TJ 31555, 3 juin 2025, RG 25/00094

N° RG 25/00094 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TVNO

MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 25/00094 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TVNO
NAC: 50G

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Caroline LITT
à Me Léa TONDINI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUIN 2025

DEMANDEURS

M. [X] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [G] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [P] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LITT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon document intitulé « proposition d'achat » signé le 22 octobre 2024, Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U] ont proposé d'acheter à Madame [P] [M] sa « maison à démolir sur terrain de 700 m² » située [Adresse 1] à [Localité 3] au prix de 93.000 euros (honoraire d'agence inclus) et en présence de Monsieur [D], agent immobilier.

Madame [P] [M] a apposé sa signature sur ce document en y ajoutant « Bon pour acceptation de l'offre d'achat ».

Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U] considèrent que la vente est parfaite du fait de la signature de cet acte sous seing privé, alors que Madame [P] [M] estime que cette proposition d'achat est soumise à la signature d'un avant-contrat en la forme authentique.

Par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025, Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U] ont assigné Madame [P] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés aux fins de réitération de la vente immobilière devant notaire et sous astreinte.

L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 06 mai 2025.

Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U], par l'intermédiaire de leur avocat, demandent au juge des référés, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et des articles 1221 et 1589 du code civil, de :

débouter Madame [P] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions, condamner Madame [P] [M], sous astreinte de 100 euros par jour, à réitérer dans les 8 jours suivants la signification de l'ordonnance, les termes de la promesse synallagmatique de vente en date du 22 octobre 2024, emportant vente de la maison en vue de sa démolition, située [Adresse 1] à [Localité 3] pour le prix de 93.000 euros,condamner Madame [P] [M] à leur payer la somme provisionnelle de 5.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,condamner Madame [P] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 2.500 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, incluant les frais de la mise en demeure délivrée.
De son côté, Madame [P] [M], par la voix de son avocat, demande au juge des référés, de :

constater l'existence de contestations sérieuses,dire n'y avoir lieu à référé,débouter Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U] de l'ensemble de leurs prétentions,condamner solidairement Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U] au règlement de la somme de 5.000 euro à titre de dommages-intérêts provisionnels,condamner solidairement Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U] au paiement d'une amende civile dont le montant sera fixé par le juge des référés,condamner solidairement Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Sur les moyens de fait et de droit développés par la chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande principale en restitution de l'indemnité d'immobilisation

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 1589 du code civil dispose : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (...) ».

Conformément à l'article 1221 du code civil : « Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».

Sur le fondement de ces textes, Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U] font valoir que la vente a été parfaite à l'occasion de la signature par Madame [P] [M] de la proposition d'achat du 22 octobre 2024. Ils ajoutent qu'à cette occasion, les parties se sont mises d'accord sur la chose et sur le prix et n'ont pas entendu soumettre leur accord à la signature ultérieure d'un nouvel engagement.

Madame [P] [M] considère de son côté que la lecture de l'acte sous seing privé du 22 octobre 2024 démontre que les parties avaient au contraire décidé de soumettre leur volonté respective à la signature d'un avant-contrat, et qu'elles sont donc restées au stade des pourparlers sans que la vente n'ait été parfaite.

En l'état du droit, le bénéficiaire d'une promesse qui accepte l'offre le jour même de l'émission et qui manifeste par sa signature son accord sur la chose et le prix, conclut une promesse synallagmatique. Celle-ci vaut vente, sauf à ce que l'accord soit conditionné à une réitération des consentements par la signature ultérieure d'un avant-contrat. Autrement dit, le constat de l'accord des parties sur la chose et sur le prix, sans qu'aient été relevées d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération du « compromis » par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, vaut vente parfaite.

En l'espèce, il est constant que les parties se sont mises d'accord sur la chose et le prix. La discussion se focalise sur la question de savoir si les clauses de l'acte sous seing privé ont prévu une réitération ultérieure des consentements.

Est versé aux débats un document intitulé « proposition d'achat ». Celui-ci a été signé le 22 octobre 2024 par Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U]. Ils ont proposé à Madame [P] [M] d'acheter sa « maison à démolir sur terrain de 700 m² » située [Adresse 1] à [Localité 3] au prix de 93.000 euros. Madame [P] [M] a apposé sa signature sur ce document en y ajoutant « Bon pour acceptation de l'offre d'achat ».

Il est expressément mentionné sur cet acte « En cas d'accord des propriétaires, les présentes vaudront accord définitif sur la chose et sur le prix, et vous vous chargerez d'établir ou de faire établir tous actes, sous seing privé, dans un délai maximum de trente jours, sauf accord ultérieur entre les parties, qui annuleront et remplaceront les présentes, aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la vente et notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt s'il y a. Un séquestre de 4.000 euros sera déposé chez le notaire rédacteur de l'acte le jour de la signature de l'avant contrat ».

Cette clause est assurément ambiguë dès lors qu'elle contient des mentions contradictoires entre elles.

Dans un premier temps, il est libellé que la signature du propriétaire qui vaut acceptation de l'offre constitue un « accord définitif » sur la chose et sur le prix. Cela accrédite la position des parties demanderesses qui plaident pour que cet acte matérialise une vente parfaite.

Dans un second temps et au sein de la même phrase, il est indiqué au propriétaire qui accepte au prix proposé le principe de la vente supposément « définitive », de faire établir un acte « sous seing privé » dans un délai de 30 jours. Cela ne peut que signifier que cette proposition d'achat acceptée ne manifesterait que de simples intentions d'acquérir et de vendre » puisqu'elle impose au propriétaire d'organiser dans les trente jours, la souscription d'une promesse synallagmatique de vente « sous seing privé ». Cette dernière mention exclut qu'il puisse s'agir de la réitération de la vente par acte authentique.

Il s'en suit que cette phrase est particulièrement contradictoire. Soumettre un accord sur la chose et sur le prix à une réitération de volonté « sous seing privé », exclut par définition qu'il puisse s'agit d'un accord « définitif »

La thèse soutenue par la partie défenderesse est confortée par la phrase qui suit la première. Il y est mentionné que le propriétaire devra adresser au notaire qui sera chargé de la rédaction de l'acte authentique, un « séquestre » de 4.000 euros, « le jour de la signature de l'avant contrat ». Le libellé de cette phrase, conjugué à l'emploi du futur qui induit une certitude inconditionnée, ne laissent aucun doute sur le fait que l'accord sur la chose et sur le prix ne peut se matérialiser au jour de la signature de la proposition d'achat, puisqu'il sera soumis ultérieurement au dépôt d'un « séquestre » à transmettre au jour de la souscription « de l'avant-contrat ».

Par conséquent, cet acte porte en lui des contractions. Elles entraînent un sérieux doute sur sa nature contractuelle ou pré-contractuelle. Il nécessite d'être interprété conformément aux principes des articles 1188 et suivants du code civil. Cette prérogative appartient au juge du fond. Elle échappe donc à la compétence du juge des référés, qui demeure le juge de l'évidence. Il doit rejeter toutes demande de cette nature formulée sur le fondement de l'article 835 du code civil dès lors qu'elle se heurte à une contestation sérieuse comme c'est le cas en l'espèce.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l'espèce, Madame [P] [M] allègue avoir subi un préjudice du fait de l'abus du droit d'ester en justice exercé par Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U].

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour procédure abusive qu'à la condition d'avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'agir en justice.

En l'espèce, Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U] n'ont pas commis de faute. De bonne foi, ils ont cru avoir souscrit un accord « définitif », ce que l'agent immobilier a confirmé par le suite.

Il ne pourrait leur être reproché que d'avoir eu une lecture orientée et restrictive d'une clause manifestement ambiguë et contradictoire.

Ils n'ont donc commis ni comportement fautif, ni une erreur grossière équipollente au dol, avec l'intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la défenderesse, en cherchant à faire valoir leurs droits en justice.

Madame [P] [M] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts, mais également de sa demande formée au titre de l'amende civile et ce, pour les mêmes motifs.

* Sur les dépens de l'instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L'équité commande de faire application de ce texte au profit de Madame [P] [M] qui a été contrainte d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera versé la somme de 1.500 euros par Madame [G] [B] et Monsieur [X] [U].

PAR CES MOTIFS,