyer,

- il ne peut être valablement effectué de comparaison entre un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie et un fonds de commerce d’optique ; c’est donc à tort que le bailleur sollicite que soit pris en compte le prix unitaire de 600 euros le m² retenu à l’égard du commerce d’optique situé au [Adresse 6]),
- au regard des éléments susvisés le prix unitaire doit être fixé à 400 euros le m²,
- l’abattement retenu par l’expert du fait des travaux qui ont dû être mis en œuvre par le preneur ainsi que de ceux restant à réaliser du fait de l’état de dégradations des locaux et de la nécessité de leur mise en conformité est justifié. Il doit toutefois être revu à la hausse et fixé à 10 % compte tenu de l’ampleur de ces travaux,
- le loyer annuel de renouvellement doit donc être de 20.656 euros hors taxes et hors charges (51,64 x 400) auquel il convient d’appliquer l’abattement de 10 %, soit 18.590,40 euros arrondi à 18.500 euros hors taxes et hors charges par an.

Il est expressément renvoyé à ces mémoires pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été fixée à l'audience du 25 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 03 juin 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il ressort du jugement du 11 avril 2023 ainsi que des pièces des parties que le principe du renouvellement du bail au 1er avril 2022 est acquis.

Sur le déplafonnement

Par application des articles L 145-33 et L 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail à renouveler a une durée contractuelle supérieure à neuf années, les règles du plafonnement étant écartées.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties à effet au 1er janvier 2007 a une durée contractuelle supérieure à neuf années, ce dernier s’étant poursuivi à son échéance par tacite prolongation. Le prix du bail renouvelé le 1er avril 2022 doit donc être fixé à la valeur locative, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Sur la valeur locative

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, les locaux étudiés se trouvent dans le centre-ville de la commune de [Localité 5] (93), sous-préfecture de la Seine-Saint-Denis et placée au 3ème rang démographiques des municipalités d’Ile de France. La [Adresse 12] où se situent les locaux est une longue voie qui relie la [Adresse 7] à la [Adresse 9]. L’expert judiciaire relève que le bâti de cette rue est assez homogène, constitué essentiellement d’immeubles anciens comportant une activité commerciale en rez-de-chaussée et des logements en étages.

La [Adresse 12] représente la rue la plus commerçante de la commune. Les locaux étudiés bénéficient en conséquence d’un très bon emplacement du fait de l’animation de cet axe, à fort chaland populaire et à très forte densité de boutiques. Un centre commercial comportant un hypermarché ainsi qu’une cinquantaine de boutiques se trouvent de surcroît à environ 300 mètres. Le marché de [Localité 5] se tient également trois jours par semaine à proximité.

L’expert judiciaire fait également mention d’une bonne desserte par les transports en commun au regard de deux lignes de métro à 200 mètres environ, de deux lignes de RER, d’une ligne de transilien, de trois lignes de tramway (1, 5 et 8) ainsi que de trois lignes de bus empruntant la [Adresse 12]. La commune de [Localité 5] est en outre traversée par les autoroutes A1 et A86 ainsi que par trois nationales.

Si l'expert judiciaire conclut ainsi à un bon emplacement en centre-ville très animé d’une commune populaire et cosmopolite, il relève néanmoins que le secteur où les locaux se trouvent est soumis à de récurrents problèmes d’insécurité qui nuisent à l’activité commerçante et que les commerces situés [Adresse 12] sont principalement dédiés à une consommation à pouvoir d’achat limité.

L’immeuble dans lequel se trouvent les locaux est en maçonnerie de pierres ou de briques sous enduit. Il présente une architecture banale et dispose d’une façade méritant un rafraîchissement. L’expert mentionne n’avoir pas vu la couverture de celui-ci mais déduire de la présence d’infiltrations au dernier étage la nécessité de la réviser.

La clientèle accède au commerce par une porte vitrée en aluminium à double battant ouvrant sur la surface de vente rectangulaire. Le local en rez-de-chaussée dispose d’une façade largement vitrée de l’ordre de 5,50 m sur la [Adresse 12]. Au fond de cet espace se trouvent un laboratoire équipé des équipements nécessaires à l’exploitation du commerce ainsi que d'une cuisine. Des sanitaires sont également présents. Un dégagement d’environ 0,70 m donne sur un escalier en ciment peint d’un mètre de large. Au premier étage se trouvent deux pièces disposant chacune d’une fenêtre sur rue et d’une réserve, décomposée en deux espaces, éclairée par un simple châssis sur cour. Au 2ème étage, l’escalier débouche sur un dégagement distribuant deux pièces éclairées chacune par une fenêtre sur rue, une pièce mansardée éclairée par un vasistas sur cour et d'une salle d’eau équipée d’une douche et d’un wc, éclairée par une ouverture à vitrage occultant.

Le bail conclu par Madame [G] [I] et Monsieur [L] [K] décrit les locaux comme :
- au rez-de-chaussée : une boutique en façade sur rue, une salle à manger, cuisine à la suite, fournil, petite cour,
- au premier étage : une chambre à coucher, une autre à la suite, chambre à mélange et chambre à fleurage,
- au deuxième étage : une chambre de bonne, deux chambres à farine, grenier perdu au-dessus, le tout couvert de tuiles.

L’expert judiciaire a procédé au mesurage des locaux, faute de disposer de plans d'un géomètre. Il a ainsi fixé les surfaces utiles et pondérations comme suit, au regard des recommandations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière :
- rez-de-chaussée : 23 m² en 1ère zone, à laquelle il applique un coefficient de pondération de 1, et 30,29 m² de locaux annexes non accessibles à la clientèle, auxquels il applique un coefficient de 0,40, soit 53,29 m² de surface utile et 35,12 m² pondéré,
- au 1er étage : 53,62 m² de locaux annexes, auxquels il applique un coefficient de 0,20 soit 10,72 m² pondéré,
- au 2ème étage : 46,51 m² de locaux annexes auxquels il applique un coefficient de 0,15 soit 6,98 m² pondéré.
La surface utile pondérée totale des locaux est donc de 52,82 m² pondéré.

La SCI LUCIE 26 ne contestent pas ces mesures.

La société ELBECHIR sollicite quant à elle que soient retenues des superficies de 53,27 m² pour le rez-de-chaussée, de 51 m² pour le 1er étage et de 51 m² pour le 2ème étage, soit des surfaces proches de celles mesurées par l’expert. Elle ne verse cependant aucun élément permettant de déterminer les raisons pour lesquelles elle considère ne pouvoir utiliser les locaux des 1er et 2ème étages, à l’égard desquelles elle retient pourtant une superficie utile supérieure à celle relevée par Monsieur [H], et n’explicite de fait pas la pondération de 0,10 appliquée à leur égard. Le descriptif de ces locaux par l’expert judiciaire ainsi que les photographies jointes à son rapport d’expertise ne permettent en tout état de cause pas de considérer qu’ils soient inutilisables. Dès lors, faute de justification à l’égard des superficies pondérées retenues par la société ELBECHIR et de l’impossibilité qui serait sienne d’utiliser l’ensemble des surfaces disponibles, il convient de se référer aux mesurages de l’expert judiciaire ainsi qu’à ses pondérations.

La surface utile pondérée des locaux étudiée sera donc fixée à 52,82 m².

L’expert judiciaire retient, au titre des éléments de comparaison, une fixation judiciaire relative à un café bar brasserie situé [Adresse 1] à un prix unitaire 280 euros le m² pondéré, cinq renouvellements amiables portant sur des activités diverses [Adresse 12], [Adresse 11] et [Adresse 10] pour des prix unitaires allant de 442 euros à 556 euros par m² pondéré ainsi que quatre nouvelles locations se rapportant à des activités diverses implantées [Adresse 12], [Adresse 8] et [Adresse 11] pour des prix unitaires allant de 410 à 624 euros le m² pondéré.

Monsieur [H] fait de surcroît mention des références qui avaient été retenues dans le cadre de l'évaluation du loyer en renouvellement de la société OPTIC SAINT DENIS, retenue par le bailleur comme élément de comparaison.

La détermination du loyer devant être effectuée par rapport à la situation à la date de renouvellement, soit en l'espèce au 1er avril 2022, il convient d'écarter les références de 2014 et 2015 qui apparaissent par trop anciennes pour correspondre à l'évolution de l'environnement locatif. De même, il ne peut être retenu la référence se rapportant à la société OPTIC SAINT DENIS, comme sollicité par le bailleur, les locaux occupés par ce fonds de commerce disposant de 10 mètres de vitrine, d'un local en très bon état d'entretien et d'un 1er étage d'une surface satisfaisante et utilisé par le preneur, le tout dans un immeuble ne présentant pas le même état de vétusté que celui du [Adresse 4].

Au regard de ces éléments, le prix unitaire de 450 euros le m² pondéré, tel qu'évalué par l'expert judiciaire sera retenu, état relevé que ce prix est supérieur aux prix unitaires des commerces de référence ayant fait l'objet d'un renouvellement postérieurement à 2018 retenus par Monsieur [H].

La valeur locative en renouvellement au 1er avril 2022 est donc de 52,82 m² P x 450 = 23.769 euros HT/HC/an.

Il convient, comme relevé par l'expert, d'appliquer à ce montant un abattement compte tenu de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité en application de l'article 16 du bail. La SCI LUCIE 26 considère que cet abattement doit être écarté au motif que l'article R145-35 du code de commerce précise que de tels travaux relèvent du bailleur lorsqu'ils correspondent aux réparations visées à l'article 606 du code civil. Cependant, faute de démontrer que la totalité des travaux de mise en conformité relèveraient dudit article 606 susvisé, il ne peut être considéré que les travaux devant être mis en oeuvre seraient tous à la charge du bailleur. La société ELBECHIR conteste quant à elle l'appréciation à hauteur de 3% de l'abattement devant s'appliquer mais ne justifie pas en quoi celui-ci devrait être fixé à 10%. Elle ne donne en effet aucun élément quant aux travaux qu'elle considère devoir mettre elle-même en œuvre au titre de la mise en conformité et de la rénovation des locaux.

Il y a donc lieu de retenir un abattement de 3%.
Le loyer en renouvellement au 1er avril 2022 sera donc de 23.769 – 3% = 23.056 euros hors taxes hors charges par an, arrondie à 23.000 euros hors taxes hors charges par an.

Sur les autres demandes

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté, et le loyer finalement dû, et ce à compter du 26 juillet 2022, date de la saisine du juge des loyers, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement ; qu’en raison de l’incertitude quant au prix du bail dû depuis le 1er avril 2022, il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS