TJ 34172, 3 juin 2025, RG 21/04933

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
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MINUTE N°: 25/00021

N° RG 21/04933 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NNQH

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

- Monsieur [J] [M]
né le 05 Juillet 1935 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 8]

- Madame [C] [M]
née le 08 Mai 1939 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 1]

- Madame [Y] [M]
née le 04 Octobre 1936 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 4]

- Madame [V] [M]
née le 08 Septembre 1973 à [Localité 18],
demeurant [Adresse 6]

- Monsieur [H] [M]
né le 04 Juillet 1975 à [Localité 14],
demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Société LE ZEBRE BLEU
RCS MONTPELLIER 424 173 995,
dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assisté de Philippe LE CORRE, greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 06 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Juin 2025

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Rappel des faits et de la procédure :

Par acte en date du 30 août 1999, Monsieur [J] [M], Mademoiselle [C] [M], Madame [Y] [M], Madame [V] [M] et Monsieur [H] [M] (les consorts [M]) ont consenti aux consorts [P] [E], aux droits desquels vient la SARL LE ZÈBRE BLEU, un bail commercial portant sur une parcelle de terrain sur la commune de [Localité 9], sur laquelle a été édifié un local à usage commercial avec l’accord des bailleurs, moyennant un loyer annuel de 48 000 francs HT.

En septembre 2017 le loyer payé par la preneuse était de 11 200 € annuels.

Selon un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 septembre 2017, les consorts [M] ont adressé à la SARL LE ZÈBRE BLEU le nouveau bail de neuf années, signé par les bailleurs, prévoyant un nouveau loyer de 20 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception de leur conseil en date du 7 novembre 2017, signifiée le 14 novembre 2017, arguant de l’absence de réponse de la preneuse, les bailleurs retiraient leur proposition de bail.

Par acte d’huissier signifié le 14 novembre 2017, les bailleurs ont signifié un congé à la SARL LE ZÈBRE BLEU pour le 30 juin 2018, avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2018 aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, sauf à porter le loyer annuel à la somme de 36 000 € avec réajustement du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier en date du 22 juin 2020, les consorts [M] ont signifié à la SARL LE ZÈBRE BLEU un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 23 novembre 2021, les consorts [M] ont assigné la société LE ZÈBRE BLEU devant le juge des loyers commerciaux.

***

Par jugement du 6 septembre 2022, le juge des loyers commerciaux a dit que le bail liant les parties a été renouvelé le 1er juillet 2018, a ordonné une expertise et a commis Madame [X] [A] pour y procéder.

L’expertise a été déposée le 5 août 2024.

***

Suivant les termes du dispositif de leur dernier mémoire, les consorts [M] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Vu les dispositions des articles L145-33et L145-34 du Code de commerce,
Vu les dispositions de l’article R145-26 du Code de commerce,

A TITRE PRINCIPAL

- FIXER à la somme de 48 684 € HT/HC par an à compter du 1er juillet 2018, toutes les autres clauses et conditions du bail étant inchangées par ailleurs, sous réserve des modifications faites par la loi du 18 juin 2014, le montant du loyer du bail renouvelé entre l’indivision [M] et la SARL LE ZÈBRE BLEU portant sur :

* partie d’une parcelle de terrain située [Adresse 16], anciennement cadastrée A [Cadastre 2] et nouvellement cadastrée BL [Cadastre 7], sur laquelle ont été édifiés des locaux avec l’accord du bailleur, à usage commercial,
* le terrain situé parallèlement à la limite séparative avec le complexe Latipolia au Sud, à l’Ouest par le ruisseau d’arrosage, au Nord par une ligne reliant l’angle Nord du bâtiment du PRENEUR à l’angle Sud du bâtiment existant des bateaux Transac-Loisir ; il sera laissé un passage de 2,5 mètres à cet endroit autour de ce dernier bâtiment pour l’entretien, puis à l’Est par la route 2 x 2 CD N° 986, suivant croquis joint en annexe,
* la voie d’accès aux exploitations située à l’Est, existante sur le terrain, longeant le C 2 x 2 n°986 et reliée à la voie de desserte Nord, commune aux entreprises jusqu’aux portails des aires de dépôt de celles-ci,

- DIRE ET JUGER que le différentiel en résultant portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,

- DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil,

- CONDAMNER la SARL LE ZÈBRE BLEU à verser à l’indivision [M] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 CPC outre les entiers dépens, en ce compris ceux de l’expertise judiciaire,

- DÉBOUTER la SARL LE ZÈBRE BLEU de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- ORDONNER l’exécution provisoire,

A TITRE SUBSIDIAIRE

- FIXER à la somme de 24 342 € HT/HC par an à compter du 1er juillet 2018, toutes les autres clauses et conditions du bail étant inchangées par ailleurs, sous réserve des modifications faites par la loi du 18 juin 2014, le montant du loyer du bail renouvelé entre l’indivision [M] et la SARL LE ZÈBRE BLEU portant sur :

* partie d’une parcelle de terrain située [Adresse 16], anciennement cadastrée A [Cadastre 2] et nouvellement cadastrée BL [Cadastre 7], sur laquelle ont été édifiés des locaux avec l’accord du bailleur, à usage commercial,
* le terrain situé parallèlement à la limite séparative avec le complexe Latipolia au Sud, à l'Ouest par le ruisseau d'arrosage, au Nord par une ligne reliant l’angle Nord du bâtiment du PRENEUR à l'angle Sud du bâtiment existant des bateaux Transac-Loisir; il sera laissé un passage de 2,5 mètres à cet endroit autour de ce dernier bâtiment pour l'entretien, puis à l’Est par la route 2 x 2 CD N° 986, suivant croquis joint en annexe,
* la voie d'accès aux exploitations située à l'Est, existante sur le terrain, longeant le C 2 x 2 n°986 et reliée à la voie de desserte Nord, commune aux entreprises jusqu'aux portails des aires de dépôt de celles-ci,

- DIRE ET JUGER que le différentiel en résultant portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,

- DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil,

- SE DÉCLARER INCOMPÉTENT pour connaître de la demande de condamnation formulée à titre subsidiaire par la SARL LE ZÈBRE BLEU,

- CONDAMNER la SARL LE ZÈBRE BLEU à verser à l’indivision [M] la somme de 6000 € au titre de l’article 700 CPC outre les entiers dépens, en ce compris ceux de l’expertise judiciaire,

- DÉBOUTER la SARL LE ZÈBRE BLEU de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- ORDONNER l’exécution provisoire,

Les consorts [M] estiment que le bail a excédé douze années, que le plafonnement ne trouve donc pas à s’appliquer et que le loyer renouvelé doit être déterminé selon les critères légaux, notamment au regard des facteurs locaux de commercialité. Ils soutiennent que le bien se situe dans une zone à fort développement commercial entraînant un accroissement potentiel de clientèle.

Ils soutiennent que les locaux donnés à bail sont ceux décrits dans le bail initial du 30 août 1999 et si le preneur doit enlever les bâtis en matériaux préfabriqués en fin de bail, ils estiment que les autres bâtiments leur sont acquis par le jeu de la clause d’accession prévue à l’article 6 du bail ; que le 23 septembre 1998 une déclaration de travaux a été déposée par le précédent preneur suivie d’une nouvelle déclaration par la SARL LE ZÈBRE BLEU le 19 janvier 2000 ; que le bâtiment initial, en dur, était prolongé d’un auvent et que ces bâtiments ont subis des améliorations.

Quant à la valeur locative, le bail ayant pris terme le 30 juin 2018, ils estiment qu’elle doit tenir compte des travaux réalisés par le preneur, en ce compris l’extension, la terrasse sur plots et le mur édifié au fond de la parcelle ; que ces éléments sont d’ailleurs pris en compte pour l’imposition de la taxe foncière ; que le bâtiment a vu sa surface portée à 300 m² (contre 165 m² auparavant) ; que l’emplacement bénéficie d’un emplacement privilégié, visible depuis la route de [Localité 13], dans une zone en plein développement, à proximité immédiate d’établissements de nuit et de l’autoroute de [Localité 12].

Ils sollicitent, à titre principal, avec une surface pondérée de 405,70 m², un loyer de 48 684 € HT/HC/an.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SARL LE ZÈBRE BLEU demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles cités,
Vu la jurisprudence évoquée,
Vu les pièces produites
Vu les articles 514-1 et 514-3 du code de procédure civile

AU PRINCIPAL

- FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme de 12 600€ HT par an à compter du 1er juillet 2018,

- DÉBOUTER les consorts [M] de leurs demandes, fins et conclusions,

- LES CONDAMNER à payer à la société LE ZÈBRE BLEU la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens,

SUBSIDIAIREMENT :

- FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme de 24.342 HT par an à compter du 1er juillet 2018,

- DÉBOUTER les consorts [M] de leurs demandes, fins et conclusions,

- LES CONDAMNER à payer à la société LE ZÈBRE BLEU la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

La SARL LE ZÈBRE BLEU soutient que le bail prévoit la location d’un terrain nu et que les constructions édifiées sur le terrain pris à bail resteront la propriété du preneur qui devra les retirer en fin de bail.

Elle estime, qu’en conséquence, la valeur du loyer renouvelé ne peut être déterminée que sur les caractéristiques du terrain effectivement loué soit celles d’un terrain nu situé en zone naturelle, inondable et inconstructible. Elle soutient, en cas d’accession du bâti, que la valeur locative ne pourra tenir compte des améliorations apportées que lors du second renouvellement.

Elle relève que l’expert a constaté une similitude de toiture avec la situation aérienne de 1997 ce qui confirme ses dires selon lesquels les travaux ont été réalisés par le précédent propriétaire non en matériaux préfabriqués mais « en dur ».

Elle sollicite, à titre principal, la fixation du renouvellement du loyer à la somme de 12 600 €HT/HC/an.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 3 juin 2025.

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Motifs :

Sur la fixation du loyer

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu’« à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. ».

1- Sur l’assiette du bail commercial

L’article 1193 du Code civil prévoit que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise et l’article 1194 du même code que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.

L’article 555 du même code, dont il convient de rappeler qu’il n’est pas d’ordre public, dispose que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ».

L’article R 145-8 du Code de commerce prévoit quant à lui que « du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ».

En l’espèce,

Il ressort des termes du contrat de bail du 30 août 1999 que le bien objet du précédent bail commercial comprend une « partie d’une parcelle de terrain située [Adresse 15], anciennement cadastrée A [Cadastre 2] et nouvellement cadastrée section BL n°[Cadastre 3].
Sur cette parcelle ont été édifiés des locaux, avec l’accord du bailleur, à usage commerciaux ».

Était annexé à ce contrat de bail un plan, à le supposer non actualisé, faisant apparaître un bâtiment intitulé « STARFLAM », confirmant ainsi l’existence matérielle d’un bâtiment quelqu’en soit la taille au jour de la souscription du bail.

Enfin, figure dans le rapport d’expertise une vue aérienne de la parcelle de 1997 qui confirme l’existence d’un bâtiment. Cet élément est repris dans la déclaration de travaux concernant cette parcelle cadastrée BL [Cadastre 3] déposée par Monsieur [S] [O], le précédent preneur à bail, qui vise « le ravalement (bardage ocre rouge, maçonnerie ocre jaune, éléments préfabriqués), le béton (décapage et ré agréage), la création de deux ouvertures et l’occultation de deux ouvertures et le réaménagement intérieur ». L’argument selon lequel ces travaux auraient ou non été réalisés par Monsieur [O] en son temps est inopérant.

