TJ 84007, 22 mai 2025, RG 22/02272

Minute N°
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 22/02272 - N° Portalis DB3F-W-B7G-JE4P

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G], [M], [V] [D] [P]
né le 17 mai 1951 à [Localité 10] ( BELGIQUE)
[Adresse 3]
[Localité 2] (BELGIQUE)
Rep/assistant : Me Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau D’Avignon ( (avocat postulant/plaidant)

DÉFENDEURS:

Monsieur [A] [Y]
né le 18 avril 1958 à [Localité 9] (18)
[Adresse 7]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Frédéric GAULT et Me RIVIERE avocats au barreau D’Avignon (avocat postulant/plaidant)

Madame [R] [X] épouse [Y]
née le 22 septembre 1956 à [Localité 12] (29)
[Adresse 7]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Frédéric GAULT et Me RIVIERE avocats au barreau D’Avignon (avocat postulant/plaidant)

Monsieur [F] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 15] ( ROYAUME-UNI)
Rep/assistant : Me Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau D’Avignon ( avocat postulant/plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente
Assesseur : Madame Corine THEVENOT, Magistrat a Titre Temporaire Juge rapporteur

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Corine THEVENOT ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :
Audience publique du 27 Mars 2025
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :Me Christiane IMBERT-GARGIULO, : Me Florence ROCHELEMAGNE
Expédition à :Me Frédéric GAULT
délivrées le

EXPOSE DES FAITS :

Suivant acte de Maître [L], notaire à [Localité 16], en date du 5 octobre 2016, Monsieur [P] a acquis de Monsieur et Madame [Y], à [Localité 17]:
▪ Un immeuble bâti avec jardin attenant comprenant une maison d’habitation individuelle à usage d’habitation d’un étage sur rez-de-chaussée cadastrée Section A n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] Lieudit [Localité 13].
▪ La moitié indivise en pleine propriété d’une parcelle à titre de voirie cadastrée Section A [Cadastre 4] [Localité 13].
Monsieur et Madame [Y] avaient eux-mêmes acquis ce bien immobilier de Monsieur [Z] suivant acte de Maître [S], notaire à [Localité 11], le 12 septembre 2014 et effectué des travaux de réhabilitation et d’aménagement qui ont fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux par la Mairie de [Localité 17] le 15 février 2016.
Après avoir subi diverses inondations sur le bien immobilier vendu, en février 2017 et les 24 juin 2018, 03 juillet 2018, 10 août 2018 et 13 août 2018 et vu le rez-de-chaussée de l’immeuble inondé, Monsieur [P] a effectué les déclarations de sinistre auprès de son assureur.
Celui-ci ayant conclu à un défaut d’étanchéité général du bâtiment, Monsieur [P] saisissait le juge des référés près le tribunal de grande instance d’Avignon qui, par décision du 11 février 2019, désignait Monsieur [K] en qualité d’expert judiciaire.
Monsieur [K] déposait son rapport le 15 septembre 2021.
Par acte du 23 août 2022, Monsieur [G] [P] a délivré assignation aux époux [Y] de comparaître devant le tribunal judiciaire d’Avignon et sollicité, à titre principal sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1645 et suivants du code civil, la condamnation solidaire des époux [Y] à lui payer les sommes suivantes :
• 64 830,03 euros assortis de l’indice BT01 à compter du rapport d’expertise au titre des réparations nécessaires sur l’immeuble,
• 11 821,03 euros au titre du mobilier endommagé,
• 50 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
• 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ivile,
• Les entiers dépens compris les frais d’expertise.

Selon acte du 8 novembre 2022, les époux [Y] ont appelé en cause M. [E], voisin immédiat, sur le fondement des dispositions des articles 1792, 1641 et 1645 du code civil, et sollicitent sa condamnation :
• à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient intervenir à leur encontre,
• à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Les deux instances ont été jointes le 2 février 2023.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 décembre 2024, Monsieur [G] [P] maintient ses demandes tendant à voir :
A titre principal
-juger que Madame [R] [Y] née [X] et de Monsieur [A] [Y] engagent leur responsabilité en qualité de constructeur de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 17]
A titre subsidiaire
-juger que Madame [R] [Y] née [X] et Monsieur [A] [Y] engagent leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés
En tout état de cause
-débouter Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes,
-condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur [P] la somme de 64.830,03 euros assortie de l’indice BT01 à compter du rapport d’expertise au titre des réparations nécessaires sur l’immeuble,
-condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur [P] la somme de 11.821,03 euros au titre des au titre du mobilier endommagé,
-condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur [P] une somme de 50.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,
-condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur [P] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur [P] aux entiers dépens compris les frais d’expertise.

Il explique que les époux [Y] sont constructeurs de l’ouvrage dans la mesure où ils ont procédé à la transformation et la réhabilitation totale du bien au sens de l’article 1792 du code civil et que leur resposnabilité est engagée sur ce fondement l’expert judiciaire ayant constaté que l’immeuble était impropre à son usage du fait du défaut d’étanchéité.
Il sollicite réparation de son préjudice à hauteur de 64 830,03 € pour les réparations, 50000€ au titre du préjudice moral, et 11 821,03 € pour le préjudice mobilier.
Il soutient que les époux [Y] ont acquis l’immeuble uniquement pour réhabiliter l’immeuble et faire une opération financière, leur achat et la revente étant très proches faisant passer l’immeuble de 78 m² à 120 m².
Il maintient sa demande subsidiaire sur les vices cachés, les vendeurs ayant tu l’existence d’inondations antérieures.

Par conclusions notifiées le 26 mars 2024, les époux [Y] demandent au tribunal de :
-faire sommation à M. [P] de communiquer les déclarations auprès de sa compagnies d’assurance pour les sinistres qu’il invoque, les rapports des experts afférents à ces sinistres et les indemnisation perçues pour la réfection et son mobilier,
-débouter M. [P] de ses demandes,
Reconventionnellement :
-condamner M. [P] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et perte et tracas,
-condamner M. [P] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de préocdure civile,
Subsidiairement :
-condamner M. [E] à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,
-condamner M. [E] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de préocdure civile,
-condamner la partie succombante aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Les époux [Y] font valoir que M. [P] n’a jamais justifié des indemnisations qu’il a pu recevoir de sa compagnie d’assurance du fait des inondations. Par ailleurs ils soutiennent qu’il n’y au plus eu de sinistre depuis 2018, et que M. [P] ne rapporte pas la preuve que la solidité de l'immeuble serait compromise et qu'il serait impropre à sa destination au sens de l'article 1792 du code civil.
Ils affirment qu’ils n’ont pas acheté une grange mais une maison d’habitation.
Ils ajoutent que la demande fondée sur l’article 1641 du code civil n’est pas mieux fondée. Ils indiquent que le seul sinistre de 2015 a été réparé, que depuis aucun préjudice n’est établi, et que le demandeur jouit tous les étés de cette maison secondaire.
Subsidiairement, ils estiment que le rapport d’expertise de M. [J] relatif au sinistre de 2018 a établi que ce sinistre était lié à une fuite d’un réseau d’évacuation d’eau usées provenant du fonds [E].
Ils avancent que la terrasse de la piscine [E] est située plus haut que le niveau rez-de-chaussée de la maison du demandeur et que l’eau s’évacue par une légère pente sur le fonds voisin. Ils prétendent que M. [E] a diminué la surface de terrain naturel végétalisé qui absorbait l’eau.
Ils demandent, en conséquence, que M. [E] soit condamné à les relever et garantir de toute condamnation à leur encontre.

Par conclusions notifiées le 22 juillet 2024, M. [E] demande au tribunal de :
A titre principal,
-ordonner ka mise hors de cause de Monsieur [F] [E],
-rejeter comme infondées et injustifiées toutes demandes formulées à l’endroit de Monsieur [F] [E].
-condamner in solidum les époux [Y] au paiement de la somme de 5 000 € en faveur de Monsieur [F] [E] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
-condamner in solidum les époux [Y] aux entiers dépens.
A titre subsidiaire,
-débouter Monsieur [P] de ses demandes au titre du mobilier endommagé et du préjudice de jouissance.
-écarter l’exécution provisoire de droit.

Il explique que l’expert judiciaire a écarté tout lien d’imputabilité à son égard puisqu’il a retenu l’absence d’étanchéité de l’ouvrage qui avait initialemetn une destination agricole, et il rappelle que cette absence d’imputabilité au fonds voisin avait déjà été retenue lors du sinistre de 2015. Il ajoute que l’appel en garantie n’est pas fondé en droit, et qu’il n’a pas la qualité de constructeur à l’égard des parties.
A titre subsidiaire, il indique que le préjudice mobilier n’est justifié ni dans son principe ni dans son montant et que le préjudice de jouissance n’est pas établi.

En application de l’article 455 du code de procédure, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 27 mars 2025.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de relever que le juge de la mise en état n’a pas été saisi, conformément à l’article 788 du code de procédure civile, d’une demande de communication de pièces par les époux [Y].

1°) SUR LA RESPONSABILITE :
L'article 1792 du code civil énonce : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromet la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’ a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère »

Il ressort des éléments du dossier que les époux [Y] ont fait l’acquisition, le 12 septembre 2014, de l’immeuble litigieux.

L’acte de vente précisait, même s’il indiquait qu’il s’agissait d’une maison d’habitation, dans le paragraphe « état de l’immeuble » que : « Le vendeur déclare que le bien objet des présentes se trouve entièrement à rénover et inhabitable dans son état actuel en raison notamment du fait qu'il ne dispose actuellement pas d'un compteur raccordé au réseau électrique ERDF et nécessite de fait de nombreux travaux de remise aux normes actuelles d'habitation notamment quant à son installation électrique propre. Il est donc bien noté par les parties que le vendeur ne sera pas en mesure de délivrer un immeuble à usage d'habitation conforme aux normes actuelles. »

Il apparaît que les époux [Y] ont procédé à une réhabilitation totale du bien immobilier, qui était “inhabitable” avec extension et pose de toiture. La déclaration d’achèvement des travaux est intervenue le 15 février 2016.

Ils ont ensuite vendu l’immeuble rénové le 5 octobre 2016.

Il s’agissait d’une rénovation d’importance rendant el bien habitable et faisant passer la superficie de 78 m² à 120 m².

Ils se trouvent, du fait de ces travaux, constructeurs aux termes de l’article 1792 du code civil.

Leur acquéreur a subi dès le mois de février 2017 cinq inondations qui ont affecté le rez-de-chaussée de l’habitation.

Lors de l’expertise judiciaire, les désordres suivants ont été constatés :
▪ Fissurations de doublages et de cloisons dans la partie Nord du rez de chaussée
▪ Fissuration du béton au sol dans la cuisine et le séjour
▪ Remontée d’humidité à l’intérieur de la maison : particulièrement importantes en paroi Ouest
du séjour et de la cuisine et depuis le sol avec salpêtre en saturation des enduits
▪ Façades Est et angle Nord-Ouest humidité permanente
▪ Mobilier taché.

Monsieur [K], expert judiciaire, indique comme origine des désordres :
«Le problème se situe au niveau des eaux de ruissellement souterraines qui par gravité s’accumulent au pied des parois Ouest et Nord de la villa des demandeurs. [….]
Maintenant qu’il s’agit d’une habitation , il faudra que cette paroi soit étanchée et qu’un drain soit créé au niveau de sa fondation.
Jusqu’à aujourd’hui aucun propriétaire ne s’est chargé de réaliser ces travaux qui pourtant sont indispensables ».

Il ajoute :« Au rez-de-chaussée le sol est constitué par une dalle en béton. La paroi Ouest est en moellons calcaires perméables. Elle ne possède aucun enduit étanche sur sa face externe. Pour cette raison, l’eau imbibe la base du mur sur toute la largeur et elle ressort à l’intérieur en faisant écailler la peinture et cloquer le plâtre. Elle génère des sels de salpêtre. Si la pression est forte, l’eau s’infiltre dans la maison par l’endroit où la résistance est la plus faible entre le dallage et la base du mur ».

Il conclut :« Les inondations qui ont eu lieu entre octobre 2015 et août 2018 ont entrainé une impossibilité temporaire d’habiter le logement puisque le sol était recouvert de plusieurs centimètres d’eau. Le couvert n’était plus assuré. L’absence d’étanchéité des parois Nord et Ouest rend l’immeuble impropre à sa destination. »

C’est d’ailleurs pour cette raison que la compagnie d’assurance du demandeur, GROUPAMA, avait refusé sa garantie estimant qu’un problème d’étanchéité avait été révélé (pièce 8 demandeur).

Les époux [Y] ont appelé en la cause le voisin de l’immeuble litigieux, considérant que des travaux effectués sur sa parcelle seraient à l’origine du désordre.

Il convient de noter que la demande des époux [Y] n’est pas fondée en droit , M. [E] n’étant ni constructeur, ni vendeur de l’immeuble litigieux, seuls fondements de l’appel en garantie.

Mais surtout il ressort du rapport d’expertise que le dommage aurait eu lieu quelque soit l’origine des inondations puisqu’il est dû à l’absence d’étanchéité de l’immeuble.

Le rapport d’expertise est, en effet, particulièrement clair sur l’origine du désordre et désigne cette absence d’étanchéité de l’immeuble et non le fonds voisin appartenant à M. [E].

Le désordre est imputable aux travaux réalisés par les époux [Y].

Il conviendra par conséquent de retenir l’entière responsabilité des époux [Y] sur le fondement de l’article 1792 du code civil et de mettre hors de cause M.[E].

Dés lors, la demande subsidiaire sur le fondement des vices cachés est sans objet .

2°) SUR LES PREJUDICES :

-sur les travaux de reprise

L'expert indique que pour faire cesser les désordres, il y a lieu de créer un écran étanche sur la face externe des parois Ouest et Nord de la maison et de créer un drain à l'extérieur des parois Ouest et Nord en prévoyant une pompe de relevage car le point bas du drain qui se trouvera dans l'angle Nord Ouest de la maison ne pourra pas s'écouler par gravitation.

L’expert chiffre donc les travaux de la manière suivante :

a) Travaux extérieurs :
-confection d'un drain et création d'une étanchéité sur les parois Nord et Ouest :30 790 € HT
–démontage et remontage des pompes à chaleur 1860 € HT
–préparation des supports et enduit étanche sur parois 2520 € HT
Total des travaux extérieurs : 35 170 € HT
TVA 20% 7034 €

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Total des travaux extérieurs : 42 204 € TTC

b) Travaux de remise en état à l’intérieur de la maison :

Reprise des peintures : 11 596 € HT
Reprise des menuiseries : 2521 € HT
Total des travaux intérieur : 14 117 € HT
TVA 10 % : 1411,70 €

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Total des travaux intérieur : 15 528,70 € TTC

c) Maîtrise d’œuvre et assurance dommages-ouvrage :

L’expert indique qu’il faut rajouter la maîtrise d’œuvre d’exécution et l’assurance dommages-ouvrage calculées sur 12% du montant HT des travaux, soit une somme de 7 097,33 € TTC

L’ensemble des travaux, de la maîtrise d’œuvre et de l’assurance s’élève à la somme de 64 830,03 € TTC, somme qui sera mise à charge des époux [Y].

-sur le préjudice mobilier

L’expert retient le principe de ce préjudice, indiquant en page 60 de son rapport :  «divers tissus d’ameublement et du mobilier ont été tâchés dans les inondations »
Il ajoute : « les demandeurs vivent dans la crainte d’une telle éventualité (inondation)…tant que le problème ne sera pas résolu ,ils ne pourront pas procéder aux embellissements de leur logement »

Il est clairement établi par la production de photographies que les meubles du rez-de-chaussée ont été endommagés dans une mesure significative.

Il est produit une liste des factures d’achat de ces meubles et des devis de réparation ou en cas d’impossibilité de réparation, d’achat de biens identiques.

Il sera fait droit à la demande et les époux [Y] seront condamnés à payer à M. [P] la somme de 11 821,03 €.

-sur le préjudice de jouissance

L’expert retient ce préjudice, indiquant en page 67 de son rapport « depuis l’achat de leur maison, les époux [P] subissent des inondations à rez-de-chaussée lors de chaque épisode pluvieux important » et il est produit des procès-verbaux de constat très parlants sur l’état du bien.

Si le principe du préjudice est acquis, aucun élément n’est apporté par M. [P] pour chiffrer le montant de ce préjudice.

A l’inverse, il est produit par M. [Y], diverses attestations (pièce n° 12) qui démontrent que le demandeur a toujours pu occuper cette résidence secondaire l’été.

Le préjudice sera ramené à la somme de 5 000 € au paiement de laquelle les époux [Y] seront condamnés.

3°) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE M. et MME [Y] :

La responsabilité des époux [Y] ayant été justement retenue sur le fondement de l’article 1792 du code civil, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive qu’ils ont formée à l’égard du demandeur sera rejetée.

Les époux [Y] demandent à être relevés et garantis par M. [E] prétendant que les travaux effectués sur son terrain seraient à l’origine du dommage.

Cependant, M. [E] a été mis hors de cause dès lors que l’origine du dommage est l’absence d’étanchéité de l’immeuble litigieux et que les époux [Y] ne précisent pas le fondement juridique de leur demande à son égard.

Ils seront déboutés de leur demande à l’encontre de M. [E] .

4°)SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les époux [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ainsi qu’à payer à M.[P] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [Y], perdants dans la procédure d’appel en cause qu’ils ont initiés à l’encontre de M. [E], seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS :