CA Paris, 4 juin 2025, RG 21/16632

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 04 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16632 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CELNQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Septembre 2021 -Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 11-21-000162

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE ELISABETH, [Adresse 3] (93) représenté par son syndic la société DIONYSIENNE DE COPROPRIETE, SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro B 389 338 898

C/O SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191 substitué à l'audience par Me Diaka CISSE, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS

INTIMEE

S.C.I. PYRAMIDE DE FRANCE

immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 538 684 440

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Paméla AZOULAY de l'ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 196

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre

Mme Perrine VERMONT, Conseillère

Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Pyramide de France est propriétaire des lots n° 9, 10, 139, 140, 141, 144, 148, 149, 150 et 151 dans la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 3].

Par acte d'huissier de justice du 5 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a fait assigner la société Pyramide de France devant le tribunal de proximité d'Aubervilliers en paiement d'un arriéré de charges de 7 030,83 euros au titre des charges arrêtées au 19 novembre 2019, actualisé à l'audience du 29 juin 2021 à la somme de 6 049,79 euros arrêtée au 1er avril 2021, et de diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 3 septembre 2021, le tribunal de proximité d'Aubervilliers a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] l'ensemble de ses demandes en ce celle au titre de l'arriéré d'appels de charges et travaux, celles au titre des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les demandes plus amples et contraires,

- laissé à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 3] les dépens de la présente instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile,

- rappelé l'exécution provisoire de la décision.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 septembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 novembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], appelant, invite la cour à :

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de toutes ses demandes,

statuant à nouveau,

- condamner la société Pyramide de France à lui verser les sommes de :

2 928,65 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées du 2ème trimestre 2015 au 2 juin 2021 (2ème trimestre 2021) avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019 après déduction des règlements de 2 000 euros du 21 avril 2022 et de 1 000 euros du 9 décembre 2022,

4 293,31 euros, correspondant aux charges impayées du 3ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- la condamner en tous les dépens d'appel ainsi qu'à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 20 janvier 2022 par lesquelles la société Pyramide de France, intimée, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14, 15, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1134 et suivants du code civil et 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, à :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses contestation,

- déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] mal fondé en toutes ses demandes,

en conséquence,

- confirmer le jugement du tribunal de proximité d'Aubervilliers du 3 septembre 2021 en toutes ses dispositions,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes en ce, celles formées au titre de l'arrivée de charges, celles au titre des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] située [Adresse 3] au paiement d'une somme de 2 000 euros de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires allègue que le premier juge n'a pas pris en compte les notes d'audience et a indiqué dans le jugement, de manière erronée, que la société Pyramide de France était créditrice de la somme de 6 049,79 euros au 1er avril 2021, alors que les décomptes produits indiquaient qu'elle était débitrice de la somme de 5 848,18 euros au 2 juin 2021.

Il allègue que la société Pyramide de France ne peut contester la somme concernant les émetteurs de parking, cette dernière en ayant accusé réception dans les courriers des 3 avril 2020 et 13 janvier 2021. Il indique que les versements effectués par l'intimée ont été imputés sur les causes du jugement de 2016 puis sur la dette nouvelle.

La société Pyramide de France soutient qu'elle n'était pas présente aux assemblées générales entre 2015 et 2018 et que le dernier procès-verbal d'assemblée générale produit est celui du 6 novembre 2019 ayant approuvé les comptes de 2018 et voté le budget prévisionnel des exercices 2019 et 2010.

Elle allègue que la créance n'est pas certaine, liquide et exigible, arguant que le manque de clarté des comptes de la copropriété a été relevé par le tribunal et que les décomptes sont incohérents et soulignant qu'elle a demandé à plusieurs reprises des explications sur les charges qui lui sont imputées au titre de ses lots, notamment dans son courrier du 13 janvier 2021 dans lequel elle conteste le quantum de la créance. Elle soutient que le syndicat ne justifie pas de la fourniture effective des émetteurs de parking.

Sur ce,

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l'assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipement communs de l'immeuble.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

- la matrice cadastrale justifiant que la société Pyramide de France est propriétaire des lots n° 9, 10, 139, 140, 141, 144, 148, 149, 150 et 151 au sein de la résidence [Adresse 6],

- plusieurs décomptes, et notamment deux décomptes arrêtés au 27 août 2024 mentionnant d'une part les versements effectués en paiement de la condamnation précédente et d'autres part les les sommes dues et les versements effectués au titre des charges courantes, indiquant un solde de7221,96 euros,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2015, 26 avril 2016, 11 juillet 2017, 13 septembre 2018, 6 novembre 2019, 18 avril 2022 et 18 décembre 2023, les accusés de réception d'envoi à la société Pyramide de France et leurs attestations de non recours,

- les appels de fonds pour la période considérée,

- les régularisations des exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,

- la facture des émetteurs de parking du 15 mars 2019 d'un montant de 312 euros,

- la sommation de payer du 19 décembre 2019,

- les courriers des 3 avril 2020 et 13 janvier 2021.

Le syndicat des copropriétaires a produit plusieurs décomptes pour la période du 2ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2021 inclus indiquant des créances différentes pour des périodes similaires de façon peu lisible.

Néanmoins, la pièce n°17 produite par le syndicat des copropriétaires reprend intégralement et de manière intelligible l'ensemble des sommes réclamées à la société Pyramide de France, séparant les sommes dues au titre du jugement du 21 juin 2016 rendu par le tribunal d'instance d'Aubervilliers, de celles demandées pour les périodes du 2ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2021 et du 3ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus, déduction faite de l'ensemble des paiements effectuées par l'intimée, outre le report au crédit du compte de copropriété du reliquat de l'apurement dudit jugement ; la pièce n° 16 est identique à ceci près qu'elle ne distingue pas les deux périodes de charges courantes.

Il ressort par ailleurs des procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2016, 11 juillet 2017, 13 septembre 2018, 6 novembre 2019 et 18 avril 2022 que les comptes des exercices 2015 à 2022 ont été approuvés.

En outre, le syndicat des copropriétaires, ayant produit deux courriers de la société Pyramide de France accusant réception des 8 émetteurs, ainsi que la facture de ces derniers d'un montant de 312 euros, justifie donc parfaitement la somme réclamée.

La cour relève que la SCI Pyramide de France, si elle se plaint du manque de clarté des pièces transmises et du manque de communication du syndic, ne conteste en réalité pas les sommes mises à sa charge ni les versements portés au crédit de son compte, à l'exception de la facture des émetteurs évoquée plus haut.

Par conséquent, la SCI Pyramide de France doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 7 221,92 euros au titre des charges dues au 27 août 2024, appel de fonds du troisième trimestre inclus, sans qu'il soit nécessaire de distinguer deux périodes comme le demande le syndicat. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019 sur la somme de 2 928,65 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires argue de la carence injustifiée de l'intimée et du préjudice subi tenant aux dépenses courantes de gestion et à la désorganisation de la trésorerie.

La société Pyramide de France soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une créance certaine, liquide et exigible et que le préjudice n'est pas démontré.

L'article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Pyramide de France, déjà condamnée en 2016 à payer un arriéré de charges, à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Elle doit être condamnée à payer 500 euros au syndicat des copropriétaires à ce titre. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Pyramide de France, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS