TJ 97411, 5 juin 2025, RG 24/00443

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00443 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3EP
NAC : 28D

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 05 Juin 2025

DEMANDEURS

M. [S] [L]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [A] [W] [L] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [L] [O] [L] épouse [D]
[Adresse 6]
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [V] [N] [L]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [P] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [G] [L]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [T] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [J] [S] [L]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 17 Avril 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 05 Juin 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître DE GERY délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître HOARAU délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [L] [Z], épouse de Monsieur [S] [L] est décédée le [Date décès 5] 2015. Elle laisse pour lui succéder son conjoint survivant, Monsieur [S] [L], et ses huit enfants issus de son union avec ce dernier, [L] [O], [V], [J], [P], [N], [T], [A] et [G]. L’actif de la succession se compose essentiellement de biens immobiliers situés à [Localité 10] et cadastrés [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 7].

Par jugement du tribunal d’instance de Saint Benoît du 12 octobre 2015, il était reconnu la propriété de la parcelle [Cadastre 7] aux époux [L]. Ce jugement n’a toujours pas été publié au service de la Publicité Foncière. Depuis l’ouverture de la succession, aucun accord n’a pu intervenir entre les héritiers et un procès-verbal de difficulté a été dressé par Me [H] le 6 avril 2022.

Monsieur [J] [L] a édifié sa maison d’habitation sur la parcelle [Cadastre 8] en 2013.

Estimant que Monsieur [J] [L] est redevable d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 815-9 du code civil, Monsieur [S] [L], Madame [A] [L] épouse [E], Madame [L] [L] épouse [D], Monsieur [V] [L], Monsieur [P] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 19 septembre 2024, fait assigner Monsieur [J] [L] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :
- Juger recevable et bien fondée l’action en paiement d’une indemnité d’occupation formée par Monsieur [S] [L], Madame [A] [L] épouse [E], Madame [L] [O] [L] épouse [D], Monsieur [V] [L], Monsieur [P] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L],
- Juger que Monsieur [J] [L] jouit privativement des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7] depuis le décès de sa mère le [Date décès 5] 2015, sans payer ni loyer ni indemnité,
En conséquence,
- Juger que Monsieur [J] [L] est débiteur d’une indemnité d’occupation envers les indivisions post-communautaire et successorale depuis le décès de sa mère le [Date décès 5] 2015,
- Condamner Monsieur [J] [L] à payer aux indivisions post-communautaire et successorale la somme de 27.000 € au titre de cette indemnité d’occupation avec intérêt et anatocisme,
- Condamner Monsieur [J] [L] à payer aux indivisions post-communautaire et successorale la somme de 450 € par mois au titre de cette indemnité d’occupation avec intérêt et anatocisme, jusqu’au partage définitif,
Subsidiairement,
- Ordonner une mesure d’expertise en vue de fournir des éléments, en particulier la valeur locative du bien, de nature à permettre de fixer le montant de cette indemnité d’occupation,
- Condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [S] [L], Madame [A] [L] épouse [E], Madame [L] [O] [L] épouse [D], Monsieur [V] [L], Monsieur [P] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [J] [L] aux entiers dépens.

Les requérants exposent que Monsieur [J] [L] jouit privativement et sans le moindre loyer ni indemnité la parcelle [Cadastre 8] et une partie de la parcelle [Cadastre 7] depuis le décès de leur mère en 2015. Ils indiquent que les dispositions de l’article 815-11 du code civil sur lesquelles se fondent Monsieur [J] [L] portent sur la répartition provisionnelle des bénéfices entre les indivisaires et de l’avance en capital sur leurs droits susceptibles d’être ordonnées par le président du tribunal judiciaire à concurrence des fonds disponibles. La demande de Monsieur [S] [L], Madame [A] [L] épouse [E], Madame [L] [O] [L] épouse [D], Monsieur [V] [L], Monsieur [P] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] ne concerne ni une avance en capital sur leurs droits dans le partage ni une répartition provisionnelle des bénéfices de l’indivision.

