TJ 93008, 3 juin 2025, RG 22/00005

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 22/00005 - N° Portalis DB3S-W-B7F-V5R4
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 25/00811

DEMANDEUR

S.C.I. BLESH 1
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Joël ROUACH de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0577

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. LA MARBRERIE CONTEMPORAINE
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Myriam NAHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1662

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de renouvellement sous seing privé du 1er novembre 2002, Madame [Y] a donné à bail à la S.A.R.L. LA MARBRERIE CONTEMPORAINE des locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 7] (93), à compter du 1er novembre 2002 pour se terminer le 31 octobre 2011 et ce, moyennant un loyer de 3.240 euros par an hors charges et hors taxes.

Par exploit du 18 mai 2011, la S.A.R.L. LA MARBRERIE CONTEMPORAINE a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement.

En l'absence de réponse du bailleur, le bail s'est renouvelé par tacite reconduction à compter du 1er novembre 2011 pour une durée de 9 années. Le loyer annuel était alors de 4.437,94 euros par an.

Par acte authentique du 20 mars 2013, Madame [Y] a cédé à la S.C.I. BLESH 1 l'ensemble immobilier sis [Adresse 4]/[Adresse 5] comprenant les locaux commerciaux objets de la présente instance.

Par exploit du 22 juillet 2020, la S.A.R.L. LA MARBRERIE CONTEMPORAINE a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2020.

Par exploit du 16 septembre 2020, la S.C.I. BLESH 1 a fait signifier au preneur son acceptation du principe du renouvellement et ce, en contrepartie d'un loyer annuel de 17.330 euros hors charges hors taxes.

En l'absence de réponse du preneur, la S.C.I. BLESH 1 a sollicité, par mémoire préalable notifié le 13 juillet 2021 à la S.A.R.L LA MARBRERIE CONTEMPORAINE, la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2020 à ladite somme de 17.330 euros hors charges hors taxes.

Par exploit de commissaire de justice du 14 janvier 2022, la S.C.I. BLESH 1 a assigné la S.A.R.L. LA MARBRERIE CONTEMPORAINE devant le juge des loyers commerciaux aux fins, à titre principal, d'obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 17.330 euros HT/HC par an à compter rétroactivement du 1er novembre 2020.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par RPVA le 07 février 2025 et au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception le 12 février 2025 (date de réception), la S.C.I. BLESH 1 a demandé au juge des loyers commerciaux de :

JUGER que, par application des articles L. 145-33 et L.145-34 du Code de commerce, le loyer de renouvellement du bail à effet au 1er novembre 2020, doit être fixé à la valeur locative,

FIXER en conséquence le loyer du bail renouvelé des locaux sis [Adresse 5] à la somme annuelle de 17 330€ HT/HC pour l’ensemble des surfaces, correspondant à la valeur locative des locaux donnés à bail, à compter rétroactivement du 1er novembre 2020.

JUGER que loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la société LA MARBRERIE CONTEMPORAINE à régler à la société BLESH 1 la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire :

DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président recevant pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s’être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée, de :

-procéder à l’examen des faits qu’allègue les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité
- apprécier les éléments déterminant la valeur locative des lieux loués suivant les critères ci- dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :
▪ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;
▪ l’état d’entretien, voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements ;
▪ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;
les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, l’existence ou non de refacturations exhorbitantes du droit commun ;
▪ les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;
- préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
- donner son avis sur l’existence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du Code de commerce, en particulier, une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R 145-6 du Code de commerce
- donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail en
cause selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce ;
- fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

Dans ce cas, FIXER le montant du loyer provisionnel à la somme de 17 330€ HT/HC par an à compter du 1er novembre 2020 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation de loyer,

Dans ce cas, RESERVER les dépens

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. BLESH 1 fait valoir qu'au regard de son activité de marbrerie de décoration, le preneur est amené à travailler pour des particuliers dans le cadre d'aménagement de cuisines et de salles de bains. Il est donc à ce titre nécessairement impacté par les évolutions de population de la commune or, entre 2011 et 2016, 687 nouveaux logements ont été créés dans la commune de [Localité 7] et une population nouvelle s'y est installée. De même, le nombre d'entreprises et d'établissements créés dans la commune a quasiment doublé entre 2011 et 2020. A cela s'ajoute un plan de rénovation du quartier de la Dhuys ayant rendu l'emplacement des locaux étudiés plus attractif. Ces éléments attestent d'une modification notable des facteurs de commercialité, ce qui justifie le déplafonnement du loyer. La bailleresse considère de surcroît que les obligations des parties ont été modifiées durant la période étudiée, la taxe foncière des locaux n'étant pas refacturée au preneur et ce, alors qu'elle a été multipliée par 15 entre 2015 et 2019, passant de 349 euros à 5.394 euros. Or, la cour de cassation a jugé que l'augmentation de l'impôt foncier à la charge du bailleur peut justifier le déplafonnement du loyer de renouvellement et ce, sur le fondement de l'article R145-8 du code de commerce (Civ 3e., 6 nov. 2001 n°00-14.236). La S.C.I. BLESH 1 se fonde de surcroît sur l'expertise réalisée par Madame [T] [X], experte inscrite près la cour d'appel de Paris, dans le cadre d'une précédente procédure en fixation du loyer à l'égard des locaux occupés par le preneur pour solliciter la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 17.330 euros hors taxes hors charges par an.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par mémoire notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception le 16 septembre 2024 et par RPVA le 20 septembre 2024, la S.A.R.L. LA MARBRERIE CONTEMPORAINE a sollicité du juge des loyers commerciaux de :

Constater le principe du renouvellement du bail, pour 9 ans, depuis le 1er novembre 2020, entre la SCI BLESH 1 et la Société LA MARBRERIE CONTEMPORAINE sur l’atelier du [Adresse 5] à [Localité 7] et le terrain situé au bout de l’allée sise [Adresse 4] à [Localité 7]

Débouter la SCI BLESH 1 de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

Subsidiairement, fixer la valeur locative à la somme de 4883,68€ H.T, H.C, par an,

Plus subsidiairement, rappeler que toute augmentation de plus de 10% du dernier loyer sera étalé et que toute variation de l’indice supérieure à 3,5% sera plafonnée à ce pourcentage ceci en vertu de la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022 dont les effets se trouvent prolongés jusqu’au 31 mars 2024 en vertu de la loi du 07 juillet 2023,

Débouter la SCI BLESH 1 de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

Juger que les intérêts, s’il y a lieu, sur tout éventuel rappel de loyer, partiront du 14 janvier 2022,

Rappeler que le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer hors taxes,

Condamner la SCI BLESH 1 à rembourser à la Société LA MARBRERIE CONTEMPORAINE tout reliquat dont elle serait dépositaire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent mémoire,

Condamner la SCI BLESH 1 à payer à la Société LA MARBRERIE CONTEMPORAINE la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI BLESH 1 aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L. LA MARBRERIE CONTEMPORAINE fait valoir que :
l'appréciation d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité doit se faire in concreto par rapport à la période étudiée, soit en l'espèce du 1er novembre 2011 au 31 octobre 2020. Il ne peut donc être fait état du plan local d'urbanisme adopté le 10 février 2011, antérieurement à ladite période,l'activité de marbrerie exercée au sein des locaux étudiés n'est pas un commerce de quartier. De fait, les locaux ne disposent pas de vitrine, de boutique ou de showroom et ne sont identifiables que par le nom de la société peint en haut de la façade de l'atelier,l'augmentation et/ou l'évolution de la population locale, au demeurant relativement faible, n'est de fait aucunement déterminante par rapport à l'activité exercée par le preneur,de surcroît, l'augmentation de logements sur la période considérée concernant principalement des logements sociaux ou étudiants, ils ne se rapportent pas à une clientèle de marbrerie de décoration,le bailleur ne démontre de fait pas de la réalité d'un flux de chalandise supplémentaire pour le preneur,les chiffres d'affaires réalisés durant la période de référence, qui ne sont pas sérieusement contestés par le bailleur, attestent ainsi de l'absence d'influence favorable sur le commerce,l'absence de répercussion de la taxe foncière sur le preneur figurant au bail dès l'origine, cela ne peut être un élément nouveau de nature à justifier d'un déplafonnement,l'analyse de Madame [X], expert judiciaire désignée dans le cadre d'une procédure antérieure, évaluait à 17.330 euros la valeur locative au 14 février 2017 mais ladite analyse ne peut valablement prospérer compte tenu de l'absence de changement de l'emplacement du commerce, des difficultés pour l'atteindre suite au changement de sens de circulation de la [Adresse 5], de l'état de vétusté des locaux qui n'ont pas changé depuis au moins 1984, de leur éloignement de la voie publique et de l'absence de vestiaire/douche/sanitaires pourtant indispensables au regard des normes d'hygiène imposées en droit du travail,la location d'un pavillon annexe au [Adresse 4], comportant les locaux sociaux utilisés par le preneur, doit s'apprécier au regard des conditions de cette location puisqu'il s'agit d'un bail distinct auprès d'un bailleur différent et par conséquent, à l'égard duquel il ne peut être assuré une durée équivalente de location,le loyer en renouvellement au 1er novembre 2020 doit donc être fixé à la somme de 4.883,68 euros par an hors charges et hors taxes ; montant découlant de l'application de la variation annuelle de l'indice INSEE du coût de la construction sur le loyer contractuellement fixé par les parties.
Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats tenus à l'audience du 25 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
«1° Les caractéristiques du local considéré;
«2° La destination des lieux;
«3° Les obligations respectives des parties;
«4° Les facteurs locaux de commercialité;
«5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
«Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. n°53-960 du 30 sept. 1953, art. 23]

En l’espèce, la S.C.I. BLESH 1 et la S.A.R.L. LA MARBRERIE CONTEMPORAINE s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er novembre 2020.
Elles sont toutefois en désaccord sur le montant de ce loyer et, plus particulièrement, sur l'existence d'un motif de déplafonnement de ce dernier.
Au regard de ces désaccords et de l'impossibilité de déterminer le montant du loyer en renouvellement sur le seul fondement d'une expertise judiciaire portant sur une période antérieure à celle sur laquelle se rapporte la présente procédure, il y a lieu de désigner un expert. Il reviendra à ce dernier d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis à son accomplissement.

Monsieur [G] [J], expert en immobilier commercial et d'entreprise près la Cour d'appel de Paris, sera ainsi désigné en qualité d'expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la S.C.I. BLESH 1, demandeur à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la hausse.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la S.A.R.L. LA MARBRERIE CONTEMPORAINE devra continuer de payer, à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait en dernier lieu au 31 octobre 2020.

Il convient, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS