TJ 75056, 5 juin 2025, RG 25/01097

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [U] [I] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sarah BARUK

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01097 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FMI

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET BALZANO sis [Adresse 3]
représenté par Me Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1483

DÉFENDERESSE
Madame [U] [I] [B]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01097 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FMI

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [I] [B] est propriétaire des lots n°2001 et 2267 correspondant à un appartement et à une cave au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO, a fait assigner Mme [U] [I] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
3 320,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 14 février 2025 (2ème appel 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 2 390,30 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,974,80 euros au titre de recouvrement800 euros à titre de dommages et intérêts ;2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens.
À l'audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Mme [U] [I] [B], bien que régulièrement assignée à comparaître en étude, ne s'est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [U] [I] [B] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°2001 et 2267 ;le relevé de compte propriétaire arrêté au 14 février 2024 portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er février 2025les appels de fonds et travaux afférents ( du 2ème appel 2022 au 1er appel 2025) et les décomptes individuels de charges pour les exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023, ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de copropriété en des 31/03/2021, 12/04/2022, 09/03/2023, 28/03/2024 ayant notamment- approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 2021/2022,
- voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025,
- voté les travaux relatifs au remplacement des groupes électrogène financés au moyen d'un seul appel de fonds le 1er avril 2023
les certificats de non-recours contre les assemblées générales susmentionnéesle contrat de syndic.
Le relevé de compte propriétaire arrêté au 14 février 2025 présente un solde débiteur de 3 320,19 euros déduction faite des frais qui feront l'objet d'un examen ultérieur.

Il convient également de déduire de ce montant la somme totale de 109,57 euros non justifiée par les pièces versées (réfection installation interphone pompier : 1,74 euros ; fourniture badges intratone : 44 euros; remplacement groupe électrogène 13,83, appel exceptionnel variateur cabinet ascenseurs : 50 euros)

Il en résulte une créance, pour le syndicat de copropriétaires de 3 210,62 euros que Mme [U] [I] [B] sera condamnée à lui verser. En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, les sommes visées au commandement de payer délivré le 21 novembre 2023 ayant été réglées par les versements postérieurs de la débitrice.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 974,80 euros correspondant à l'envoi de quatre mises en demeure (4 x 48,70 euros), à l'envoi du dossier à l'huissier (336 euros), à l'envoi du dossier à l'avocat (180 euros) et à la préparation et au suivi du dossier contentieux (132 euros x2).

Toutefois, l'envoi des mises en demeure selon les modalités prévues par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi n'est pas justifié.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des diligences exceptionnelles accomplies au titre des frais de constitution ou de préparation, d'envoi et de suivi du dossier au contentieux, qui ne sauraient, dès lors, constituer des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité et qui doivent ainsi être considéré comme des diligences normales du syndic à la charge de tous les copropriétaires.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [U] [I] [B] ne paye pas régulièrement ses charges et qu'elle s'est même abstenue de tout versement volontaire depuis le 27 novembre 2023. Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [I] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023.

L'équité commande de condamner Mme [U] [I] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,