Par ailleurs, Monsieur [J] [L] jouit de façon exclusive des biens litigieux. Certes, les autres indivisaires ont pu avoir ponctuellement accès au terrain le temps d’une évaluation, ils ne peuvent en user et en jouir. Monsieur [J] [L] a sollicité dans le cadre du partage judiciaire, l’attribution préférentielles des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7], en sa double qualité d’exploitant agricole de ces parcelles et de constructeur de la maison qui lui sert d’habitation. Il verse des attestations au soutien de sa jouissance privative des parcelles et de la maison. Monsieur [J] [L] a encore indiqué dans ses conclusions, ne pas contester devoir une indemnité d’occupation, mais qu’il s’oppose au montant de la valeur locative fixée par les demandeurs. Quant à la présence de son père sur la parcelle [Cadastre 7] constatée par le tribunal d’instance de Saint Benoît dans le jugement rendu le 12 octobre 2015, les requérants précisent que ce jugement s’est borné à régulariser le titre de propriété des époux [L] avec l’accord des consorts [B] et de Monsieur [K] et alors que les tensions dans la famille [L] n’existaient pas encore.

Concernant la fixation de l’indemnité d’occupation, elle doit être déterminée en fonction de la valeur locative des biens. Cette valeur locative a été estimée en août 2021 par l’agence immobilière Guy Hocquet entre 400 et 500 € en l’état. Ils sollicitent la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 450 € mensuelle. Monsieur [J] [L] conteste cette évaluation et s’oppose à la demande d’expertise. Il s’appuie sur la valeur vénale des parcelles réalisées par Me [X] alors que cette valeur doit être exclue du calcul de l’indemnité d’occupation. Au surplus, le calcul de l’indemnité d’occupation tient compte des éventuelles améliorations réalisées par l’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis. Il doit être tenu compte en conséquence de la valeur locative non seulement des terrains agricoles mais encore des constructions y édifiées. La fixation de l’indemnité appartient au juge qui peut avoir recours à un expert et ne peut donc être déléguée au notaire liquidateur.

Enfin, sur la demande d’indemnité d’occupation sollicitée par Monsieur [J] [L] à son père, les requérants rappellent que Monsieur [S] [L] est usufruitier.

Les requérants ajoute que l’indemnité d’occupation est due à l’indivision et non aux autres indivisaires. Cette somme devra entrer pour son montant total dans la masse active partageable.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, Monsieur [J] [L] s’oppose à ces demandes. Il expose que les parties sont en conflit sur le partage des biens dépendant de l’indivision post-communautaire et successorale, suite au décès de Madame [C] [L]. Un procès-verbal de difficulté a été dressé le 6 avril 2022 par le notaire chargé de la succession et Monsieur [J] [L] a assigné les requérants devant le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Madame [C] [L] décédée à Saint Benoît le [Date décès 5] 2015.

Monsieur [J] [L] estime la demande irrecevable. L’article 815-11 du code civil dispose qu’une avance peut être accordée par le juge en cas de contestation. Les demandeurs n’ont jamais sollicité du concluant une avance en capital sur leurs droits au partage. Ils ne justifient pas de l’établissement d’un acte liquidatif du notaire fixant le montant de leurs droits et de ceux du concluant sans la succession de leur mère. Ils devront être déboutés de leur demande. Par ailleurs, deux conditions sont nécessaires pour l’avance de fonds. Les fonds disponibles doivent être suffisants et de telles avances doivent avoir un caractère exceptionnel. Or, les requérants ne démontrent pas que leurs droits dans l’indivision seraient supérieurs à la somme réclamée ni ne justifient de l’existence de la disponibilité de cette somme.

Concernant la valeur locative du bien, il estime que son identité a été usurpée auprès de l’agence immobilière pour obtenir cette valeur locative. Par ailleurs, il estime détenir une créance dans la succession au titre de la construction réalisée par lui avec l’autorisation de son père et de sa mère. Il a reçu l’autorisation de ses parents de s’installer sur les parcelles litigieuses et de les exploiter. C’est ainsi qu’il a sollicité l’attribution préférentielle des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7].

Subsidiairement, il estime que l’indemnité d’occupation peut être due en cas de jouissance privative d’un bien indivis. Les requérants ne démontrent pas qu’il occupe à lui seul les deux parcelles litigieuses. Ils ont accès à ces parcelles et résident sur une parcelle contiguë des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. Les parcelles ne sont pas délimitées de sorte que les demandeurs peuvent se rendre quand bon leur semble sur les parcelles occupées par lui-même. A ce titre, l’agent immobilier qui est intervenu pour visiter les parcelles a pu, accompagné des demandeurs, accéder aux terrains.

A titre plus subsidiaire, il conteste la valeur locative fixée par les demandeurs sur la base d’un avis non contradictoire. La valeur locative de 450 € par mois se fonde sur une estimation d’une valeur vénale du bien de 525.000 € alors qu’il s’agit d’un terrain agricole avec des constructions de moindre valeur, réalisé par Monsieur [J] [L]. Elle est donc surestimée. Il fait état d’une estimation de Me [X] fixant la valeur vénale des parcelles occupées par Monsieur [J] [L] à la somme de 102.600 € et alors qu’il n’occupe qu’une partie de la parcelle [Cadastre 7]. Il estime que le montant d’une indemnité d’occupation doit être inférieure à 1.000 € par an au regard de la surface occupée. Il rappelle que son occupation est précaire en raison de l’éventualité d’un partage de sorte que l’indemnité doit être minorée.

Il estime que les demandeurs doivent être déboutés de leur demande d’indemnité d’occupation comme de leur demande portant sur les intérêts et l’anatocisme.

Il ajoute que si une indemnité d’occupation devait être mise à sa charge, il devraient en être de même pour les demandeurs qui occupent un bien indivis.

Enfin, il s’oppose à la demande d’expertise et sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 17 avril 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 815-9 du code civil dispose : « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».

Ainsi, les requérants sollicitent que soit fixée une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 815-9 du code civil, estimant que Monsieur [J] [L] occupe privativement la chose indivise. Dès lors, ils ne sollicitent aucunement une avance en capital sur le fondement de l’article 815-11 du code civil.

Il convient en conséquence de déterminer si Monsieur [J] [L] occupe privativement un bien indivis.

Monsieur [J] [L] sollicite, dans le cadre du partage judiciaire, l’attribution préférentielle des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7]. Il ne conteste pas avoir édifié une maison d’habitation sur la parcelle [Cadastre 8] et exploité une partie de la parcelle [Cadastre 7]. Monsieur [J] [L] est domicilié dans cette maison d’habitation qu’il a construite en 2013, avec l’autorisation de ses parents. Or, il ne conteste pas résider dans cette maison d’habitation avec son épouse et ses enfants. Dès lors, il ne peut venir contester que son occupation ne soit pas privative. De même, lorsqu’il expose exploiter une partie de la parcelle [Cadastre 7], cette exploitation apparaît bien privative, puisqu’il en demande l’attribution préférentielle.

Au vu de ces éléments, Monsieur [J] [L] est bien redevable d’une indemnité d’occupation envers les indivisions post-communautaire et successorale.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Monsieur [J] [L] s’oppose à toute indemnité d’occupation, estimant que la valeur locative ne peut être qu’inférieure à 1.000 € par an. Or, il ne verse aucune estimation de cette valeur locative. L’estimation sur laquelle il se fonde est une valeur vénale et non une valeur locative.

La seule estimation versée est celle de l’agence immobilière Guy Hoquet datant de 2021 pour une valeur locative de la maison construite par Monsieur [J] [L] estimée entre 400 et 500 € par mois, et 850 € entièrement rénovée. Cette estimation effectivement au nom de Monsieur [J] [L], a bien été effectuée par un professionnel de l’immobilier et ne peut donc être remise en cause alors que le défendeur n’a versé aucune estimation de la valeur locative.

En revanche, il est constant que cette occupation est précaire, s’agissant d’un bien indivis dont il est demandé le partage. Dès lors, il conviendra d’appliquer une décote de 20% sur la valeur locative estimée par l’agence immobilière Guy Hocquet, soit la somme de 450 – 45 = 405 € par mois. Monsieur [J] [L] sera condamné à payer aux indivisions post-communautaire et successorale la somme de 24.300 € outre une indemnité d’occupation mensuelle de 405 € jusqu’au partage définitif. Ces sommes porteront intérêts à compter du 19 septembre 2024, date de l’assignation. Enfin, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière étant sollicitée, elle sera ordonnée.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [J] [L] :

Monsieur [S] [L], conjoint survivant, est usufruitier des parcelles litigieuses. Il ne peut donc être condamné à une quelconque indemnité d’occupation. Par ailleurs, Monsieur [J] [L] ne démontre pas la réalité d’une occupation privative des parcelles par les autres requérants. En conséquence, il sera débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge des requérants les frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il convient de condamner Monsieur [J] [L] à leur verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS