TJ 13055, 3 juin 2025, RG 21/04046

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°25/
du 03 JUIN 2025

Enrôlement : N° RG 21/04046 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YWQR

AFFAIRE : Mme [H] [Z], M. [S] [J], Mme [B] [X] ép. [J], Mme [E] [U] vve [O], M. [C] [M] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)
C/ S.D.C. Résidence [6] (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)

DÉBATS : A l'audience Publique du 27 février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 juin 2025 anticipée au 03 juin 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [H] [Z]
née le 2 juin 1952 à [Localité 10] (93)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [S] [J]
né le 28 avril 1953 à [Localité 5] (69)
demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [X] épouse [J]
née le 16 juin 1956 à [Localité 7] (69)
demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [U] veuve [O]
née le 5 mars 1945 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 9]

Monsieur [C] [M]
né le 23 mars 1945 à [Localité 8] (13)
demeurant [Adresse 9]

tous représentés par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [6] - [Adresse 3]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA VIGUERIE
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 389 982 257
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [H] [Z], Monsieur [S] [J], Madame [B] [X] épouse [J], Madame [E] [U] veuve [O], et Monsieur [C] [M] sont tous propriétaires de différents lots au sein de la Résidence nommée " [6] ", sise [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s'est tenue le 29 janvier 2021.

Par assignation en date du 16 avril 2021, Madame [H] [Z], Monsieur [S] [J], Madame [B] [X] épouse [J], Madame [E] [U] veuve [O], et Monsieur [C] [M] ont attrait le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [6], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les erreurs de calcul des tantièmes,
Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer nulle l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 29 janvier 2021,

Juger que les requérants seront dispensés de leur participation à la dépense commune et à la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [6], [Adresse 3], au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG21/4046.

Par conclusions en réponse régulièrement signifiées au RPVA le 21 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, les consorts [H] [Z], Monsieur [S] [J], Madame [B] [X] épouse [J], Madame [E] [U] veuve [O], et Monsieur [C] [M] demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les erreurs de calcul des tantièmes,
Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer nulle l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 29 janvier 2021,

Juger que les requérants seront dispensés de leur participation à la dépense commune et à la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [6], [Adresse 3], au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance.

Par conclusions en réponse régulièrement signifiées au RPVA le 24 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [6], [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA VIGUERIE, demande au tribunal de :

Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Les condamner chacun au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens distraits au profit de la SCP CABINET ROSENFED et associés.

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La procédure a été clôturée le 24 octobre 2024.

L'affaire a été fixée à l'audience du 27 février 2025.

Initialement fixé à la date du 26 juin 2025, le délibéré a été avancé à la date du 3 juin 2025.

MOTIFS :

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Il est ainsi constant qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation de l'entièreté d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines décisions, puisqu'il ne dispose alors pas de la qualité d'opposant ou de défaillant pour l''intégralité de l'assemblée générale.

En l'espèce, il ressort des éléments produits que les demandeurs ont tous été opposants à l'ensemble des résolutions soumises au vote, de sorte qu'ils sont recevables à solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier.

Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires :

Les demandeurs soutiennent que le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse qui s'est tenue le 29 janvier 2021 précise une nouvelle fois que les tantièmes de la copropriété s'élèvent à un total de 254.460 tantièmes. Ils précisent qu'il s'agit d'une répartition erronée et non conforme au règlement de copropriété, puisque ce dernier prévoit que le total des tantièmes de la copropriété est de 246.924 tantièmes.

En réponse le syndicat des copropriétaires, expose qu'il ne s'agit pas d'une erreur mais d'une majoration des tantièmes résultant du procès-verbal d'assemblée générale du 20 octobre 1989 à la suite de la modification d'un lot par un copropriétaire. Il précise avoir corrigé ce qui n'était pas une erreur, puisque cela résultait d'une décision prise en assemblée générale.

Il soutient que cela est sans incidence sur les votes et qu'il ne peut y avoir de nullité sans grief. Il invoque les dispositions de l'article 17.1 du décret du 17 mars 1967 aux termes duquel les irrégularités affectant un procès-verbal concernant les conditions de vote ou la computation des voies n'entrainent pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale, dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens des votes et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.

Il affirme enfin, que les copropriétaires ont participé à plusieurs assemblées générales sans les contester sur la base de ces tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal d'assemblée générale du 20 octobre 1989 qui aurait voté cette majoration des tantièmes. Or force est de constater que cette résolution n'a jamais été accompagnée d'une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. De sorte, que le tribunal ne peut donc aucunement déduire de la production de cette pièce qu'elle ait entériné une majoration des tantièmes comme le syndicat des copropriétaires tend à le soutenir.

Ainsi, ses arguments au soutient de sa demande de débouter ne peuvent prospérer. Les dispositions de l'article 17.1 du décret du 17 mars 1967 sont sans incidence en l'espèce.

En l'espèce et en vertu d'une jurisprudence constance, l'assemblée générale est annulable lorsque le procès-verbal indique un total des tantièmes erroné. En effet, il ne peut être dérogé au règlement de copropriété.

Le fait que les décisions auraient été adoptées même sans cette erreur est sans incidence. Au surplus, il apparaît nécessaire de rappeler au syndicat des copropriétaires que les copropriétaires requérants ne sont pas tenus de justifier d'un grief pour agir sur ce fondement.

Surabondamment, le tribunal ne peut que constater que le syndicat des copropriétaires a régularisé le total des tantièmes lors des assemblées générales qui ont suivi en 2022 et 2023.

En conséquence, l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui s'est tenue le 29 janvier 2021 sera donc annulée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l'article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie de la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires succombe, il sera condamné à payer la somme totale de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'ensemble des requérants, soit la somme de 500 euros à chacun des requérants. Il sera en outre condamné aux entiers dépens.

Les requérants seront dispensés de leur participation à la dépense commune et à la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :