TJ 38185, 5 juin 2025, RG 24/01869

REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 24/01869 - N° Portalis DBYH-W-B7I-MAY2

AFFAIRE : S.A.R.L. IMMOBILIERE DES ALPES C/ [Y], [W]

Le : 05 Juin 2025

Copie exécutoire
et copie à :
Me Deborah ALAMPI
la SCP LSC AVOCATS

Copie à :
Me [D] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 05 JUIN 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIERE DES ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [Y] entrepreneur individuel,, demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-92 du 04/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

représenté par Me Deborah ALAMPI, avocat au barreau de GRENOBLE

Maître [D] [W] Mandataire Judiciaire, ès qualité Commissaire à l’exécution du plan de redressement de Monsieur [Y] [Z] , demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 26 Septembre 2024 pour l’audience des référés du 24 Octobre 2024 ; Vules renvois successifs et notamment au 10 avril 2025;

A l’audience publique du 10 Avril 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 novembre 2020, le président du tribunal judiciaire statuant en référé rendait une ordonnance constatant l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé entre la SARL IMMOBILIERE DES ALPES et Monsieur [Z] [Y].

Suivant acte sous seing privé en date du 29 avril 2019, la SARL IMMOBILIERE DES ALPES a donné de nouveau à bail commercial à Monsieur [Z] [Y], un local professionnel situé à [Localité 4] moyennant :
- un loyer mensuel de 8 640€ TVA inclue,
- une provision de 266 € au titre des impôts et des taxes à verser entre les mains du bailleurs,
- une provision de charges trimestrielle de 365 € à verser entre les mains du syndic.

Selon jugement du 18 janvier 2021, Monsieur [Z] [Y] était placé en redressement judiciaire. Maitre [D] [W] était désigné en qualité de mandataire judiciaire et un plan de redressement arrêté.

Le 9 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire était signifié à Monsieur [Z] [Y] pour avoir à payer la somme de 2 612,49 € TTC au titre de l'arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024 Monsieur [Z] [Y] et maître [W], es qualité mandataire judiciaire ont été assignés par la SARL IMMOBILIERE DES ALPES devant le président du tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé.
Dans ses dernières conclusions récapitulatives, la SARL IMMOBILIERE DES ALPES souhaite voir du juge des référés :
- déclarer la demande de la requérante, recevable et bien fondée, et
- constater que le bail commercial ayant lié les parties se trouve résilié de plein droit le 9 septembre 2024, le commandement étant demeuré infructueux,
En conséquence :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- dire que Monsieur [Z] [Y] se trouve, à compter de cette date, occupant sans droit ni titre et,
En conséquence :
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance et le concours de la force publique,
- ordonner la remise en état des locaux loués aux frais de Monsieur [Z] [Y],
- condamné Monsieur [Z] [Y] au paiement d'une somme provisionnelle de 1.915,93€TTC en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire au profit de la société IMMOBILIERE DES ALPES,
- dire que Monsieur [Z] [Y] sera redevable d'une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due par jour de retard, outre les charges, égale au loyer contractuel majoré de 50% à compter du 1 er octobre 2024, ceci jusqu'à ce qu'il quitte définitivement les lieux,
- condamner en conséquence Monsieur [Z] [Y] à payer une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due par jour de retard, outre les charges, égale au loyer contractuel majoré de 50% à compter du 1 er octobre 2024, ceci jusqu'à ce qu'il quitte définitivement les lieux,
- débouter Monsieur [Z] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Monsieur [Z] [Y] au paiement d'une somme de 2.500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code Procédure Civile, au profit de la société IMMOBILIERE DES ALPES,
- condamner, enfin, le même aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais du commandement et ceux de la présente assignation,
- juger opposable la décision à intervenir à Maître [D] [W] ès qualité de Commissaire à l'exécution du plan de redressement de Monsieur [Z] [Y].

Dans ses conclusions n°2 rappelées à l'audience Monsieur [Z] [Y] formule les demandes suivantes :
- constater que Monsieur [Y] a réglé les causes du commandement de payer dans un délai d'un mois à compter de la signification du commandement,
- débouter, en conséquence, la Société IMMOBILIERE DES ALPES de l'ensemble de ses demandes,
A titre reconventionnel :
- condamner la Société IMMOBILIERE DES ALPES à rembourser à Monsieur [Y] l'intégralité des provisions sur charges payées depuis son entrée dans les lieux,
A titre subsidiaire :
- suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire figurant au bail du 29 avril 2019,
- juger que Monsieur [Y] est à jour dans le paiement des loyers au 8 avril 2025,
A titre encore plus subsidiaire,
si la juridiction devait condamner Monsieur [Y] au paiement d'un arriéré locatif :
- accorder à Monsieur [Y] des délais de paiement sur 3 mois,
- condamner la SARL IMMOBILIERE DES ALPES à payer à Monsieur [Y] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.

Maître [W] n’était pas représenté, il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire conformément à l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application des dispositions de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L 145-41 du code de commerce dispose en son premier alinéa que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur verse aux débats le bail en date du 29 avril 2019, un décompte des sommes dues, le commandement de payer du 9 août 2024 et l'état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

Il appartient au débiteur de justifier qu'il a payé les sommes dues. En l'espèce, Monsieur [Z] [Y] prétend avoir effectué 3 virements le 9 septembre 2024 à hauteur de 1050 €, 1000 € et 466 €. Seule la preuve de deux virements à cette même date à hauteur de 1050 € et 466 € est produite aux débats. Aucune pièce n'est produite par le débiteur permettant d'attester de la réalité du virement de la somme de 1 000 €.

En outre, s'oppose le décompte de loyers produit par le bailleur qui fait état d'une seule somme versée par le preneur, à hauteur de 1 000 €, le 10 septembre 2024. (pièce n°19 et 26)
Néanmoins, la carence du preneur quant à la preuve du virement à hauteur de 1000 € auquel s'ajoute le décompte produit par le bailleur permet de constater qu'à l'écoulement du délai d'un mois suivant la notification du commandement résolutoire, les sommes dues n'ont pas été acquittées en totalité.

Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [Y] à la somme de 1 334,23 € à titre provisionnel à valoir au titre des loyers et indemnités d'occupation selon décompté arrêté au 13 mars 2025 et des charges selon décompte arrêté au 7 février 2025, et tenant compte des virements effectués par Monsieur [Y] les 28 février 2025, 17 mars 2025, 1er avril 2025 et 8 avril 2025.

Il est constant que le bail contient une clause résolutoire en cas de non-respect de ses stipulations, notamment en cas d'impayés.

Il convient de faire droit à la demande de délais de grâce formée par le preneur, qui justifie de ses difficultés financières, de sa bonne foi et de sa volonté de régler ce qu'il doit, dans les conditions précisées au dispositif. Il sera constatée l'acquisition de la clause résolutoire et la suspension de ses effets dans le temps pour le preneur de respecter les délais accordés.

A défaut, la clause résolutoire reprendra ses effets et :

- il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [Z] [Y] et à celle de tout occupant de son chef,
- Monsieur [Z] [Y] sera condamné au paiement du solde de l'arriéré ci-dessus fixé,
- Monsieur [Z] [Y] sera redevable de l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges à compter du 9 septembre 2024. Il n'y a pas lieu de majorer cette indemnité.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des provisions sur charges

Le preneur conteste sa situation de compte prétendant que des sommes lui ont été réclamées alors qu'elles ont été acquittées. Aussi, il reproche à l'agence AGDA et la société FONCIA de ne pas justifier des charges dues.

Le bailleur estime que les régularisations de charges ont valablement été faites et qu'elles apparaissent sur les comptes charges de l'agence AGDA. S'agissant de la société FONCIA le bailleur prétend qu'elle confirme avoir valablement procédé aux régularisations.

Néanmoins, au regard tant des pièces produites par le preneur que celles produites par le bailleur le juge des référés ne dispose pas d'éléments suffisants lui permettant de trancher cette demande reconventionnelle avec l'évidence requise en référé.

Au surplus, cette demande fait l'objet d'une contestation sérieuse relative au montant des sommes dont les agences sont redevables à l'égard du preneur.

Il y a lieu de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [Y] supportera les dépens.

Enfin, il n'est pas contraire à l'équité de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au regard de la contestation subsistante sur les provisions sur charges.

PAR CES MOTIFS