TJ 75056, 5 juin 2025, RG 21/06804

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 21/06804
N° Portalis 352J-W-B7F-CUN7C

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Avril 2021

JUGEMENT
rendu le 05 Juin 2025
DEMANDEUR

Monsieur [O] [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Thibault SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0352

DÉFENDERESSES

Maître [X] [L], liquidateur judiciaire de la S.A.S. VILLE POUR TOUS, exerçant sous le nom commercial “HABX”
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Natacha MARCHAL de la SCP YVES MARCHAL - NATACHA MARCHAL - FLORENCE MAS - ISABELLE COLLINET MARCHAL - ANNE-SOPHIE VERITE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0098

S.A.S. ZELMIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J114
Décision du 05 Juin 2025
2ème chambre 2ème section
N° RG 21/06804 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUN7C

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 1er Avril 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Le 4 mai 2018, la société AVIVA VIE, maître d’ouvrage, aux droits de laquelle vient la société ZELMIS, a confié à la société VILLE POUR TOUS exerçant sous l’enseigne « HABX » une mission de mise en valeur d’un projet de construction d’un programme immobilier à [Localité 7] (92).

Le 09 décembre 2018, M. [O] [B] a signé un « bulletin d’option d’achat » portant sur un appartement de 52m2 et une place de parking, en état futur d’achèvement de ce programme immobilier commercialisé par la société VILLE POUR TOUS, moyennant un prix envisagé de 530.000 euros. M. [B] s’engageait à « réserver le logement correspondant dans l’hypothèse où HABX et le maître d’ouvrage de l’opération serait en mesure de revenir vers le client dans un délai d’environ 4 mois, soit avant le 31/12/2018, avec :
Un plan de réservation reprenant les critères ci-dessusUn contrat de réservation portant sur le logement moyennant un prix prévisionnel maximum de 530.000 euros toutes taxes comprises »
Par courriel du 18 janvier 2019, la société VILLE POUR TOUS a envoyé à M. [B] une première version du plan de son appartement et l’a informé que « sa surface est d’environ 60m2, soit 7m2 supplémentaires par rapport à l’emplacement que nous avions imaginé. Nous sommes navrés de ne pas avoir pu nous rapprocher davantage de vos souhaits et de vos besoins. Aussi nous vous proposons de rester positionné sur ce logement en bénéficiant d’un prix préférentiel de 565.000 euros TTC 1 place de parking incluse, soit un prix certes plus élevé que celui indiqué dans votre bulletin d’option pour compenser le gain important de surface, mais vous permettant de bénéficier d’un prix au mètre carré très avantageux. »

Par courriel du 28 janvier 2019, M. [B] répondait qu’il avait manifesté son intention d’acquérir ce bien immobilier dès le 28 juin 2018 et proposait d’acquérir le bien de 60m2 au prix de 530.000 euros.

Par courriel du 02 mars 2019, M. [B] mentionnait que « Monsieur [G] [R] m’a confirmé le 28/02/2019, qu’après ses échanges en interne, le prix du bien que je souhaitais acquérir était désormais de 555.000 euros TTC pour 60m2 au lieu de 530.000 TTC pour 53 m2. Est-ce bien cela ? »

Par courriel du 31 mai 2019, après plusieurs échanges portant sur des éléments d’aménagement du logement, [G] [R] informait M, [B] que les contrats de réservation ne pourront pas être signés avant le mois de septembre, « tous les recours n’ayant pas été levés », et que les personnalisations de plan sont pour l’instant suspendues.

Par courriel du 4 novembre 2019, [G] [R] a confirmé à M. [B] la reprise de la commercialisation de la résidence ZELMIS à [Localité 7] en ces termes : « Le lancement commercial grand public se tiendra les 15, 16 et 17 novembre 2019. AVIVA a malheureusement dû revoir les plans et les prix des logements de la résidence. L’emplacement qui vous intéressait fait désormais environ 60m2 pour un prix de 650.000 euros parking inclus ».

Par courriers des 13 octobre 2020 et 18 décembre 2020, le conseil de M. [O] [B] a mis en demeure la société VILLE POUR TOUS de lui verser la somme de 12.000 euros à titre indemnitaire pour rupture abusive des pourparlers.

Par exploit d’huissier du 23 avril 2021, M. [O] [B] a fait assigner la société VILLE POUR TOUS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à l’indemniser de son préjudice résultant selon lui de la rupture abusive des pourparlers et des pratiques commerciales trompeuses de la société.

Par exploit d’huissier en date du 17 mars 2022, la société VILLE POUR TOUS a fait assigner en intervention forcée la société ZELMIS

Le 9 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance enregistrée sous le numéro de RG 22/4164 à la présente instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2022 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 octobre 2023.

Le 14 février 2023, le tribunal de commerce de Paris a ordonné l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire au profit de la société VILLE POUR TOUS et désigné Maître [X] [L] en qualité de liquidateur de la société.
Par ordonnance du 27 octobre 2023, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance, ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 4 mars 2024 pour vérification de la reprise de l’instance par M.[B] qui devait justifier de la déclaration régulière de sa créance.

Par ordonnance du 06 juin 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement de M. [B] de l’instance engagée à l’encontre de la société VILLE POUR TOUS, dit que l’instance se poursuivra entre M. [B] et la société ZELMIS et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 07 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions intitulées « en demande n°4 », signifiées par voie électronique le 14 août 2024, M. [O] [B] demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 1112 et 1240 du Code civil ainsi que des articles L. 121-1 et suivants du Code de la consommation, qu’il :

CONDAMNE la société ZELMIS à lui verser :
- la somme de 54.750 euros, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,
- la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la société ZELMIS à supporter les entiers dépens de l’instance,
ORDONNE l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 05 décembre 2024, Maître [X] [L], es qualité de liquidateur judiciaire de la société VILLE POUR TOUS, exerçant sous le nom commercial « HABX », demande au tribunal de céans, au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

CONDAMNER la société ZELMIS au paiement, entre les mains de Maître [X] [L], es qualité de liquidateur judiciaire de la société VILLE POUR TOUS, d’une indemnité de 4 500€ au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société ZELMIS au paiement, entre les mains de Maître [X] [L], es qualité de liquidateur judiciaire de la Société VILLE POUR TOUS, aux entiers frais et dépens de l’instance;
Et DIRE QUE conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, Maître [C] [W] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance, sans en avoir reçu provision. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, la SAS ZELMIS demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1231-1 et 1240 du code civil, ainsi que des articles 66, 331 et 700 du code de procédure civil, de :
DEBOUTER la société VILLE POUR TOUS de ses demandes formulées à l’encontre de la société ZELMIS, et en particulier de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTER M. [O] [B] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre la société ZELMIS,
Condamner M. [O] [B] au paiement de la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [O] [B] aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 1er avril suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

.MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire formée par M. [B] à l’encontre de la SAS ZELMIS

M. [B] demande la condamnation de la société ZELMIS à lui verser la somme de 54.700 euros en réparation de son préjudice.
Il soutient que la société VILLE POUR TOUS sous l’enseigne « HABX » n’a fait que lui annoncer la décision prise en sa défaveur par la société ZELMIS qui a modifié le prix de manière unilatérale, l’augmentant de près de 100.000 euros par rapport à l’offre initiale et rendant impossible son acceptation. Il ajoute que les pourparlers ont commencé en juin 2018 et ont été rompus brutalement le 15 novembre 2019, soit après 17 mois d’échanges, qu’il ne lui a pas été permis, après l’annonce de la hausse importante du prix, d’évaluer ses possibilités financières avec sa banque en 10 jours et que ce revirement provient d’une décision de la société ZELMIS qui a décidé unilatéralement de modifier la grille des prix des appartements proposés à la vente le 12 septembre 2019.

La SAS ZELMIS oppose que la faute alléguée repose sur le comportement fautif de la société VILLE POUR TOUS et qu’il n’est pas justifié en quoi le comportement de la SAS ZELMIS pourrait être déclaré fautif, qu’elle dispose d’un pouvoir discrétionnaire de fixation du prix conformément à l'article 1er du contrat qui liait AVIVA VIE à la société VILLE POUR TOUS et que sa responsabilité invoquée concernant la modification du prix subi par M. [B] n’est pas l’équivalent d’une responsabilité juridique et n’est pas génératrice de responsabilité délictuelle.
Elle ajoute qu’elle n’est pas responsable de la politique de « bulletin d’option » déployée en totale autonomie par la société VILLE POUR TOUS et ne peut être tenue pour responsable du manque d’information reproché à la société VILLE POUR TOUS quant à la possible volatilité du prix de vente définitif, notamment en raison de l’évolution de la conjoncture économique du marché de la construction.

Sur ce ;

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
En l’espèce, il est reproché à la SAS ZELMIS d’avoir permis à la société VILLE POUR TOUS d’échanger pendant 17 mois avec M. [B] sur la possibilité d’acquérir un appartement en état futur d’achèvement du programme immobilier commercialisé par la société VILLE POUR TOUS dont la société AVIVA VIE, aux droits de laquelle vient la société ZELMIS, était maître d’ouvrage, pour un prix de 530.000 euros en septembre 2018 pour un 53 mètres carré, puis de 565.000 euros en janvier 2019 pour un 60 mètres carré alors qu’il ne lui a finalement été proposé qu’un bien à 650.000 euros en novembre 2019, pour lequel il n’a eu que dix jours pour se positionner et qu’il n’a pu réserver.
Le bulletin d’option d’achat signé entre la société VILLE POUR TOUS et M. [B] le 09 décembre 2018 n’engageait pas la société ZELMIS, ni même la société VILLE POUR TOUS, en ce qu’il était spécifié que “le client déclare marquer son intérêt pour l’emplacement décrit ci-dessus (un 53m2) et s’engage moralement à réserver le logement correspondant dans l’hypothèse où HABX et le maître de l’ouvrage de l’opération seraient en mesure de revenir vers le client dans un délai d’environ 4 mois soit avant le 31/12/2018, avec un plan de réservation et un contrat de réservation portant sur le logement moyennant un prix prévisionnel maximum de 530.000 euros”.
Or la société VILLE POUR TOUS n’est pas revenue vers M. [B] pour ce type de logement et, au contraire, dès le 18 janvier 2019, a proposé « de rester positionné » sur un logement d’une superficie de 60m2 au prix de 565.000 euros.
Ce n’est que dix jours avant le lancement commercial, en novembre 2019, que M. [B] a appris que les réservations étaient ouvertes au prix de 650.000 euros au motif que « AVIVA a malheureusement dû revoir les plans et les prix des logements de la résidence ».
Il ressort de la convention de prestation de services et d’aide à la programmation et à la vente du 4 mai 2018 conclue entre la société AVIVA VIE et société VILLE POUR TOUS dénommée HABX, et surtout de son annexe 1 concernant la « chronologie opérationnelle », que la société AVIVA VIE devait valider formellement le 17 octobre 2018 la grille de prix définitive conforme aux plan établis pour la totalité du projet.

Or, il ressort du mail du 12 septembre 2019 versé aux débats que la grille a été modifiée en septembre 2019 par la société AVIVA VIE de sorte que M. [B] a été informé par la société VILLE POUR TOUS de l’augmentation importante du prix du logement qu’il comptait acquérir, que le 4 novembre 2019, soit dix jours avant la commercialisation du bien..
Il n’est pas contesté par la société AVIVA VIE que le tarif proposé à M. [B] en janvier 2019 par la société VILLE POUR TOUS était conforme à la grille tarifaire communiquée le 17 octobre 2018 et qu’il y a ainsi eu une augmentation du prix de vente conséquente.
Ainsi, en augmentant la grille de prix en septembre 2019, alors qu’elle s’était engagée à la fixer définitivement le 17 octobre 2018, la société AVIVA VIE a commis une faute qui a causé un préjudice à M. [B] en ce qu’il n’a pu souscrire un contrat de réservation au prix correspondant à la nouvelle grille tarifaire en novembre 2019 et ce alors qu’il attendait depuis plus d’un an de se positionner sur un appartement dont il pensait que le prix resterait proche de celui qui lui avait été proposé en 2018.
M. [B], en attendant durant plus d’un an de pouvoir se positionner pour acquérir le logement au prix indiqué a été victime d’une pratique commerciale trompeuse et a perdu la chance de pouvoir acquérir un autre bien au prix du marché de 2018, qui était alors inférieur à celui de 2019.
En l’absence d’éléments produits par M. [B] concernant sa recherche de biens à acquérir en 2018, il peut être estimé à 10% la chance que M. [B] ait pu acquérir un autre bien à cette date s’il avait eu connaissance en 2018 qu’aucun appartement de 53m2 serait commercialisé et d’autre part que le prix proposé par la société VILLE POUR TOUS pour un 60m2 en janvier 2019 pouvait augmenter de 85.000 euros en neuf mois (passant de 565.000 euros le 18 janvier 2019 à 650.000 euros le 4 novembre 2020).
Ainsi il sera fait droit à sa demande d’indemnisation à hauteur de 5.475 euros.

Sur les demandes accessoires

La SAS ZELMIS, qui succombe, supportera les dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
La SAS ZELMIS sera de même condamnée à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4.000 euros à M. [B] et de 4.000 euros à la société VILLE POUR TOUS, cette dernière n’ayant fait qu’appliquer la grille tarifaire fixée par la société AVIVA VIE, aux droits de laquelle vient la société ZELMIS.
Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS