TJ 44109, 7 mai 2025, RG 25/00214

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES

représenté par Madame [K] [J], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [E] épouse [Z]
9 Rue Auguste Renoir
Logement 1 RDC
44100 NANTES

non comparante

Monsieur [G] [Z]
9 Rue Auguste Renoir
Logement 1 RDC
44100 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025
date des débats : 06 mars 2025
délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 25/00214 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NRF6

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [Y] [E] épouse [Z] + Monsieur [G] [Z]
CCC à la préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 5 juillet 2022, prenant effet le même jour, pour une durée d'un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, a donné à bail à Madame [Y] [E] épouse [Z] un local à usage d'habitation numéro 1 au rez-de-chaussée sis 9 rue Auguste Renoir à Nantes (44100) moyennant un loyer mensuel révisable de 473.26 euros, outre une provision sur charges de 192.27 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 473 euros. Cette dernière occupait le logement avec Monsieur [G] [Z], devenu son époux le 17 février 2024.

Des loyers restant impayés, par acte du 21 septembre 2023, Nantes Métropole Habitat a délivré à Madame [Y] [E] épouse [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Par acte du 15 avril 2024, Nantes Métropole Habitat a également fait sommation de payer à Monsieur [G] [Z] en raison de sa qualité d’époux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 13 septembre 2024, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, a assigné Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

- déclarer la demande recevable et bien fondée ;

- constater la résiliation du bail signé le 5 juillet 2022 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 ;

- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- ordonner l'expulsion de Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

- condamner solidairement Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] à payer à Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise :

-la somme de 678.59 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

-une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 504.06 euros à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

- condamner solidairement Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L'affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, représentée par Madame [K] [J], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a actualisé sa créance à la somme de 228.21 euros arrêtée au 4 mars 2025, terme de février 2025 inclus et déduction faite des frais contentieux. Elle a donné son accord exprès pour que des délais de paiement soient accordés et la clause résolutoire suspendue. La société bailleresse a précisé qu’un plan d’apurement avait été signé avec la CAF.

Bien que régulièrement et respectivement assignés à personne et à domicile, Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] n’ont pas comparu et personne ne les a représentés.
L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la bailleresse le 3 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des pièces produites que les locataires n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 228.21 euros au 4 mars 2025, terme de février 2025 inclus et déduction faite de 235.66 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens. Il convient de déduire de ce montant le coût de l’assurance souscrite pour le compte des locataires en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (55.86 euros), ainsi que les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (76.2 euros).
En conséquence, la créance étant justifiée pour un montant de 96.15 euros, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En l’absence d’élément contraire, les époux seront tenus solidairement au paiement de la dette locative, en application de l'article 220 du code civil.

Il convient de rappeler que les époux sont redevables des loyers et des charges et indemnités d'occupation entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer à Madame [Y] [E] épouse [Z] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 402 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 septembre 2023.
Par acte du 15 avril 2024, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Monsieur [G] [Z] une sommation de payer, en raison de son mariage avec Madame [Y] [E], pour un montant principal de 809.98 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 novembre 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par les locataires
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 22 novembre 2023, les défendeurs sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 23 novembre 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat.
L’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er mars 2025.
La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire, les indemnités d'occupation présentant un caractère ménager.

Sur les délais de paiement
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
Le bailleur indique qu’un accord a été signé par les parties en date du 25 septembre 2024.
Il ressort du décompte que les époux ont repris le paiement intégral des loyers depuis décembre 2024. Par ailleurs, des règlements réguliers à hauteur de 250 euros ainsi que d’importants rappels d’aide personnalisée au logement et de réduction de loyer solidarité ont permis de résorber significativement la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les époux seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Y] [E] épouse [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

Madame [Y] [E] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z], qui succombent supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS