TJ 34172, 26 mai 2025, RG 20/03627

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 20/03627 - N° Portalis DBYB-W-B7E-MYTE
Pôle Civil section 1

Date : 26 Mai 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [G]
né le 16 Juillet 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [W] épouse [G]
née le 27 Juillet 1970 à [Localité 5] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [I] [M] [Y]
né le 06 Février 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Romain LABERNEDE
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 17 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 26 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 juillet 2018, M. [D] [G] et Mme [B] [W] épouse [G] ont acheté à M. [I] [Y] pour la somme de 1.133.200 € une maison d’habitation située à [Localité 4] (Hérault).

Invoquant l'existence des divers désordres et en l'absence d'un règlement amiable, les époux [G] ont, par acte du 10 décembre 2018, fait assigner en référé M. [I] [Y] au visa de l'article 145 du code de procédure civile afin d'obtenir la désignation d’un expert judiciaire s'agissant d'infiltrations provenant du toit-terrasse au-dessus du garage.

Par ordonnance en date du 24 janvier 2019, le juge des référés près le Tribunal de grande instance de Montpellier a fait droit à cette demande et a désigné M. [F] [K] pour procéder à la réalisation de l'expertise judiciaire.

Par ordonnance du 18 mai 2020, le juge chargé du contrôle des expertises a étendu la mission de l’expert judiciaire aux fissures affectant la maison d’habitation tant dans les parties habitables qu’au niveau des façades extérieures.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 22 juin 2022.

Par acte en date du 3 septembre 2020, les époux [G] ont fait assigner M. [Y] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de le condamner au paiement des travaux de reprise des désordres et à réparer les préjudices subis.

Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, M. [Y] a soulevé une fin de non-recevoir. Par ordonnance du 3 février 2025, le juge de la mise en état a fixé l’affaire pour plaidoirie à l’audience du 17 mars 2025 avec ordonnance de clôture au 13 mars 2025, avec examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription par la formation de jugement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, M. [D] [G] et Mme [B] [W] épouse [G] demandent au tribunal de :
« VU les articles 1641 et suivants du code civil,
VU l'acte de vente du 6 juillet 2018,
VU le rapport d’expertise de Monsieur [F] [K],
REJETER la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des époux [G],
JUGER que [I] [M] [Y] connaissait l’existence des vices lesquels préexistaient à la vente et qu’il est un professionnel de l’immobilier,
JUGER que la maison à usage d'habitation acquise par Monsieur [D]
[G] et Madame [B] [W] épouse [G] subit des infiltrations d'eau dans le garage par la toiture-terrasse du bâtiment et en périphérie du garage,
JUGER que la maison à usage d'habitation acquise par Monsieur [D] [G] et Madame [B] [W] épouse [G] est affectée de fissures concernant tant les parties habitables de la maison que les façades extérieures de la maison,
CONDAMNER Monsieur [I] [M] [Y] au paiement de 43.913,06 € TTC au titre des travaux de réfection de l’étanchéité terrasse,
CONDAMNER Monsieur [I] [M] [Y] au paiement de 10.461,25 € TTC au titre des travaux de réfection des embellissements intérieurs,
CONDAMNER Monsieur [I] [M] [Y] au paiement de 1.320,00 € TTC au titre des travaux de remise en état des gardes corps,
CONDAMNER Monsieur [I] [M] [Y] au paiement de 4.372,07 € TTC au titre des travaux de réfection du drain en périphérie du garage,
Le tout avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 22 juin 2022, date du rapport d’expertise,

CONDAMNER Monsieur [I] [M] [Y] au paiement de 15.400 € au titre du préjudice de jouissance subi par les requérants valeur décembre 2024, à parfaire au jour du jugement à intervenir,
CONDAMNER Monsieur [I] [M] [Y] au paiement de 400,00 € au titre du préjudice de jouissance lié à la durée des travaux,
CONDAMNER Monsieur [I] [M] [Y] au paiement de 552,18 € au titre des frais de constat d'huissier, avec intérêts au taux légal,
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement,
CONDAMNER Monsieur [I] [M] [Y] au paiement de 6.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, M. [I] [Y] demande au tribunal de :
« Vu les articles 1604, 1641, 1643 et 1648 du Code civil,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile,
Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K],
Vu les pièces,
A titre principal
Vu le cumul de visas de droit adverses,
Vu le principe de non-cumul de responsabilités,
DIRE ET JUGER irrecevables les demandes formulées par les consorts [G] et les en DEBOUTER,
A titre subsidiaire,
DECLARER irrecevable et en toute hypothèse infondée l’action initiée par les consorts [G] sur le fondement de la garantie des vices cachés,
DECLARER infondée tant en droit qu’en faits l’action initiée par les consorts [G] sur le fondement de la délivrance non conforme,
Par conséquent,
DEBOUTER les consorts [G] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Y],
A titre infiniment subsidiaire, sur les prétentions indemnitaires,
DEBOUTER les consorts [G] de l’ensemble de leurs prétentions concernant les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse et la remise en état des gardes corps,
Subsidiairement, RAMENER le montant des travaux à 16 914 € HT, selon devis de la société 2B ETANCHEITE,
DEBOUTER les consorts [G] de l’ensemble de leurs prétentions concernant les travaux d’embellissements intérieurs,
Subsidiairement, RAMENER le montant des travaux à de plus justes proportions,
DEBOUTER les consorts [G] de l’ensemble de leurs prétentions au titre de l’indemnisation de leurs préjudices, en ce qu’elles sont infondées tant dans leur principe que dans leur quantum,
DEBOUTER les consorts [G] leurs prétentions au titre du remboursement des frais de constat,
En tout état de cause,
CONDAMNER les consorts [G] au versement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.
CONDAMNER les consorts [G] aux entiers dépens.
ECARTER l’exécution provisoire ».

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été fixée au 13 mars 2025.

A l'audience de plaidoirie en date du 17 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

Sur le moyen tiré du non-cumul des actions
Le défendeur sollicite l'irrecevabilité des demandes principales au motif que, selon lui, « en application du principe de non-cumul des actions, l’acquéreur ne peut pas cumuler action en garantie des vices cachés et action pour défaut de délivrance conforme ».

Toutefois, outre qu'il s'agit non d'une fin de non-recevoir mais d'un moyen de défense au fond, et s'il existe bien une police des actions, elle permet seulement d'éviter qu'un même défaut puisse donner lieu à un choix entre une action sur le fondement de la garantie contre les vices cachés, d'une part, et une action sur le fondement de la délivrance conforme, d'autre part. Il en résulte qu'aucune irrecevabilité ne saurait être opposée au demandeur pour les motifs soulevés par le défendeur. Au demeurant, contrairement à ce que le défendeur soutient, seuls les articles 1641 et suivants de la garantie édilicienne sont visés par les demandeurs dans le dispositif de leurs dernières conclusions.

Dans ces conditions, le moyen sera rejeté.

Sur la caractérisation des vices cachés
L'article 1641 du code civil dispose :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire :
- que, concernant les infiltrations, elles résultent d'un défaut d'étanchéité des murs en périphérie et un drain non conforme (page 25) ; que le drain mis en place n’est pas un drain qui a été réalisé dans les règles de l’art et que l’humidité relevée en périphérie du garage provient bien d’un défaut d’étanchéité de celui-ci (page 27) ;
- que les dommages par infiltration d’eau, aussi bien dans les parties habitables que dans le garage, rendent l’ouvrage impropre à sa destination (page 27) ;
- que, concernant les embellissements, les fissures et microfissures, apparemment évolutives, constatées sont la conséquence d'un défaut de mise en oeuvre et notamment au niveau des calicots ou bandes de renfort sur les éléments en placo ; que ces désordres ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage mais ils ont un caractère tout à fait inesthétique et évolutif ; que les embellissements des pièces concernées devront faire l'objet d'une réfection, avec traitement sérieux des joints (page 25) ; que dans la mesure ou les désordres par fissurations et microfissurations sont évolutifs, dans la mesure où dans certaines pièces des infiltrations se produisent, la réfection des embellissements de ces pièces doit être réalisée (page 27) ;
- qu' « en fonction des dires qui ont été donnés, [l'expert judiciaire] pense qu’entre le compromis de vente et la vente ou peu de temps avant le compromis de vente, des embellissements ont été effectués dans ces pièces, par Monsieur [Y] ; qu'à cet effet, Monsieur [Y] avait fait état de ce qu’il avait fait intervenir un professionnel dont les coordonnées n’ont pas été communiquées » (page 28) ;
- que « compte tenu des dires qui ont été transmis, les désordres étaient présents avant la vente mais ne pouvait être décelés par l’acquéreur notamment dans la mesure où des embellissements avait fait l’objet de travaux avant ladite vente » (page 31).

D'autre part, il ressort du constat d'huissier réalisé le 13 novembre 2018 à la demandes des époux [G] que des importantes infiltrations ont affecté la partie garage, de l'eau s'écoulant du plafond et des flaques s'étant constituées.

Il résulte de ces éléments que, contrairement à ce soutient le défendeur selon lequel l'étanchéité de certaines parois est facultative, les infiltrations dans la partie garage caractérisent bien en l'espèce un vice rendant l'ouvrage impropre à son usage. Ce vice était caché, y compris au regard du domaine d'activité du demandeur, dès lors que, contrairement à ce que soutient le défendeur, si les demandeurs pouvaient constater des traces d'humidité, l'existence d'infiltrations importantes n'était, elle, pas apparente. Dès lors, le désordre constitue bien un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

S'agissant des fissures en partie habitation, l'expert judiciaire estime que le vice, bien qu'évolutif, ne rend pas le logement impropre à l'usage. Il en résulte que les fissures litigieuses ne constituent pas un vice caché au sens des articles précités. Les demandes formées de ce chef seront ainsi rejetées.

Enfin, comme le souligne le défendeur, il ressort de l'assignation en référé du 10 décembre 2018 que la mission initiale de l'expert portait seulement sur les infiltrations affectant la partie garage, tandis que l'extension de mission du 18 mai 2020 ne portait que sur les fissures extérieures et intérieures. Il en résulte que les infiltrations dans la partie habitable, dont l'actualité n'est pas démontrée par les éléments de preuve versés aux débats, se placent hors du champ de la mission de l'expert. On ne saurait en outre considérer que ces infiltrations sont les conséquences des fissures, objet de l'expertise, dans la mesure où l'expert a considéré que ces fissures ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage et qu'elles ont un caractère inesthétique.

Sur l'application de la clause élusive de la garantie des vices cachés
Il ressort de l'acte de vente conclu entre les parties le 6 juillet 2018 qu'une clause de non-garantie des vices cachés y est insérée et qu'elle précise :
« s'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur » (page 9).

La licéité de cette clause n'étant pas contestée, il en résulte que le succès de l'action des demandeurs est conditionné soit à la preuve de la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, soit à la preuve de la connaissance du vice par le vendeur.

Sur la connaissance antérieure des vices par M. [Y]
S'agissant de la preuve de la connaissance du vice par M. [Y], les demandeurs s'appuient tout d'abord sur les conclusions de l'expert judiciaire, lequel se fonde sur la réalisation d'embellissements par le vendeur pour en déduire sa connaissance des désordres. Le demandeur s'appuie ensuite sur le fait que, selon l'expert judiciaire, « M. [Y] a bien confirmé que des infiltrations d’eau s’étant produites à l’intérieur de la maison d’habitation ». Toutefois, ces éléments concernent les embellissements, réalisés dans la partie habitable de la maison, ainsi que les infiltrations passées dans cette partie habitable, et non les infiltrations affectant la partie garage, qui, seules, peuvent recevoir la qualification de vices cachés. Dès lors, le moyen est donc inopérant.

Par ailleurs, les demandeurs soutiennent que le défendeur a reconnu dans ses conclusions un défaut d'étanchéité de la terrasse. Néanmoins, c'est la connaissance par le vendeur des désordres, à savoir les infiltrations, qui doit être démontrée, et non celle de leur cause éventuelle.

Enfin, comme le soutient le défendeur, en dehors des infiltrations constatées par voie d'huissier le 13 novembre 2018, soit plus de quatre mois après la vente, aucune autre infiltration n’a été démontrée.

Il résulte de ces éléments que la preuve de la connaissance par M. [Y] avant la vente des infiltrations en partie garage n'est pas rapportée.

Sur la qualité de vendeur professionnel
Il résulte des conclusions concordantes des parties et de la jurisprudence citée que la qualité de vendeur professionnel n'est pas limitée à celui qui agit dans l'exercice de sa profession mais concerne également le particulier contractant dans un but personnel.

Or, il ressort de ses qualités de gérant et d'associé de sociétés ayant pour activité « l'achat de biens immobiliers location et vente » ou « « l'administration, la gestion, la prise de bail, la propriété par voie d'acquisition, d'apport ou autrement de tous biens immobiliers bâtis ou non bâtis à usage professionnel, commercial, artisanal ou d'habitation », que M. [Y] est un professionnel de l'immobilier.

M. [Y] invoque en réplique la qualité de professionnel de M. [G], qui est marchand de bien. Néanmoins, il a été considéré que cette qualité n'a pas permis à M. [G] de déceler les infiltrations litigieuses, tout comme il a précédemment été considéré que M. [Y], pourtant vendeur, pouvait les ignorer.

Il en résulte que la qualité de vendeur professionnel de l'immobilier de M. [Y] fait obstacle à ce que ce dernier puisse se prévaloir de la clause élusive de la garantie des vices cachés.

Dans ces conditions, la responsabilité de M. [Y] sera retenue sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil s'agissant des infiltrations en garage.

Sur les préjudices

Sur les travaux de reprise
L'expert judiciaire retient :
- la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse située au-dessus du garage et de la buanderie, évaluée par l’expert judiciaire à la somme de 43.913,06 € TTC ;
- la remise en état des gardes-corps, évaluée par l’expert judiciaire à la somme de 1.320€ TTC ;
- la réfection du drain en périphérie du garage, évaluée par l’expert judiciaire à la somme de 4.372,07 € TTC.

Toutefois, comme le soutient le défendeur, un devis émis par la société 2B ETANCHEITE correspondant à la réalisation d'une étanchéité de la toiture-terrasse, d'un montant de 18.605,40 € TTC, a été produit par les demandeurs dans le cadre de l'instance en référé. En l'absence d'explications développées par l'expert judiciaire permettant de comprendre l'écart majeur entre ce devis et celui retenu d'un montant 43.913,06 € TTC, la somme de 18.605,40 € TTC sera retenue, ce devis ayant été initialement produit par les demandeurs eux-mêmes. Il sera actualisé en fonction de l'indice BT01 à compter de l'établissement de ce devis, soit le 13 septembre 2018.

Les autres montants proposés par l'expert s'agissant de la reprise des gardes-corps et du drain seront retenus avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 22 juin 2022, date du rapport d’expertise.

Sur le préjudice de jouissance
Pour retenir un préjudice de jouissance causé par les désordres, l'expertise judiciaire fait état d'infiltrations d'eau dans les parties habitables. Toutefois, il a été précédemment retenu que seul un épisode d'infiltration en partie garage a été caractérisé. Il en résulte que le préjudice de jouissance s'élève à la somme totale de 200 €. S'agissant du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux fixée à deux mois, travaux qui ne concerneront pas la partie habitable de la maison au regard de l'absence de reprise des embellissements, il sera retenu un préjudice d'un montant total de 200 €.

Sur les frais de constat d'huissier
Les frais de procès non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dès lors, ils seront pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M [Y], qui succombe, supportera les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et sera condamné à payer aux époux [G] une somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles de la procédure, comprenant les frais de constat d'huissier relatif aux infiltrations en partie garage d'un montant de 384,09 €.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Il sera enfin jugé que le présent jugement est exécutoire par provision en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l'incompatibilité de cette exécution provisoire avec la nature de l'affaire n'apparaissant pas démontrée.

PAR CES MOTIFS