TJ 77284, 4 juin 2025, RG 25/01194

- N° RG 25/01194 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD344
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date : 04 Juin 2025

Minute n° 25/00027

Affaire : N° RG 25/01194 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD344

Formule Exécutoire délivrée
le :

à :

Copie Conforme délivrée
le : 05-06-2025

à : Me Muriel CADIOU + dossier
Me Aurore COUDERC + dossier

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [R] [H]
[Adresse 13]
[Localité 12]

représenté par Me Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [M] [H]
[Adresse 17]
[Localité 14]

représenté par Me Aurore COUDERC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [L] [H]
[Adresse 16]
[Localité 15]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente statuant selon la procédure accélérée au fond

DEBATS

A l'audience publique du 30 Avril 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;
- N° RG 25/01194 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD344
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [U] [Z] épouse [H] est décédée le [Date décès 8] 2016 laissant pour lui succéder Monsieur [Y] [H], son époux commun en biens et leurs trois fils, [R], [L] et [M] [H].

Monsieur [Y] [H] est décédé le [Date décès 11] 2018, laissant pour les succéder ses trois fils issus de son union avec Madame [U] [Z].

Trois immeubles dépendent de ces successions :

- 4 chambres de bonne situées sur la commune de [Localité 22] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 6] (lots n°27, 28, 29 et 30), réunies pour former un seul appartement, cadastré Y [Cadastre 10] ;
- une maison située à [Localité 18] (Seine-et-Marne) [Adresse 16], cadastrée BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2], BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 4] ;
- un terrain à bâtir situé sur la commune de [Localité 18] (Seine-et-Marne) [Adresse 6], cadastré BE [Cadastre 9].

Par jugement contradictoire rendu le 05 avril 2023 (RG 23/497 et minute 23/21), le tribunal judiciaire de Meaux, saisi selon la procédure accélérée au fond par Monsieur [M] [H] a autorisé celui-ci à représenter seul l’indivision successorale de Monsieur [Y] [H] et de Madame [U] [Z] épouse [H] pour tout acte nécessaire à la vente du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 18] pour un prix minimum de 320.000 euros net vendeur. En revanche, le tribunal a considéré que la vente de l’immeuble de [Localité 22] et du terrain à bâtir situé à [Localité 18], évalué par l’agence immobilière [20] le 24 novembre 2022, entre 130.000 et 140.000 euros pour le premier et entre 270.000 et 280.000 euros pour le deuxième, ne répondait pas aux critères d’urgence et de conformité à l’intérêt commun dans la mesure où les fonds qui en seraient retirés excéderaient très largement le montant des dettes actuelles et des charges à venir de l’indivision et où cette vente cumulative limiterait les modalités du partage à venir en supprimant toute possibilité de partage en nature de ces biens indivis.

Au regard de la mésentente entre les héritiers, par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, Monsieur [R] [H] a attrait ses deux frères [M] et [L] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins notamment d’ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre eux suite au décès de leurs parents.

Par ordonnance du 27 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire et désigné Monsieur [V] [P] en qualité de médiateur. Suivant ordonnance en date du 4 décembre 2024, il a été constaté que la mesure de médiation n’avait pas abouti et l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 20 janvier 2025.

Suivant arrêté pris par le Maire de [Localité 22] le 08 novembre 2024, l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 22] a fait l’objet d’un arrêté d’urgence de mise en sécurité, la copropriété étant sommée notamment de procéder à la réalisation d’un soutènement par étais dans un délai de 10 jours.

Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 19 décembre 2024, les copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 22] ont voté à l’unanimité le montant des travaux à provisionner, soit 11.760 € TTC concernant la mission de l’architecte, répartie sur 3 phases et ratifié les factures de travaux entrepris par le syndic en urgence d’un montant total de 19.951 €, le financement devant se faire par appels de fonds. L’assemblée des coprorpiétaires a par ailleurs désigné Maître [F] [D] afin d’engager toutes démarches juridiques nécessaires pour récupérer les impayés de charges de copropriété auprès des copropriétaires débiteurs (successeurs de [Y] [H]).

Par suite, [21] a adressé aux frères [H] un relevé de compte personnel arrêté au 31 mars 2025 faisant état d’un solde débiteur de 18 063,98 euros.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, Monsieur [R] [H] a fait délivrer une assignation à comparaître à messieurs [M] [H] et [L] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de se voir, sur le fondement des articles 481-1, 700 et 1380 du code de procédure civile, 815, 815-6, 815-9 et 815-11 du code civil, autoriser à procéder seul à la vente du bien indivis situé à [Localité 22] [Adresse 6] (lots n°27, 28, 29) cadastré section Y n°[Cadastre 10], en régularisant seul tout acte nécessaire à cet effet et particulièrement la signature des mandats de vente, de l’avant-contrat de vente et la réitération par acte authentique de vente et fixer le prix de mise en vente de la manière suivante :

o À compter de la décision à intervenir, au prix de 105.000 € net vendeur, avec autorisation d’accepter une offre entre 90.000 € et 105.000 € net vendeur pendant 60 jours à compter de la commercialisation du bien.
o Dans l’hypothèse où la vente dudit bien ne devait pas intervenir dans un délai de 60 jours après la commercialisation du bien, autoriser Monsieur [R] [H] à diminuer le prix de mise en vente à 90.000 € net vendeur, avec autorisation d’accepter une offre d’un montant minimum de 75.000 € net vendeur à compter de la date survenant 60 jours après la commercialisation.

Il demande par ailleurs la condamnation de Monsieur [L] [H] à restituer les clés de l’appartement de [Localité 22] dans les 8 jours de la décision à intervenir, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8ème jour, et l’y condamner et, à défaut de remise des clés dans les 15 jours de la décision à intervenir :

- Autoriser Monsieur [R] [H] à faire appel à un serrurier pour entrer dans les lieux et changer les serrures, le tout à la charge de l’indivision.
- Autoriser Monsieur [R] [H] à débarrasser les lieux de tout objet et éventuellement à souscrire un garde-meuble si les objets présents dans les lieux ont une valeur et nécessitent d’être partagés, en toute hypothèse à la charge de l’indivision.
- Ordonner que le prix de vente dudit bien soit affecté au règlement des charges de copropriété en priorité, puis au remboursement des frais qui auront été engagés par Monsieur [R] [H] pour concrétiser la vente du bien (serrurier et garde-meuble éventuellement ; diagnostics ; débarras ; avances au notaire etc., sur présentation de justificatifs), puis que le solde soit versé au Notaire en charge de la succession lorsque celui-ci sera désigné.
- fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [H] à l’indivision au titre de son occupation privative de l’appartement de [Localité 22] à la somme de 770 € par mois à compter du [Date décès 11] 2018 (date du décès du père) et jusqu’à la restitution des clés, ou, à défaut, jusqu’au changement des serrures.
- Condamner Monsieur [L] [H] à régler la somme de 59.290 € à l’indivision au titre de son occupation privative de [Localité 22] du [Date décès 11] 2018 au 28 février 2025, somme à actualiser jusqu’à la restitution des clés et à défaut jusqu’au changement des serrures et odonner que la portion correspondant à l’arriéré de charges de copropriété soit directement versé au syndic et le solde au notaire en charge de la succession.
- Condamner Monsieur [L] [H] à verser au demandeur la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [L] [H] aux entiers dépens.

Par conclusions régularisées par RPVA le 11 avril 2025 et soutenues à l’audience de plaidoiries du 30 avril 2025, Monsieur [M] [H], valablement représenté, sollicite :

A titre principal,
- Autoriser Monsieur [R] [H] à signer seul tout mandat de vente de l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 22] (lots n°27, 28, 29 et 30), au prix net vendeur de 105 000 € (cent-cinq mille euros)
- Dire que Monsieur [R] [H] devra signer un mandat simple de vente avec l’agence [20] de [Localité 22] située [Adresse 5]
- Autoriser Monsieur [R] [H] à signer seul tout avant-contrat et l’acte de vente notarié de l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 22] (lots n°27, 28, 29 et 30), au prix net vendeur minimum de 98 000 € (quatre-vingt-dix-huit mille euros), au bénéfice de tout acquéreur
- Autoriser Monsieur [R] [H] à faire appel à un serrurier pour accéder, de façon forcée si nécessaire, avec le concours de la force publique si besoin, à l’appartement indivis situé [Adresse 6] à [Localité 22] (lots n°27, 28, 29 et 30), et faire changer les serrures de ce bien, pour en permettre la vente
- Dire que Monsieur [R] [H] devra remettre à Monsieur [M] [H] un jeu des nouvelles clés du bien indivis de [Localité 22]
- Autoriser Monsieur [R] [H] à procéder au débarras des meubles indivis présents dans le bien immobilier indivis de [Localité 22], aux frais, risques et périls de l’indivision, après que Monsieur [M] [H] ait pu avoir accès au bien indivis de [Localité 22]
- Dire que les fonds issus de la vente des lots immobiliers indivis seront séquestrés au sein de l’étude du notaire rédacteur de l’acte de vente
- Fixer à 616 € l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [H] aux indivisions successorales nées suite aux décès de ses deux parents pour son occupation

À l’instar de son frère [R] [H], Monsieur [M] [H] fait valoir l’urgence qu’il y a à procéder à la vente de l’appartement sis à [Localité 22] dans l’intérêt commun de l’indivision dès lors que les dettes fiscales et de copropriété s’accumulent avec l’ajout de nouveaux travaux à engager s’agissant de l’immeuble de [Localité 22] qui a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité. Par ailleurs, il soutient également que Monsieur [L] [H] est redevable d’une indemnité d’occupation compte tenu de la jouissance privative du bien celui-ci étant seul en possession des clés de l’appartement.

Régulièrement assigné, Monsieur [L] [H] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

1 - Sur la demande d’autorisation de vendre l’appartement sis à [Localité 22]

L'article 1380 du code de procédure civile précise que les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l'article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Il sera rappelé qu'en application de l'article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer un acte de disposition sur un immeuble indivis.

Il entre toutefois dans les pouvoirs que le président du tribunal tient de l'article 815-6 du Code civil d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun.

Il y a donc lieu de rechercher, d'une part, si l'intérêt commun des indivisaires justifie que soit donnée à Monsieur [R] [H] l'autorisation de vendre seul le bien immobilier indivis et, d'autre part, si cette autorisation est une mesure justifiée par l'urgence.

En l’espèce, il est constant que la dépréciation de l’immeuble n’est pas établie depuis la décision rendue le 5 septembre 2023, dès lors qu’il ressort des pièces communiquées par le demandeur que le bien était estimé le 10 juin 2016 par l’agence [19] entre 90.000 € et 100.000 € et qu’à la date du 18 octobre 2024, cette même agence estime la valeur du bien net vendeur entre 100.000 € et 105.000 €, nonobstant les travaux important à effectuer selon ce dernier avis de valeur, d’un montant compris entre 45.000 € et 55.000 €, ou encore entre 100 000 et 110 000 euros selon l’agence [20]- [Localité 22] qui a estimé le bien le 17 octobre 2024.

Il est certes établi que de nouveaux travaux ont été votés les 19 décembre 2024 et 11 avril 2025 par par l’assemblée des copropriétaires dans le prolongement de l’arrêté municipal d’urgence et de mise en sécurité du 8 novembre 2022, après qu’il a été établi par l’ingénieur sécurité de la Ville de [Localité 22] “qu’il existe des désordres dans l’immeuble sis [Adresse 7], (...) constituant un danger pour la sécurité des personnes”, nécessitant de procéder à l’exécution de mesures de sécurité notamment de soutènement par étais, dans un délai de 10 jours.

Il ressort également de ce procès verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble qu’a été désigné “Maitre [E] [F] (...) afin d’engager toutes démarches juridiques nécessaires pour récupérer les impayés de charges de copropriété” auprès de la “succession [H] [Y] dont la dette s’élève à 17.663,33 €”.

Enfin, il est établi que selon le dernier décompte arrêté au à la date du 1er janvier 2025 le montant des charges de copropriété dues par la succession [H] s’élèvent à la somme de 18.063,98 €. Il n’est donc pas contestable que l’indivision successorale est a minima débitrice de la somme précitée.

Cela étant, aux termes de son jugement du 05 avril 2023, le président du tribunal judiciaire de MEAUX a refusé d’autoriser la vente du bien immobilier de SAINT DENIS, objet de la présente instance, et autorisé Monsieur [M] [H] a représenter seul l’indivision successorale de Monsieur [Y] [H] et de Madame [U] [Z] épouse [H] pour tout acte nécessaire à la vente du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 18] pour un prix minimum de 320.000 net vendeur.

Se référant à cette décision rendue le 5 avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de MEAUX statuant selon la procédure accélérée au fond, le tribunal constate qu’il n’est pas justifié de la mise en vente du bien immobilier situé à [Localité 18] (terrain) ni donc de sa vente, pourtant autorisée par le tribunal depuis un peu plus de deux ans, aucune pièce n’étant communiquée en ce sens par [R] [H], ni par [M] [H].

En conséquence, si tant est que les co-indivisaires de la succession puissent disposer d’un intérêt commun pour procéder à la vente de l’appartement situé à SAINT DENIS, ils ne justifient d’aucune urgence en l’absence de mise en vente du bien situé à [Localité 18], pourtant dûment autorisée par le président de ce tribunal depuis le 5 avril 2023.

La demande d’autorisation de vendre seul le bien sera donc rejetée.

2 - Sur les demandes d’indemnité d’occupation et de restitution des clés

L’article 815–9 alinéa 2 du code civil dispose que l’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis est débiteur d’une indemnité envers l’indivision. La jouissance privative d'un immeuble indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d'user de la chose. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L'indemnité d’occupation, contrepartie du droit de jouir privativement, est due même en l'absence d'occupation effective des lieux (1re Civ. 12 janvier 1994, pourvoi n 91-18.104, Bull. 1994, I, n 10 ; 22 avril 1997, pourvoi n° 95-15.830) et ce tant que l'immeuble n'a pas été remis à la disposition de l'indivision (1 Civ., 14 janvier 2015, pourvoi n° 13-28.069 ; 23 juin 2010, pourvoi n 09-13.250), la charge de la preuve pesant sur le débiteur de l'indemnité.

La détention des clés de la porte d'entrée d'un immeuble, en ce qu'elle permet à leurs détenteurs d'avoir seuls la libre disposition du bien indivis, est constitutive d'une jouissance privative et exclusive (Cass, Civ 1, 31 mars 2016 n°15-10.748).

En l’espèce, au soutien de leurs demandes conjointes en paiement d’une indemnité d’occupation, Monsieur [R] [H] et Monsieur [M] [H] font valoir que Monsieur [L] [H] détient seul la clé de l’appartement de [Localité 22] et que par suite il dispose de la jouissance privative du bien en les privant de tout accès à ce bien. Or, il convient de relever qu’aux termes des conclusions régularisées en leur temps par [L] [H] dans le cadre de l’instance ayant donné lieu à la décision rendue le 5 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Meaux (cf.supra), celui-ci concluait qu’il n’avait pas accès à l’appartement situé à Saint Denis, “la serrure ayant été collée par un tiers”, lui-même sollicitant avant la mise en vente du bien, la possibilité de récupérer dans l’appartement des souvenirs de famille. Par ailleurs, il n’est pas établi que [L] [H] serait seul détenteur des clés de l’appartement de [Localité 22], au regard des estimations de valeur effectuées par les agences immobilières les 17 et 18 octobre 2024, l’Agence [20] précisant notamment dans le cadre de son évaluation “pour estimer vos biens, nous avons pris en compte les volumes du bien, (...) l’état intérieur et extérieur du bien et le potentiel”, tandis que l’Agence [19] estimait un montant de travaux à réaliser, signifiant en cela que les agents immobiliers ont visité les lieux qui leur ont été rendus accessibles par [R] et [M] [H].

Il convient d’ajouter que l’appartement de [Localité 22] ne constitue pas le domicile de [L] [H] et, par voie de conséquence, qu’en leur qualité de co-indivisaires du bien, [R] [H] et [M] [H] disposent également de la jouissance de ce bien.

Par voie de conséquence, la demande de fixation d’une indemnité de jouissance et de restitution des clés sous astreinte sera rejetée.

3 - Sur les mesures de fin de jugement

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

La nature du litige ne justifie pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS