TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/01539

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 25/01539 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2VIY

Minute : 25/00677

S.C.I. K.W.M.
Représentant : Me Abdelhakim REZGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E475

C/

Monsieur [Z] [P]
Madame [T] [W] [D] [P]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. K.W.M.
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Abdelhakim REZGUI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [P],
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [W] [D] [P],
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 06 février 2016, la SCI K.W.M. a donné à bail à Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer d’un montant initial de 760 euros outre 40 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice en date des 30 mai 2024 et 03 juin 2024, la SCI K.W.M. a fait signifier à Madame [T] [P] et à Monsieur [Z] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3280,92 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 03 juin 2024, la SCI K.W.M. a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la SCI K.W.M. a fait assigner Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy, aux fins de voir :
constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,
ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,dire que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, ce en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,en cas de demande d’expulsion avec un délai réduit à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais et périls des défendeurs,A l’expiration du délai imparti prévu à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et sur autorisation du juge de l’exécution du lieu où sont situés les meubles, il est procédé à leur mise en vente aux enchères publiques. Le juge de l’exécution peut déclarer abandonnés les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus.
assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte, condamner Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] au paiement de la somme de 4484 euros au titre des loyers et provisions sur charges, condamner Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 780 euros par mois, de la résiliation du bail à la libération des locaux et la restitution des clés,condamner les défendeurs au paiement des charges du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner les défendeurs aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements délivrés,condamner les défendeurs au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.L’assignation a été notifiée à la Préfecture de Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 24 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025.

A l’audience, la SCI K.W.M., représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance.

Elle soutient, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer, ni justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance de commandement, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle expose par ailleurs qu’à la suite d’une infiltration dans l’immeuble, les défendeurs ont refusé toute intervention visant à déterminer l’origine de la fuite et à en supprimer la cause et qu’elle a été contrainte de solliciter une ordonnance aux fins d’être autorisée par le juge à pénétrer dans le logement des époux [P] pour faire réaliser des travaux. Elle précise par ailleurs que la dette a augmenté, les locataires n’ayant procédé à aucun règlement depuis le mois de février 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [P] cité sur procès-verbal de recherches infructueuses à sa dernière adresse connue, le commissaire de justice ayant accompli les diligences prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présent ni représenté. Madame [T] [P], régulièrement assignée, à étude selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Le jugement susceptible d'appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 24 janvier 2025, soit six semaines avant l’audience du 10 mars 2025.

Par ailleurs, la SCI K.W.M. justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 03 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI K.W.M. aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 06 février 2016, du commandement de payer délivré à Madame [T] [P] le 30 mai 2024 et à Monsieur [Z] [P] le 03 juin 2024 et du décompte de la créance tel que repris dans l’assignation que la SCI K.W.M. apporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] à payer à la SCI K.W.M. la somme de 4484 euros au titre des loyers, et charges, arrêtée au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet après deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date des 30 mai 2024 et 03 juin 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat conclu le 06 février 2016 a été tacitement reconduit le 06 février 2023 pour une période de trois ans, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 juillet 2024 à 24 heures à l’égard de Madame [T] [P] et le 03 août 2024 s’agissant de Monsieur [Z] [P].

Cependant, le décompte des paiements produit par le bailleur, repris dans l’assignation, a été arrêté au 22 juillet 2024, soit antérieurement à l’expiration de délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Dès lors, il n’est pas possible, au vu de ce seul décompte, de confirmer l’absence de règlement par les locataires des causes du commandement de payer dans le délai requis.

La demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 06 février 2016 a été signifié par commissaire de justice en date des 30 mai et 03 juin 2024.

Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 juin 2024 à 24 heures pour Madame [T] [P] et le 03 juillet 2024 à 24 heures, pour Monsieur [Z] [P].

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 06 février 2016, à compter du 31 juin 2024 à l’égard de Madame [T] [P] et du 04 juillet 2024 à l’égard de Monsieur [Z] [P].

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

La résiliation du bail étant acquise aux dates précitées, Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] sont désormais occupants sans droit ni titre et faute pour eux de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 juin 2024 à l’égard de Madame [T] [P] et du 04 juillet 2024 à l’égard de Monsieur [Z] [P], ces derniers sont occupants sans droit ni titre depuis ces dates. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] qui succombent à la présente instance, seront condamnés in solidum, aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI K.W.M. la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [P] sera en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :