TJ 33063, 3 juin 2025, RG 23/08588

N° RG 23/08588 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YGIO

7E CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025 50G

N° RG 23/08588
N° Portalis DBX6-W-B7H-YGIO

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SAS LE BOSCO
C/
[K] [V] [S]
[X] [I] [S]

Grosse Délivrée
le :
à

Me Céline CAZENAVE
SAS DELTA AVOCATS
Me Emmanuel GAUTHIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame BOULNOIS, Vice-Président,
Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :
Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Mars 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS LE BOSCO
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Mathieu GIBAUD de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [K] [V] [S]
née le 21 Avril 1972 à [Localité 7] (GIRONDE)
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Céline CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [X] [I] [S]
né le 26 Avril 1978 à [Localité 8] (GIRONDE)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Me Emmanuel GAUTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suite au décès de leur mère, madame [L] [G], divorcée [S], survenu le 07 octobre 2018, sa fille, madame [K] [S] et son fils, monsieur [X] [S], ont hérité, chacun, à parts égales, à défaut de volonté contraire de la défunte, d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], composé d’un local commercial au rez-de-chaussée, exploité par la SAS BOSCO, et d’un appartement au 1er étage.

Dans le cadre du règlement de la succession de leur mère, madame [K] [S] et monsieur [X] [S] ne sont pas parvenus à trouver un accord sur le sort de cet immeuble, madame [S] souhaitant racheter la part de son frère et monsieur [S] souhaitant céder l'immeuble au locataire commercial, la SAS BOSCO.

Sur assignation de monsieur [X] [S] en date du 02 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux, selon jugement du 08 septembre 2022, a notamment ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Madame [L] [G] et a ordonné la licitation de l’immeuble dans les conditions du Cahier des Conditions de Vente qui sera déposé au Greffe du tribunal par l’avocat du demandeur, la mise à prix étant fixée à la somme de 300.000 €, sauf à ce qu'une majorité des 2/3 des droits indivis s'accorde pour une vente amiable en application de l'article 815-15-1 du code civil.

Maître [Z] [J] a établi un procès-verbal de difficultés le 07 avril 2023 et le juge commis, à qui ce procès-verbal a été transmis, a notamment écrit le 24 mai 2023 :
"[...] Il ressort de la lecture de ce Procès-verbal que les parties n’ont pas réussi à s’entendre sur une vente amiable du bien. Or, par jugement de ce Tribunal en date du 08/09/2022, la licitation a été ordonnée. Il appartient au demandeur de mettre en œuvre cette procédure de licitation. En conséquence, les opérations du Notaire sont suspendues jusqu’à la réalisation de cette licitation. Le Tribunal ne peut être saisi sur la base du Procès-verbal de difficultés du 07/04/2023 ».

Par acte du 21 septembre 2023, la SAS LE BOSCO a fait délivrer assignation à madame [K] [S] et monsieur [X] [S] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir ordonner à son profit la vente forcée de l’immeuble au prix convenu de 600.000 €.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, elle demande au tribunal de :
"Ordonner la vente forcée au profit de la SAS LE BOSCO de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 3], cadastré section AI n°[Cadastre 1] et d’une contenance de 6a 73 ca, moyennant le prix de 600.000 €, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le 30ème jour de la signification du jugement à intervenir ;
Condamner Madame [S] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Débouter Madame [S] de toutes ses prétentions, fins et demandes ;
Condamner Madame [S] au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
Rappeler l’exécution provisoire de droit."

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, madame [K] [S] demande au tribunal de :
"DÉCLARER Madame [K] [S] recevable et bien fondée en ses demandes,
REJETER comme infondés les fins, moyens et conclusions développés par la SAS LE BOSCO, REJETER comme infondés les fins, moyens et conclusions développés par Monsieur [X] [S],
DÉBOUTER la SAS LE BOSCO de l’intégralité de ses demandes,
A titre principal,
ORDONNER la vente forcée de l’immeuble sis [Adresse 5] – [Localité 3] au profit de Madame [K] [S] en nom propre ou via la SCI Le Chêne.
A titre subsidiaire,
ORDONNER à Monsieur [X] [S] la mise en œuvre de la procédure de licitation judiciaire du bien conformément au jugement du 8 septembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
CONDAMNER la SAS LE BOSCO, solidairement avec Monsieur [X] [S] à payer la somme de 3.000 € à Madame [K] [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens,
ORDONNER l’exécution provisoire de droit."

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 avril 2024, monsieur [X] [S] demande au tribunal de :
"JUGER qu’il y a lieu d’ORDONNER la vente forcée au profit de la SAS LE BOSCO de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant le prix de 600.000 euros ;
ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;
En tout état de cause,
DÉBOUTER Madame [S] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER Madame [S] à verser à Monsieur [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
LA CONDAMNER aux dépens".

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2025.

MOTIFS

I/ Sur la demande en vente forcée de la SAS LE BOSCO et de monsieur [X] [S]

Au visa des articles 1103 et 1583 du code civil, ainsi que des dispositions relatives à la stipulation pour autrui (articles 1205 et 1206 du code civil), la SAS LE BOSCO soutient qu'il y a lieu de faire application à son profit des engagements de madame [K] [S] contenus dans le procès-verbal du 12 décembre 2022 établi par Maître [J] et qui contient en page 12 les mentions suivantes :

"Monsieur déclare que le locataire est disposé à acquérir l’immeuble entier au prix de SIX CENT MILLE EUROS (600.000,00 €).
Madame déclare qu’elle souhaite être attributaire au prix de SIX CENT DIX MILLE EUROS (610.000,00 €).
Monsieur [S] est d’accord pour vendre à sa sœur mais sous réserve qu’elle obtienne un accord de principe de la banque indiquant qu’elle est en capacité d’acheter en nom propre ou par le biais d’une SCI avant le 31 janvier 2023.
A défaut d’obtention dudit accord, madame devra trouver un acquéreur à un prix supérieur à l’offre du locataire au plus tard le 10 mars 2023.
A défaut d’obtention d’une offre supérieure à celle du locataire au 10 mars 2023, madame [S] s’oblige à vendre au locataire au prix de SIX CENT MILLE EUROS (600.000,00 €).
Monsieur [S] s’engage à transmettre au Notaire soussigné, ainsi qu’à sa sœur, l’offre et les conditions d’achat des locataires avant le 19 décembre 2022.”

La SAS LE BOSCO ne peut tirer aucune conséquence juridique de ce procès-verbal auquel elle n'était pas partie et qui lui est inopposable.
Ce procès-verbal n'est en tout état de cause pas assimilable à un contrat par lequel monsieur [X] [S] aurait fait promettre à sa soeur, madame [K] [S], de vendre l'immeuble litigieux à la SAS LE BOSCO, si bien que le moyen fondé sur la stipulation pour autrui doit également être écarté.

La SAS LE BOSCO sera déboutée de sa demande en vente forcée, et, par voie de conséquence, de sa demande indemnitaire pour résistance abusive de madame [S].

Monsieur [X] [S] sera débouté de sa prétention, identique à celle de la SAS LE BOSCO.

II/ Sur les demandes reconventionnelles de madame [S]

Madame [K] [S] demande à titre principal d'ordonner à son profit ou au profit de la SCI Le Chêne, la vente forcée de l'immeuble litigieux au motif qu'elle aurait respecté les conditions fixées dans le procès-verbal d'ouverture des opérations de compte liquidation partage en date du 12 décembre 2022.

Or, comme indiqué ci-dessus, ce procès-verbal dressé par Maître [J], et qui relate les déclarations des parties dans le cadre du règlement de la succession de leur mère, ne saurait être assimilé à un contrat, et plus particulièrement à une promesse de vente de monsieur [S] au profit de sa soeur.

Ainsi, indépendamment du fait de savoir si madame [S] a ou non respecté les conditions prévues dans cet acte, aucune conséquence juridique ne peut en être tirée, d'autant que le notaire a dressé le 07 avril 2023 un procès-verbal de difficultés duquel il ressort que les parties n’ont pas réussi à s’entendre sur une vente amiable du bien.

Madame [K] [S] sera donc déboutée de sa demande en vente forcée.

Par ailleurs, selon jugement du 08 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a d'ores et déjà ordonné la licitation de l'immeuble dans les conditions du Cahier des Conditions de Vente qui sera déposé au Greffe du tribunal par l’avocat de monsieur [X] [S], la mise à prix étant fixée à la somme de 300.000 €.

La demande de madame [K] [S] visant à ordonner, sous astreinte, à monsieur [X] [S], de mettre en oeuvre la procédure de licitation, consiste à demander au tribunal d'ordonner l'exécution d'un jugement, ce qui n'entre pas dans sa compétence.

Madame [S] sera donc déboutée de cette demande.

III/ Sur les autres demandes

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et l'équité commande de ne pas faire droit aux demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS