TJ 75056, 3 juin 2025, RG 24/09299

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [H] [W] [I]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me François DE LASTELLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09299 - N° Portalis 352J-W-B7I-C575I

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 03 juin 2025

DEMANDEURS
Madame [K] [Y], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE
Madame [H] [W] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09299 - N° Portalis 352J-W-B7I-C575I

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er juin 2023, M. [G] [Y] a consenti un bail d'habitation à Mme [H] [W] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 805 euros et d'une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, M. [G] [Y] et Mme [K] [Y] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2475 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [W] [I] le 16 juillet 2024.

Par assignation du 25 septembre 2024, M. [G] [Y] et Mme [K] [Y] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail les liant à Mme [H] [W] [I], en tout état de cause ordonner son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges, jusqu'à libération des lieux,
- 4125 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 novembre 2024, à laquelle elle a fait l'objet d'un report à l'audience du 12 février 2025, la défenderesse ayant formé une demande d'aide juridictionnelle. A l'audience du 14 février 2025, l'affaire a de nouveau été renvoyée, contradictoirement, à l'audience du 18 mars 2025.

À l'audience du 18 mars 2025, M. [G] [Y] et Mme [K] [Y], représentés par leur conseil, ont maintenu l'intégralité de leurs demandes, et précisé que la dette locative, actualisée au 1 mars 2025, s'élevait à 9075 euros.

M. [G] [Y] et Mme [K] [Y] ne sollicitent ni délais de paiement au bénéfice de Mme [H] [W] [I], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, et ayant comparu à deux reprises pour solliciter un renvoi, Mme [H] [W] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait representer, de sorte qu'il sera, en application de l'article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur la qualité à agir de Mme [K] [Y]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l'article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l'espèce, Mme [K] [Y] n'est pas partie au contrat de bail conclu par Monsieur [G] [Y] seul.

En conséquence, seules les demandes formées par M. [G] [Y] sont recevables.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [G] [Y] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant à la locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2475 euros lui a été signifié le 15 juillet 2024.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2475 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [H] [W] [I] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [G] [Y] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [G] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1 mars 2025, Mme [H] [W] [I] lui devait la somme de 9075 euros.

Mme [H] [W] [I] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 2475 euros, sur la somme de 1650 euros à compter du 25 septembre 2024, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation, égale au au montant actuel du loyer et des charges, sera due.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [Y] ou à son mandataire.

3. Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le bailleur ne démontre pas l'existence d'un prejudice distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires.

Il sera, en conséquence, débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [W] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de l'assignation, mais exclueront le coût de la mise en demeure par avocat et de la notification CCAPEX, laquelle n'est pas une condition de recevabilité des demandes tendant à la résiliation des baux consentis par les personnes physiques.

L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,