TJ 75056, 14 mai 2025, RG 25/01305

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [F] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01305 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67OB

N° MINUTE : 14/2025

JUGEMENT
rendu le 14 mai 2025

DEMANDEURS
Monsieur [X] [Y]
demeurant [Adresse 4]

La société SEYNA
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922

DÉFENDEUR
Monsieur [F] [Z]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 mai 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 mai 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/01305 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67OB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2013, M. [X] [Y] venant aux droits de Mme [G] [W] a consenti un bail civil d’habitation à M. [F] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Le 02 juillet 2018, M. [X] [Y] a confié la gestion de son bien à la société OPTIMUN GESTION.

Le 07 juin 2021, le mandataire immobilier a souscrit avec la société GARANTME, un contrat de garantie de loyers impayés. Cette garantie de loyers impayés couvre le risque d’impayé de loyers, charges et indemnité d’occupation et subroge l’assureur dans les droits, actions et suretés contre le locataire défaillant.

Le 17 décembre 2019 et le 14 juin 2021, la société GARANTME a conclu deux conventions de gestion avec la société SEYNA.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 275,83 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 27 janvier 2025, M. [X] [Y] et la S.A SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur, ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [Z], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 068,88 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de décembre 2024 échu, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante : 758.61 euros à M. [X] [Y] et 5 310.27 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de M. [X] [Y] à hauteur de ce montant,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 14 mars 2025, M. [X] [Y] et la S.A SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative actualisée, s'élève désormais à 8 344,71 euros, selon la répartition suivante : 5 310.27 euros à la société SEYNA et 3 034.44 euros à M. [X] [Y]. M. [X] [Y] et la S.A SEYNA considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [Y] et la S.A SEYNA exposent que le dernier paiement a été effectué le 04 avril 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [F] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que conformément à la volonté des parties, le contrat de bail litigieux est soumis aux dispositions du code civil, le local d’habitation loué étant meublé.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Selon l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, le bail conclu le 17 septembre 2013 contient une clause résolutoire (article X, page 5) pour non-paiement du loyer ou des charges prenant effet un mois après un commandement une mise en demeure restée infructueuse.

Un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 10 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 275.83 euros. Or d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [X] [Y] et la S.A SEYNA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [X] [Y] et la S.A SEYNA versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2025, M. [F] [Z] leur devaient la somme de 8 344,71 euros, terme du mois de février 2025 inclus, selon la répartition suivante : 5 310.27 euros à la société SEYNA et 3 034.44 euros à M. [X] [Y].

M. [F] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6 068,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 758.61 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [Y] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la S.A SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,