Enfin, la connaissance par les parties de l’existence matérielle de ce bâtiment se déduit de la lecture même du bail qui intègre une clause « DESTINATION DES LIEUX » qui prévoit « toutes activités commerciales et notamment l’activité de restaurant brasserie », ce qui confirme la nécessaire connaissance de l’existence d’un bâtiment nécessaire à l’activité envisagée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la parcelle objet du contrat de bail n’était pas, dans les faits, dépourvue de tout bâtiment mais comprenait bien un terrain sur lequel avait été édifié, préalablement à la signature du bail avec les consorts [P] [E], un bâtiment et dont ils avaient, par conséquent, la jouissance.

Néanmoins, le précédent bail commercial en date du 25 septembre 1998 et conclu entre la société civile d’exploitation du domaine de [Adresse 17] représentée par son gérant Monsieur [K] [M] et Monsieur [S] [O] mentionne « la partie louée privativement comprend l’emplacement de la construction utilisée comme magasin en matériaux préfabriqués », lesdites « constructions en matériaux préfabriqués, établies par le preneur, demeurant la propriété de Monsieur [S] [O] qui les enlèvera en fin de bail, le terrain étant loué nu ».

Ainsi en l’absence de clause contractuelle d’accession, les constructions édifiées par Monsieur [S] [O] auraient dû être régies par les dispositions de l’article 555 du Code civil précité et le bailleur aurait dû en être devenu propriétaire par accession à la fin du bail.

Il convient de rappeler que cette règle est supplétive de volonté et que les parties peuvent y déroger.

Or, et par dérogation expresse, dans le bail conclu entre les consorts [M] et les consorts [P] [E], il a été prévu une clause dans le paragraphe « CHARGES ET CONDITIONS » selon laquelle « les constructions en matériaux préfabriqués établies par le cédant demeurent la propriété du preneur qui les enlèvera en fin de bail, le terrain étant loué nu ».

Les consorts [M] ont ainsi entendu expressément renoncer aux dispositions du code civil précitées et entendues conclure un bail commercial pour un terrain nu de toute construction.

Dès lors, et par la commune volonté des parties, la construction édifiée par son prédécesseur, Monsieur [O], est demeuré la propriété du preneur et donc des consorts [E] [P] lors de la conclusion du bail commercial du 30 août 1999.

2- Sur l’assiette du bail renouvelé

En l’espèce, le contrat de bail prévoit dans son paragraphe « AMÉLIORATIONS » que « tous travaux, viabilité, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront, en fin de bail, la propriété de ce dernier, sans indemnité ».

Par déclaration de travaux du 23 septembre 1998, Monsieur [O] a déposé auprès de la commune de [Localité 9] une demande consistant en une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Le 26 mai 1999, Monsieur [O] a demandé le transfert de la déclaration de travaux qu’il a effectuée au profit de la SARL LE ZÈBRE BLEU, alors en cours de formation et représentée par Messieurs [G] [P] et [T] [E], transfert qui a été accordé le 29 juin 1999 par les services de la mairie concernée.

Il ressort du dossier de déclaration des travaux ainsi que des photographies des façades et des plans de coupe communiqué que ceux-ci ont consisté en un ravalement des façades, la pose d’un bardage et la création d’ouvertures ainsi que d’un réaménagement intérieur.

Par déclaration de travaux du 19 janvier 2000, la SARL LE ZÈBRE BLEU a sollicite une demande concernant un réaménagement intérieur pour la mise en conformité de l’hygiène et de la sécurité concernant l’activité de restauration de l’établissement.

Par la suite, les autres aménagements et extensions réalisées par la SARL LE ZÈBRE BLEU l’ont été durant le bail commercial du 30 août 1999 et constituent, selon une jurisprudence constante en la matière, des travaux d’améliorations.

Par acte extrajudiciaire du 20 décembre 2017, les consorts [M] ont délivré congé à la SARL LE ZÈBRE BLEU avec offre de renouvellement.

Il n’est pas contesté par les parties que le bail renouvelé, tel que précédemment jugé, a pris effet au 1er juillet 2018.

Il sera rappelé que le renouvellement du bail conduit à la création d'un nouveau rapport contractuel, aux conditions de l'ancien. Ainsi, le bail commercial renouvelé après délivrance d'un congé est un nouveau bail, le précédent ayant cessé par l'effet du congé.

Dès lors, en application de la clause d’accession, les consorts [M] sont devenus propriétaires des améliorations apportées par la SARL LE ZÈBRE BLEU au cours du bail initial.

Néanmoins, selon les dispositions précitées de l’article R 145-8 du Code de commerce, seules les améliorations effectuées par le locataire au cours du bail à renouveler et financées par le bailleur, entrent dans le calcul de la valeur locative dès l'expiration du bail. A contrario, les améliorations apportées par le preneur, sans porter atteinte au bail et non financées par le bailleur, n'entrent pas dans le calcul de la valeur locative même en cas de plus-value. Le bailleur ne pourrait demander le déplafonnement en invoquant les améliorations réalisées par le preneur lorsqu'il n'a pas participé à leur financement.

Dès lors, il convient de s’interroger sur le point de savoir si le bailleur a supporté la charge des travaux, soit de manière directe, soit de manière indirecte et ce pendant la durée du bail à renouveler.

Les consorts [M] soutiennent avoir assumé la charge des améliorations apportées aux lieux loués par l’acceptation d’un loyer réduit.

Néanmoins, il convient de relever que le bailleur procède par affirmation et n’apporte aucun argument au soutien de cette affirmation.

Au contraire, il ressort de la comparaison des montants des loyers des baux commerciaux successivement consentis à Monsieur [S] [O] puis aux consorts [P] [E], le 25 septembre 1998 puis le 30 août 1999, soit sur un laps de temps court séparant ces deux baux, que le loyer est passé de 8 000 francs par an à la somme de 48 000 francs.

Dès lors, cette augmentation de loyer conséquente et sur un temps restreint dément l’argument selon lequel le bailleur a proposé un loyer modeste pour contribuer indirectement aux améliorations apportées par le preneur.

Ainsi, les consorts [M] n’établissent pas avoir financé ces améliorations.

Par conséquent, il y a lieu de dire que la SARL LE ZÈBRE BLEU a supporté seule les améliorations apportées aux lieux loués.

3- Sur le montant du loyer renouvelé

En l’absence de financement des améliorations par le bailleur et par application de règle des effets différés de l’accession, le locataire bénéficie de la durée d’un bail entier pour amortir les travaux qu'il aura fait sans avoir à subir d'augmentation de loyer qui seront sans effets sur la valeur locative. Ainsi, les effets de l’accession sont différés à la fin du bail suivant celui au cours duquel les améliorations ont eu lieu.

Il convient de rappeler que le loyer commercial porte, par la volonté des parties, sur un terrain nu.

Bien que les consorts [M] soient devenus propriétaires des améliorations apportées par la SARL LE ZÈBRE BLEU, il convient de considérer que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative du terrain nu.

Selon l’expertise, il est proposé une valeur locative du terrain nu de 12 600 € et aucune des parties n’apporte de critique quant à cette évaluation qu’il convient, dès lors, d’homologuer.

Sur les autres demandes

Selon l’article R145-23 du code de commerce « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Les consorts [M] soulèvent l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour connaître de la demande de condamnation formulée par le défendeur à leur encontre pour une somme de 1 173 897,60 €.

Néanmoins, dans ses dernières écritures, la SARL LE ZÈBRE BLEU ne formule plus une telle demande, de telle sorte qu’il n’y a lieu à statuer sur cette prétention.

Concernant les autres demandes des consorts [M] et par application de ces mêmes dispositions qu’ils ont invoquées à l’encontre de la SARL LE ZÈBRE BLEU, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de statuer sur le sort des intérêts sollicité par eux.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner solidairement les consorts [M], qui succombent aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d’expertise.

Tenant les circonstances de l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement les consorts [M] à payer à la société LE ZÈBRE BLEU la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

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PAR CES MOTIFS :