TJ 75056, 28 mai 2025, RG 24/11617

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Alexandre SOUBRANE

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Hervé ITTA

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/11617 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VLD

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 28 mai 2025

DEMANDEUR
Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
comparant en personne assisté de Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0655

DÉFENDERESSE
Madame [W] [N], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Me Alexandre SOUBRANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1862

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 28 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/11617 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VLD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 novembre 2015 à effet au 17 novembre 2015, M. [F] [C] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [W] [N] un appartement situé au [Adresse 1] [Localité 5] (étage 1, porte droite), pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer de 820 euros et 50 euros de provisions sur charge.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2024, M. [F] [C] a délivré congé pour le 16 novembre 2024 à minuit, aux fins de reprendre le logement à son bénéfice.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, M. [F] [C] a fait assigner Mme [W] [N] devant le Juge des contentieux de la protection au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• valider le congé délivré à Mme [W] [N] pour le 16 novembre 2024,
• ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des locaux dont il s’agit, avec l’assistance de la force publique en tant que de besoin,
• autoriser la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant, et ce, aux frais de Mme [W] [N],
• condamner Mme [W] [N] au paiement :
- d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 17 novembre 2024, égale au montant du loyer et des charges courants majorés de 50 pour cent,
- d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- d’une somme de 2000 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 05 mars 2025.

M. [F] [C], assisté par son conseil, soutient ses conclusions auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile, il maintient les demandes de son assignation et sollicite le rejet des demandes de Mme [W] [N] ainsi qu’il soit dit que l’exécution provisoire ne doit pas être écartée.

Mme [W] [N], représentée par son conseil, soutient ses conclusions auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile et demande au juge de :
• débouter M. [F] [C] de toutes ses demandes formées à l’encontre de Mme [W] [N],
A titre subsidiaire,
• lui accorder un délai d’une année pour quitter les lieux loués,
En tout état de cause,
• écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
• condamner M. [F] [C] au versement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la validité du congé

En application de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au preneur à l’expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par sa décision de reprendre le logement. A l’expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
A peine de nullité, le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en mains propres.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à Mme [W] [N] a commencé à courir le 17 novembre 2015 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 17 novembre 2018 par période de 3 ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 17 novembre 2021, pour expirer le 16 novembre 2024 à minuit.

Un congé pour reprise lui a été signifié par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2024, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.

Le congé du bailleur a donc été en la forme régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Est contesté la qualité de propriétaire de M. [F] [C], Mme [W] [N] soutient que depuis 2015 elle a eu comme bailleur M. [U] [C], frère du demandeur et que le nom du bailleur mentionné dans le bail est M. [F] [U] [C] et non M. [F] [R] [K] [C] comme mentionné dans le congé.

Or, M. [F] [C] produit :
- Une attestation notariale de Me [H] [I], notaire à [Localité 5], datant du 20 février 2024, indiquant que par un acte de donation-partage du 25 août 2003, il a été attribué à M. [F] [C] la pleine propriété d’un immeuble situé au [Adresse 1].
- L’avis de taxe foncière pour 2023 adressé à M. [F] [C] pour le bien se situant au [Adresse 1] à [Localité 5] et désignant en qualité de propriétaire M. [F] [C].

L’ensemble de ces éléments concordant entre eux, permettent, en l’espèce, d’établir que le demandeur est le propriétaire de l’appartement occupé par Mme [W] [N]. Le bail comporte une erreur matérielle en précisant que le second prénom du bailleur est [U].

Dès lors, la qualité de propriétaire et de bailleur de M. [F] [C] est démontrée.

De plus, est contesté le caractère sérieux et légitime du motif évoqué. Mme [W] [N] soutient que M. [F] [C] vit avec sa femme et ses enfants à [Localité 2] et souhaite reprendre le logement au titre d’une résidence secondaire et non pour y établir sa résidence principale.

Or, il résulte de l’avis d’imposition établi en 2024 de M. [F] [C] qu’il n’est pas marié et n’a pas d’enfant à charge. Il résulte des autres pièces versées aux débats, que M. [F] [C] est le co-curateur de son frère et de sa sœur, auxquels un taux d’incapacité supérieur ou égal à 80% a été reconnu par la MDPH, et qui demeurent [Adresse 4] [Localité 5].

Dès lors, le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est démontré, il n'appartient pas au juge de se prononcer sur l'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement y demeurer.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 16 novembre 2024 à minuit. Mme [W] [N] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [N], à défaut de départ volontaire, ainsi que de toute personne de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu.

S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [W] [N]

L’article L412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu’il peut être accordé ce délai de 1 mois à 1 an pour quitter les lieux , selon des critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [W] [N] sollicite des délais pour quitter les lieux fondés sur la difficulté à trouver un relogement, ses revenus mensuels étant limités à 1 400 euros et étant à la recherche d’un emploi après l’obtention de son diplôme universitaire.

M. [F] [C] s’y oppose en faisant observer que la locataire sollicite des délais, sans rapporter la preuve de réelles recherches de logement et qu’il se trouve dans une situation inconfortable par rapport à son projet de retraite et ses responsabilités vis-à-vis de ses frères et sœur.

Il sera relevé que Mme [W] [N] a déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l'expiration du contrat de bail, le 16 novembre 2024, et il sera rappelé qu'elle a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. De plus, Mme [W] [N] ne produit pas de preuve de recherches effectives de relogement. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire et sa demande de délai sera rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation

M. [F] [C] sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, majorés de 50%.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le préjudice subi n’est pas supérieur à la valeur locative du bien, si bien que la demande de fixation de l’indemnité d’occupation à ce montant n’est pas fondée, et qu’elle sera donc fixée au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Mme [W] [N] sera condamnée au paiement de celle-ci.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [F] [C] demande la condamnation de Mme [W] [N] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive n’est pas le seul fait de se défendre en justice, mais d’avoir eu un comportement abusif dans l’exercice de ce droit. En l'espèce, s'il n'est pas contestable que M. [F] [C] subi un préjudice, il convient de constater que ce préjudice est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation exactement égale au montant du loyer. A défaut de justifier d'un préjudice complémentaire non déjà réparé par la présente décision, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [W] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Mme [W] [N] devra verser à M. [F] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et apparaît nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS