TJ 75056, 7 mai 2025, RG 24/10555

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Nawal BELLATRECHE TITOUCHE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie MOULINES DENIS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/10555 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS6

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 07 mai 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. NLMS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0451

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [S], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2379

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/10555 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS6

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet en date du 01/09/2017, la SCI NLMS a consenti à [K] [S] un bail portant sur un appartement meublé à usage d'habitation principale situé [Adresse 2], bâtiment B, 1er étage, porte droite en sortant de l’escalier, et une cave n°7.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 25/07/2024 à personne, la SCI NLMS a fait assigner [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection de PARIS aux fins notamment de résiliation judiciaire du bail, expulsion et remboursement des fruits civils.

L’affaire était appelée à l’audience du 04/12/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 19/03/2025.

LA SCI NLMS, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience et au visa des articles 1728, 1217, 1231, 1240, 1730, 1732, 546 et 547 du code civil, de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la recevoir en ses demandes ;
- condamner [K] [S] à lui verser la somme de 3430 euros à titre de sus loyers indûment perçus, somme ayant déjà fait l’objet d’une saisie conservatoire pratiquée le 05/07/2024 afin de la rendre exécutoire ;
- condamner [K] [S] à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour les équipements et mobilier usés de manière anormale car excessive ;
- refuser d’accorder tout délai de paiement à [K] [S] ;
- condamner [K] [S] à lui payer la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et au paiement des dépens.

Elle indique que le défendeur a quitté les lieux le 31/08/2024. Selon elle, [K] [S] a sous-loué illicitement le logement pendant plusieurs années sur la plateforme AIRBNB, et a minima 49 fois compte tenu des 49 commentaires constatés par procès-verbal. Elle estime que cette activité a généré des fruits civils à hauteur a minima de 3430 euros. Elle ajoute que le défendeur a sollicité à de nombreuses reprises le remplacement de biens du logement, pourtant presque neufs à l’entrée des lieux, faisant preuve d’une utilisation anormale de ces éléments et du logement de manière générale.

[K] [S], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement et au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :
- le déclarer recevable en ses demandes ;
- débouter la SCI NLMS de ses demandes ;
- condamner la SCI NLMS au remboursement de la somme de 1073 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;
- condamner la même au paiement de la somme de 385,65 euros au titre de la majoration de 10% à parfaire à la date de la remise effective du solde du dépôt de garantie ;
- ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;
- accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui seraient mise à sa charge ;
- condamner la SCI NLMS à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
condamner la SCI NLMS au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Il confirme avoir quitté le logement le 31/08/2024. Il estime que la SCI NLMS n’apporte pas la preuve des sous-loyers, la production d’un procès-verbal de constat mentionnant 49 commentaires et un prix de nuitée à 70 euros ne peut suffire à établir l’existence d’une créance certaine et exigible. Il ajoute qu’en l’absence de détail, il est impossible de vérifier une éventuelle prescription des sommes réclamées.
Il indique que la demanderesse peine à prouver l’existence d’une faute dans l’utilisation du bien et de son mobilier, et également l’existence d’un préjudice financier.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 07/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il convient de relever dès à présent que le bail conclu entre les parties concerne une résidence principale meublée. Le contrat stipule que ce bail est exclu de la loi du 6 juillet 1989, mais qu’il est soumis aux dispositions du code civil et de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation disposant qu’une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 25-3 et suivants).

Sur la demande en paiement au titre des sous-loyers

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En application des articles 546 et 547 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3e, 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci. Le loyer constitue dès lors un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le logement donné à bail à [K] [S] a été sous-loué sans autorisation de la bailleresse par l’intermédiaire de la plateforme AIRBNB.

Toutefois, la SCI NLMS ne produit qu’un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 25/03/2024 pour démontrer du principe d’une créance mais également du montant de cette créance. Elle estime que ce constat met en évidence 49 commentaires et le prix d’une nuitée à 70 euros.

Or, en l’absence de relevé de transactions, ou de pièces permettant de connaître de manière certaine les sommes perçues par [K] [S] et la date de la perception de ces sommes, le montant de la créance exigible n’est pas démontré.

La demanderesse ne peut se fonder sur un montant hypothétique, dont la date de commencement éventuellement soumis à la prescription ne peut être vérifié, pour solliciter le remboursement des fruits civils.

Il convient donc de rejeter la demande de la SCI NLMS.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts pour usure anormale du mobilier

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI NLMS ne démontre pas une inexécution ou une mauvaise exécution de ses obligations locatives par [K] [S] dans l’utilisation des équipements du bien. En effet, la SCI NLMS produit un rapport de recherche de fuite du 09/02/2023 qui ne met en évidence aucun comportement fautif de la part du locataire, et trois factures DARTY de remplacement de la plaque induction et du lave-vaisselle en 2020, du sèche serviette en 2023 et du chauffe-eau en 2024, qui correspondent à une utilisation normale des équipements pendant plusieurs années depuis 2017.

Au surplus, la SCI NLMS ne démontre pas que ces remplacements d’équipements lui ont causé un dommage. Il convient de relever que l’inventaire à ‘l’entrée des lieux ne mentionne pas un état neuf des équipements, mais bon.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Le contrat de bail conclu entre les parties stipule au paragraphe 9 que le dépôt de garantie est destiné à être remboursé au locataire sortant dans les deux mois de son départ effectif, déduction faite des sommes restant dues au bailleur ou de celles dont ce dernier pourrait être tenu au lieu et place du locataire. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire est productif d’intérêts courant au taux légal.

[K] [S] sollicite le remboursement du dépôt de garantie, avec majoration prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il convient dès à présent de rappeler que le bail n’est pas soumis à cet article, et la majoration ne peut dès lors être prononcée.

S’agissant de la restitution du dépôt de garantie, la SCI NLMS estime avoir dû engager des frais de réparation, à savoir le remplacement d’un faitout manquant, d’une alèse manquante, d’une chaise cassée, de la chasse d’eau, de la lunette de WC, d’une ampoule. Elle ajoute le règlement de la taxe ordures ménagères 2023/2024 et 2 heures de ménages.

En l’espèce, la SCI NLMS ne produit aucun état des lieux de sortie, ou de proc-verbal de constat de l’état des lieux après le départ de [K] [S]. Elle ne produit aucune autre pièce objective, permettant de prouver l’existence de dégradations locatives par le défendeur. La facture de changement de verrou produit n’est pas datée, et ne permet pas de démontrer un lien de causalité entre le départ de [K] [S] et le changement de serrure. Il en est de même pour la facture de changement des équipements de toilette et salle de bain du 31/10/2024, délivrée près de deux mois après le départ des lieux de [K] [S] le 31/08/2024. La SCI NLMS ne produit aucune pièce supplémentaire au soutien de son moyen tirée des dégradations locatives.

La taxe ordures ménagères n’a pas fait l’objet d’un appel ou d’une mise en demeure d’avoir à payer.

Par conséquent, la SCI NLMS ne démontre pas de l’existence de dégradations locatives, justifiant la conservation du dépôt de garantie.

La SCI NLMS sera condamnée à restituer à [K] [S] le dépôt de garantie de 1073 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 01/11/2024.

Sur les demandes accessoires

La SCI NLMS, qui succombent, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation des parties, et en équité, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,