TJ 95500, 3 juin 2025, RG 24/04912

PREMIERE CHAMBRE

03 Juin 2025

N° RG 24/04912 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N5KO

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[F] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 08 avril 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,
Première Vice-Présidente Adjointe

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père & fils et F DAIGREMONT, SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015, domicilié en son agence [Adresse 1]

représenté par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Valérie GARÇON, avocat plaidant au barreau de Bobigny

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 2]
défaillant

--==o0§0o==--
M. [F] [X] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte en date du 21 août 2024 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] (SDC du [Adresse 2]), représenté par son syndic la SA Loiselet et Daigremont, a fait assigner devant ce tribunal M. [F] [X] afin d'obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [X] à payer les sommes de :
- 7 332,11 euros au titre des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation,
- 2 019,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement :
- 3 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [X] soit condamné aux dépens et à la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [X], bien que régulièrement assigné, le commissaire de justice ayant identifié son nom sur la boite aux lettres, n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 19 décembre 2024, l'affaire a été appelée à l'audience du 8 avril 2025 et a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [X] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 34, 73, 12 et 323 ;
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juin 2018, 23 mai 2019, 2 avril 2021, 23 mars 2022, 28 septembre 2022, 22 juin 2023 et 18 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé, faisant apparaître une reprise de solde justifiée par la production de duplicatas et des PV d'assemblée générales ci-dessus ;
- le contrat de syndic,
- des mises en demeure en date du :
* 7 novembre 2022, remise à M. [X] le 12 novembre 2022 pour le paiement de la somme de 10 414,01euros.
* 26 janvier 2023, remise à M. [X] le 7 février 2023 pour le paiement de la somme de 12 675 euros ;
* 26 juillet 2023, remise à M. [X] le 7 août 2023 pour le paiement de la somme de 10 242,19 euros.
* 26 janvier 2024, remise à M. [X] le 9 février 2024 pour le paiement de la somme de 7 467,46 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 332,11 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué, à l'exception de quelques mises en demeure et relances, des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfai-taire. En outre, les frais d'avocat correspondent aux frais exposés et non compris dans les dépens au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi, les frais intitulés " frais ouverture contentieux ", " honoraires recouvrement " ou " avocats " seront rejetés.

En revanche, il sera fait droit aux frais de mises en demeure et de relance justifiés au dossier, pour un montant total de 307,97 euros.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner M. [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 640,08 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er trimestre 2018 au 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le SDC du [Adresse 2] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. [X], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS