TJ 85194, 27 mai 2025, RG 25/00022
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Texte de la décision
72A
MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 27 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00022 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C2KI
AFFAIRE : Syndic. de copro. [N] C/ [Y] [R]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE
JUGEMENT DE PROCÉDURES ACCÉLÉRÉES AU FOND DU 27 MAI 2025
DEMANDERESSE
Syndic. de copro. [N] représenté par son Syndic FONCIA VENDEE, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE
représentée par Me Elodie RAYNAUD, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substituée par Me FAUCHER, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON
DEFENDEUR
Monsieur [Y] [R]
né le 17 Juillet 1939 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] / FRANCE
représenté par Me Laurence BIRET-BULCOURT, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE
PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président
GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé du jugement
Débats tenus à l’audience publique du 28 Avril 2025
Jugement mis à disposition au greffe le 27 Mai 2025
grosse délivrée
le 27 05 2025
à Mes Biret Raynaud
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Y] [R] est copropriétaire du lot n° 1, constitué d’un appartement de type 2, situé dans un ensemble immobilier – la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 1]. Celle-ci est une copropriété regroupant de 25 lots, administrée par le syndic FONCIA VENDÉE.
Monsieur [Y] [R] est débiteur de charges de copropriété d’un montant de 2.575,07 euros, suivant décompte arrêté au 12 décembre 2024.
Un commandement de payer lui a été signifiée, selon exploit d’huissier, le 30 juillet 2024, pour une somme de 2.200,52 euros. Cette sommation est demeurée vaine.
C’est dans ce cadre que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VENDÉE, a assigné devant le président du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne Monsieur [Y] [R], par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 2.575,07 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 pour la somme de 2.200,52 € et de l’assignation, pour le surplus, la capitalisation de ceux-ci lorsqu’ils seront dus à compter d’une année entière, la somme de 2.000 € au titre de dommages et intérêts, sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que l’exécution provisoire, le coût de la sommation à payer en date du 30 juillet 2024 et sa condamnation aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 28 avril 2025.
La demanderesse a maintenu toutes ses demandes, en actualisant le montant de son décompte à hauteur de 2.836,56 €.
Le défendeur a comparu et a sollicité d’obtenir un échéancier de paiement, en 5 mensualités, à compter de la décision à intervenir.
Il a sollicité que le montant de la dette auquel il s’engage à payer soit fixé à la somme de 2.516,87 €, somme qui représente les appels de fonds pour la période du 31 mars 2022 au 31 mars 2025, ainsi que le coût du commandement de payer en date du 30 juillet 2024, à l’exclusion des frais de constitutions de dossier, l’une pour l’huissier au 23 juillet 2024 et l’autre pour l’avocat du 21 octobre 2024, d’un montant total de 772 €.
Le dossier a été mis en délibéré au 27 mai 2025.
MOTIFS
Il ressort des dispositions de l'article 481-1 du code de procédure civile que le Président du Tribunal Judiciaire peut statuer selon la procédure accélérée au fond dans les cas prévus par la Loi.
L'article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose, pour sa part, que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »
En l'espèce, la demanderesse justifie de la qualité de copropriétaire du défendeur et de l'absence de paiement, pendant la période avril 2022 – avril 2025, de charges de copropriété.
Force est de constater que ces éléments, ainsi que l’ancienneté de la dette – depuis 2022 – et l’inertie totale du défendeur, doivent conduire à la conclusion du manquement d’intérêt de Monsieur [Y] [R] quant à ses obligations en tant que copropriétaire.
Les problèmes de santé de Monsieur [R] ne peuvent pas justifier le non-paiement des charges de copropriétés qui étaient portées à l’attention des consorts [R] par les appels de fonds récurrents de la part du syndic de copropriété.
Ces charges de copropriété ont été approuvées par les assemblées générales et, en plus, le défendeur ne conteste pas en être redevable ; il conteste seulement leur montant, en reconnaissant seulement la somme de 2.516,87 € du total de 2.836,56 € demandé.
Compte tenu que le syndicat, après plusieurs relances et même après un accord de mettre en place un échéancier de paiement proposé par Monsieur [R] le 19 avril 2024, n’a pas obtenu le paiement des fonds dus, il était en droit d’essayer de recouvrer, par tous moyens, les sommes impayées par Monsieur [R].
Dans ces conditions, les frais exposés par le syndicat au titre de constitution du dossier pour l’huissier de justice du 23 juillet 2024, d’un montant de 336 €, ainsi que les frais de constitution du dossier pour l’avocat du 21 octobre 2024 d’un montant de 336 € sont justifiés et ne seront pas écartés du décompte final.
Il sera donc fait droit à la demande de paiement formulée au titre des arriérés, ainsi qu’à la demande de paiement des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 pour la somme de 2.200,52 € et de l’assignation, pour le surplus.
En revanche, la demande de condamnation à dommages-intérêts sera rejetée dès lors que le désintérêt manifeste au paiement de leur dette ne constitue pas, en soi, une faute sans autres informations disponibles permettant de comprendre les raisons de ce manquement.
S’agissant de la demande de Monsieur [R] d’octroi des délais de paiement pour apurer sa dette et ce à compter du mois qui suivra le jugement à intervenir, il peut y être fait droit mais sous une stricte condition du paiement des charges courants et des arriérés. En effet, bien que le défendeur et/ou son épouse n’ait pas fait les démarches pour porter à la connaissance du syndic la situation médicale difficile, ce qui aurait permis d’envisager une solution amiable, il n’est pas pour autant suffisamment établi sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations en tant que copropriétaire.
Les délais de paiement seront donc accordés selon des modalités figurant au dispositif de la présente décision.
Enfin, l’équité commande de faire droit à la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VENDÉE à hauteur de 1.000 €.
Le défendeur sera également condamné aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, par jugement réputé contradictoire, public, en premier ressort :
CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VENDÉE, la somme de 2.836,56 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 09 avril 2025 ;
DIT que les intérêts au taux légal porteront sur la somme de 2.200,52 € depuis le 30 juillet 2024 et depuis la date de l’assignation pour le surplus jusqu’à 2.575,07 €, et au besoin, CONDAMNE Monsieur [Y] [R] au paiement de ces sommes ;
ORDONNE que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
ACCORDE à Monsieur [Y] [R] 6 mois de délais pour s’acquitter de sa dette, en 5 mensualités égales et consécutives de 550 € et une 6e et dernière mensualité du solde des sommes dues en capital et intérêts ;
DIT en revanche qu’à défaut de règlement d’une seule de ces mensualités ou des charges courantes, le solde de la dette sera immédiatement exigible et Monsieur [Y] [R] sera débiteur, ce sans nouvelle décision de justice ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VENDÉE, la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VENDÉE, de ses autres demandes ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 30 juillet 2024.
Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffière.
Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO
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