TJ 50147, 2 juin 2025, RG 24/00352

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00352 - N° Portalis DBY6-W-B7I-DZ3S

MINUTE N°: /2025

JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Me Xavier VINCENT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [O] [C]
et Madame [H] [U] épouse [C]

Dossier

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 02 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. HJD IMMOBILIER
immatriculée au RCS de COUTANCES sous le numéro 899 974 125
dont le siège social est sis 94 rue Louis Arratche - 50000 SAINT-LO
prise en la personne de Madame [J] [Y] et Monsieur [I] [T], représentants légaux non comparants représentés par Maître Xavier VINCENT, avocat inscrit au barreau d’EURE,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [C]
né le 28 janvier 1981 à AVRANCHES (MANCHE)
demeurant 15 rue Victor Hugo - 50160 TORIGNI-LES-VILLES
comparant en personne,

Madame [H] [U] épouse [C]
née le 23 mai 1979 à ORLEANS (LOIRET)
demeurant 15 rue Victor Hugo - 50160 TORIGNI-LES-VILLES
comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 31 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE, en présence de Madame [Z] [N], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 31 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2023, la SCI HJD IMMOBILIER, représentée par Madame [J] [Y] et Monsieur [I] [T], a donné à bail à Madame [H] [C] née [U] et Monsieur [O] [C] un local à usage d'habitation situé 15 rue Victor Hugo à TORIGNY LES VILLES (50160), moyennant un loyer mensuel révisable de 590 euros par mois, et le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.
La SCI HJD IMMOBILIER a fait délivrer à ses locataires, par acte de commissaire de justice le 20 août 2024, un commandement de payer la somme de 2 318,52 euros en principal au titre des loyers impayés. Ce commandement est demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 10 décembre 2024, la SCI HJD IMMOBILIER a fait assigner ses locataires, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :
- à titre principal, constater la résiliation du bail du 10 février 2023, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- à titre susbdiaire, prononcer la résiliation du bail à raison du non-règlement des loyers et charges,
- ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [H] [C] née [U] et Monsieur [O] [C] æainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Madame [H] [C] née [U] et Monsieur [O] [C] au paiement d’une astreinte journalière de 50 euros, faute pour eux de quitter le bien loué deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,
- condamner solidairement Madame [H] [C] née [U] et Monsieur [O] [C] à payer à la SCI HJD IMMOBILIER la somme de 2 929,78 euros représentant les loyers impayés à la date du 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, le loyer s’élevant au jour de l’acte à 610,63 euros,
- condamner solidairement Madame [H] [C] née [U] et Monsieur [O] [C] au paiement à la SCI HJD IMMOBILIER, jusqu'au départ effectif des lieux, d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale,
- condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Madame [H] [C] née [U] et Monsieur [O] [C] au paiement à la SCI HJD IMMOBILIER d'une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [C] solidairement, ou à défaut in solidum, aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer.
- Rejeter toute demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

A l’audience du 31 mars 2025, la SCI HJD IMMOBILIER, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3 163,34 euros arrêtée à la date du 31 mars 2025. Elle indique que le terme du mois de mars a été réglé en totalité mais qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Les époux [C], comparants à l’audience, demandent l’octroi de délai de paiement à hauteur de 150 euros par mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent qu’ils quitteront le logement en février 2026, que Madame [C] est actuellement sans activité mais envisage de reprendre une activité dans le domaine de la sécurité, que Monsieur [C] perçoit un salaire de 1 600 euros par mois. Ils ajoutent qu’une somme de 997 euros d’aides sociales leur est versée mensuellement et qu’ils ont quatre enfants à charge, respectivement âgés de 20, 18, 13 et 11 ans. Ils déclarent qu’ils doivent également faire face à une dette de 500 euros auprès d’un commissaire de justice pour des créances impayées auprès des établissements scolaires de leurs enfants, d’anciens bailleurs et de France travail concernant un trop perçu d’allocations. Ils déclarent enfin qu’une demande de traitement de leur situation de surendettement a été déposée auprès des service de la Banque de France mais a été jugée irrecevable par la Commission de surendettement des particuliers.
Aucun diagnostic social et financier concernant les époux [C] n’a été joint au dossier, faute pour eux de s’être présentés aux deux convocations qui leur ont été envoyées par les travailleurs sociaux du Département.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité
Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI HJD IMMOBILIER justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé : /a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat conclu le 10 février 2023 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire du 20 août 2024, la SCI HJD IMMOBILIER a fait délivrer aux époux [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 318,52 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 20 août 2024. Ce commandement de payer laissait aux locataires un délai de deux mois pour régulariser la situation.

Les époux [C] n’ont pas réglé les sommes visées au commandement du 20 août 2024 dans le délai de deux mois indiqué audit acte, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 21 octobre 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI HJD IMMOBILIER justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Elle produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que les époux [C] restent débiteurs de la somme de 3 163,34 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 7 mars 2025 inclus.
Les locataires n’ont pas contesté le principe ni le montant de leur dette.
Les défendeurs seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 3 163,34 euros au 7 mars 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, les époux [C], comparants à l’audience, ont fait part de leur souhait de solliciter des délais de paiement, à raison d’un versement de 150 euros par mois en plus du loyer jusqu’à appurement de la dette.

La SCI HJD IMMOBILIER s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par la SCI HJD IMMOBILIER que les époux [C] ont repris le paiement intégral du loyer depuis mars 2025. Cette condition pour l’octroi de délais de paiement est donc remplie à la date de l’audience.

Toutefois, aucun diagnostic social et financier, permettant d'apprécier les conséquences personnelles et particulières d’une expulsion, n’a pu être établi du fait de la carence des défendeurs et les éléments apportés par les locataires à l’audience sur leur situation personnelle ne permettent pas de s’assurer de leur capacité à régler leur dette, dans la mesure où ils sont strictement déclaratifs et qu’aucun justificatif de leurs situations de famille, de leur ressources et de leurs charges n’est fourni.

Ainsi, alors que les époux [C] font état de l’existence d’autres dettes, les éléments de la procédure ne permettent d’attester du montant des salaires perçus par Monsieur [C], ni du montant des allocations familiales dont bénéficierait le couple, ou encore du retour à l’emploi prochain de Madame [C].

Il n’est pas davantage démontré par les simples déclarations des défendeurs à l’audience que leurs quatre enfants sont toujours à leur charge alors que certains d’entre eux sont actuellement majeurs.

Enfin, il y a lieu de relever que les époux [C] font uniquement état des ressources du locataire qui ne permettent pas de dégager une capacité de remboursement compte tenu de la composition familiale alléguée.

Dès lors les époux [C] ne peuvent être regardés comme justifiant qu’ils sont en situation de payer leur dette locative.

En conséquence, il convient de rejeter leur demande de délais de paiement et l’expulsion des locataires sera ordonnée.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d'occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 21 octobre 2024, les locataires qui, à défaut d’information contraire, se maintiennent dans les lieux doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre, tenus de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 21 octobre 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes

Les époux [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HJD IMMOBILIER les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner in solidum les défendeurs à lui verser une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS