TJ 75056, 5 juin 2025, RG 24/10292

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me André BERNARD

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Olivier GUILBAUD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/10292 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IKY

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR
Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Olivier GUILBAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0992

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me André BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0958

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/10292 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IKY

Par contrat sous seing privé du 28 avril 2021, Monsieur [H] [Z] a donné à bail à Monsieur [X] [J] un appartement à usage d'habitation avec cave situé [Adresse 1], avec effet le 3 mai 2021.

Par acte d'huissier en date du 1er septembre 2023, Monsieur [H] [Z] a délivré à Monsieur [X] [J] un congé pour vente à effet au 2 mai 2024.

Par acte d’huissier en date du 23 octobre 2024, Monsieur [H] [Z] a assigné Monsieur [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé, d'expulsion du preneur devenu sans droit ni titre avec concours de la force publique s'il y a lieu, et l’assortir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, et aux fins de condamnation en paiement à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 1295, 15 euros, outre les charges, à compter du 2 mai 2024, ainsi qu'à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 31 mars 2025, Monsieur [H] [Z], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a demandé à pouvoir faire parvenir l’attestation justifiant de sa qualité de bailleur au cours du délibéré, l’irrecevabilité n’étant mentionnée qu’à l’audience. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [Z] se fonde sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme.

Monsieur [X] [J] comparaît, assisté de son conseil, relève l’irrecevabilité des demandes, Monsieur [H] [Z] n’ayant pas justifié sa qualité à agir en tant que bailleur. Il admet, sur le fond, la recevabilité du congé pour vente et explique qu’il pourra quitter les lieux fin juillet.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Monsieur [H] [Z] est autorisé à transmettre une note en délibéré justifiant sa qualité de bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes

Le défendeur relève une fin de non-recevoir, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, tendant à faire déclarer Monsieur [H] [Z] irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, en l’espèce, pour défaut de qualité à agir du demandeur, ce dernier ne justifiant pas de sa qualité de bailleur.

Monsieur [H] [Z] a justifié, par note en délibéré, sa qualité de bailleur.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [X] [J] pour une durée minimale d'ordre public de trois ans, expirait le 2 mai 2024.

Le congé du bailleur du 1er septembre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation, est bien régulier.

Dès lors, Monsieur [X] [J] n'ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai et les conditions légales précitées, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 2 mai 2024.

Monsieur [X] [J], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 3 mai 2024 et la demande d'autorisation d'expulsion est bien fondée et il y sera fait droit dans les conditions du dispositif.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [X] [J] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 mai 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers ( soit 1295, 15 euros) et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner le défendeur à payer la somme de 800 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,