TJ 67482, 6 juin 2025, RG 25/01313

N° RG 25/01313 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBL

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 25/01313 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBL

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL
Madame [I], [K] [G]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPHEA (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 7]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [I], [K] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 7]
comparante

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er mars 2017, OPHEA, a donné en location à Madame [I] [K] [G] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer de 364.36 euros outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2024, OPHEA a notifié à Madame [I] [K] [G] un congé pour le 31 octobre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » visant les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 13 février 2025, OPHEA a fait citer Madame [I] [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 28 mars 2025, OPHEA, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la créance aux fins de voir :
- Constater que le congé délivré est régulier,
- Prononcer la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,
- Condamner Madame [I] [K] [G] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés au [Adresse 1] à [Localité 7].
- Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
- Condamner Madame [I] [K] [G] à lui payer la somme de 3514.03 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
- Condamner en tout état de cause Madame [I] [K] [G] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,
- Condamner Madame [I] [K] [G] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 694.95 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
- Condamner Madame [I] [K] [G] à lui payer la somme de 300.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [I] [K] [G] aux entiers dépens,
- Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

OPHEA, fait valoir que la mauvaise foi de Madame [I] [K] [G] est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. OPHEA actualise la dette locative à la somme de 3633.44 euros au 17 mars 2025 mais précise que le règlement des loyers courants a repris et en sus un certain nombre de paiement. OPHEA ne s’oppose pas à des délais de paiement sous réserve d’une clause cassatoire.

Madame [I] [K] [G]déclare percevoir des revenus mensuels de 1428.00 euros. Elle indique être en contrat à durée déterminée mais espère un contrat à durée indéterminée à partir du mois de juin/juillet 2025. Elle justifie ses difficultés à payer le loyer par la perte de son emploi et la fin de ses droits aux allocations pôle emploi. Elle propose des mensualités de 104.00 euros pour apurer la dette locative en sus du loyer courant.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 14 février 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 juillet 2024.

Lecture est donnée du rapport d’enquête sociale du 27 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En application de l’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux(...).  Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié Madame [I] [K] [G] par exploit de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2024 à effet du 31 octobre 2024 au vu des impayés de loyers à cette date d’un montant de 1578.23 euros. La défenderesse a été invitée à prendre attache avec le gestionnaire de la situation pour régulariser les impayés défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Madame [I] [K] [G] ne produit aucun élément de nature à contester la régularité cet acte si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé ayant pris effet le 31 octobre 2024, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

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La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit du 13 février 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 3514.03 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, selon extrait de compte du 20 novembre 2024 produit.

Il est relevé que la dette locative s’élève au 17 mars 2025 à la somme de 3633.44 euros en dépit de règlements récents.

Compte tenu de la dette locative existante et de l’absence de paiement des loyers et charges aux dates convenues au contrat de bail sur de longues périodes, en dépit des règlements plus réguliers depuis janvier 2025, et de l’ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [I] [K] [G].

Madame [I] [K] [G] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux sous réserve de la décision relative à la demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte précisé que la dette locative s’élève au 17 mars 2025 à la somme de 3633.44 euros, échéance de février 2025 comprise.

Par conséquent, Madame [I] [K] [G] qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamnée à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 3633.44 euros au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges au 17 mars 2025, échéance de février 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.
Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail, Madame [I] [K] [G] sera condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la date laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre soit le 31 octobre 2024 et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.
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Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi soit la somme de 694.95 euros. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [I] [K] [G] est déjà condamnée au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 3633.44 euros, en considération de la date de la résiliation du bail soit le 31 octobre 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l’espèce, il ressort du décompte précité que Madame [I] [K] [G] a repris le règlement des loyers courants.

Il ressort du rapport d’enquête sociale réalisé le 27 février 2025 que Madame [I] [K] [G] perçoit des revenus mensuels de 1428.30 euros et réside avec sa fille âgée de 23 ans qui devrait participer aux charges courantes bien qu’elle ait demandé un logement social pour prendre son indépendance et propose des délais de paiement à hauteur de 104.00 euros sur 36 mois auxquels ne s’est pas opposé OPHEA.

Compte tenu de la situation familiale et financière de Madame [I] [K] [G], de la proposition de délais et de l’accord d’OPHEA, il sera accordé des délais de paiement à Madame [I] [K] [G], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si Madame [I] [K] [G] apure la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion pourra être poursuivie.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [I] [K] [G], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l'instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge d’OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS