TJ 93008, 28 mai 2025, RG 25/00814

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00814 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2R6S

Minute : 25/

S.A. ERIGERE
Représentant : Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [H] [J]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Me Emmanuel NOMMICK

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 28 mai 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 mai 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 18 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’H.L.M. ERIGERE
sise [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [J]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 8 décembre 2021, la SA ERIGERE a donné à bail à Monsieur [H] [J], un appartement à usage d’habitation n°302 situé au [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERIGERE a fait signifier à Monsieur [H] [J], par acte d'huissier en date du 3 avril 2024, un commandement de payer la somme de 1.750,98 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 25 mars 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier en date du 13 décembre 2024, la SA ERIGERE, a fait assigner Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
A titre principal :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;
A titre subsidiaire :
Résilier le bail aux torts exclusifs de Monsieur [H] [J]
En tout état de cause :
Ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [J], et de tout occupant de son chef, de l'appartement n°302 au [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, qui sera due jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés à la S.A. d'H.L.M ERIGERE ou son représentant ;
autoriser la SA d'HLM ERIGERE à faire transporter les biens meubles trouvés sur place dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [J], dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner Monsieur [H] [J] à verser à la S.A. d'H.L.M ERIGERE une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel révisé, augmentée des charges, jusqu'à la libération complète des lieux et la restitution des clefs ;
Dire et juger que l'indemnité d'occupation pourra être réévaluée conformément à l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL 2) ;
Condamner Monsieur [H] [J] à verser à la S.A. d'H.L.M ERIGERE 3.325,70€ au titre des sommes dues au 31/08/2024, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 03/04/2024 sur 1.750,98€, et depuis l'assignation pour le surplus ;
Ordonner la capitalisation des intérêts pour tout somme due depuis plus d'une année conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du code civil ;
Refuser tout délai à Monsieur [H] [J];
Condamner Monsieur [H] [J] à verser à la SA D'HLM ERIGERE 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Rappeler l'exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 février 2025 puis renvoyé à l’audience du 18 mars 2025.

La SA ERIGERE, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3.668,44 euros, échéance du mois de février 2025 comprise, selon décompte en date du 14 mars 2025.

Monsieur [H] [J], régulièrement assigné à personne physique, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERIGERE, justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l'espèce, le bail conclu le 8 décembre 2021 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 1.750,98 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2021 à compter du 4 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [H] [J] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA ERIGERE, produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [J] lui doit la somme de 3.668,44 euros, à la date du 14 mars 2025, mois de février 2025 inclus.

Il convient de déduire 343,39 euros de frais.

Monsieur [H] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.325,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [H] [J] a repris le versement de son loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et du faible montant de la dette, Monsieur [H] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [H] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS