TJ 93008, 28 mai 2025, RG 25/02205

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU
28 Mai 2025

MINUTE : 25/470

N° RG 25/02205 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YWQ
Chambre 8/Section 2

Rendu par Monsieur UBERTI-SORIN Stephane, Juge chargé de l'exécution, statuant à Juge Unique.
Assisté de Madame MOUSSA Anissa, Greffière,

DEMANDEUR :

Madame [J] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Assitée par Me Sigride BANY, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [S] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [R] [D] épouse [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Monsieur Stéphane UBERTI-SORIN, Juge de l’exécution,
Assistée de Madame Anissa MOUSSA, Greffière.

L'affaire a été plaidée le 07 Mai 2025, et mise en délibéré au 28 Mai 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 28 Mai 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 29 juin 2021, M. [L] [H] et son épouse, Mme [K] [D], ont donné à bail à Mme [J] [C] et Mme [W] [C] et M. [A] [G] un logement situé [Adresse 2], outre un emplacement de stationnement n°26 et la cave n°7 pour un loyer hors charge de 1.100 euros. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100 euros.

Par acte sous signature privée du même jour, la SA Seyna s'est portée caution solidaire des engagements souscrits par les locataires.

Par jugement rendu le 25 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a :
CONDAMNE solidairement Mme [J] [C] et Mme [W] [C] à verser à Seyna SA la somme de 9 390,55 €, au titre de l'arriéré des loyers arrêté au 26 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date du jugement ;
DEBOUTE M. [L] [H] et Mme [K] [D], épouse [H] de leur demande en paiement d'une somme de 75,66 euros ;
CONDAMNE conjointement M. [L] [H] et Mme [K] [D], épouse [H] à verser à Mme [J] [C] et Mme [W] [C] la somme de 844,72 euros à titre de dommages et intérêts ;
REJETTE la demande de compensation :
AUTORISE Mme [J] [C] et Mme [W] [C] à s'acquitter de leur dette, savoir la somme de 9 390,55 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'expulsion ;
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance :
- l'échelonnement sera caduc ;
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- le contrat de location du 29 juin 2021 concernant les locaux situés [Adresse 2], outre l'emplacement de stationnement n°26 et la cave n°7 sera résilié, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, à l'égard des seules Mme [J] [C] et Mme [W] [C] ;
EN CE CAS
CONDAMNE solidairement Mme [J] [C] et Mme [W] [C] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 29 juin 2021 concernant les locaux situés [Adresse 2], sur la période courant du 01 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [J] [C] et Mme [W] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [J] [C] et Mme [W] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
CONDAMNE in solidum Mme [J] [C] et Mme [W] [C] à payer à M. [L] [H] et Mme [K] [D], épouse [H] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE M. [L] [H] et Mme [K] [D], épouse [H] à délivrer à Mme [J] [C] et Mme [W] [C] les quittances des termes de loyers, charges comprises, payés par elles, sous astreinte de 100 euros par mois de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
DEBOUTE M. [L] [H] et Mme [K] [D], épouse [H] de leur demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Mme [J] [C] et Mme [W] [C] de leur demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme [J] [C] et Mme [W] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer daté du 24 novembre 2022 ;
RAPPELLE QUE CETTE DÉCISION N'EST PAS OPPOSABLE A M. [A] [G] ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Par requête du 28 février 2025, Mme [J] [C] et Mme [W] [C] ont sollicité une mesure de sursis à expulsion de 12 mois poursuivie en exécution du jugement précité, signifié le 27 juin 2024, suivi d'un commandement de quitter les lieux délivré le 20 janvier 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 7 mai 2025 et la décision mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le conseil de Mme [J] [C] et Mme [W] [C] sollicite de voir :
Vu les articles L 411-1 et suivant du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
Vu les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
Vu les pièces versées aux débats, Il est demandé au Juge de l'exécution de :
Débouter Monsieur [H], Madame [H] et la SA SEYNA de l'intégralité de leurs demandes fins, et conclusions,
Dire et juger Madame [C] [J] et Madame [C] [W] tant recevables que bien fondés en leurs demandes ;
A titre principal,
Annuler le commandement de quitter les lieux en date du 20 janvier 2025,
Condamner solidairement Monsieur [H], Madame [H] et la SA SEYNA à payer Mesdames [C], la somme de 2000 euros, à titre d'indemnisation du préjudice moral subi,
A titre subsidiaire,
Accorder à Madame [C] [J] et Madame [C] [W] un délai d'un an pour quitter les lieux sis [Adresse 2].
Dire et juger que pendant ce délai, il sera sursis à l'expulsion de Madame [C] [J] et Madame [C] [W] et de tous occupants de leur chef ;
Condamner in solidum Monsieur [H], Madame [H] et la SA SEYNA à payer à Madame [C] [J] et Madame [C] [W], la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du CPC,
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit, Condamner in solidum Monsieur [H], Madame [H] et la SA SEYNA en tous les dépens.

Le conseil des requérantes explique que le commandement de quitter les lieux doit être annulé dès lors que le juge du fond a conditionné la remise en cause du moratoire à l'envoi préalable d'une mise en demeure prévoyant un délai de 15 jours pour régularisation alors que celle adressée à ces clientes prévoyait un délai de seulement 7 jours. Au surplus, il indique que le moratoire a été respecté. Il considère que la procédure d'expulsion a causé à ses clientes un préjudice moral du fait de la notification du concours de la force publique.

Enfin, à titre subsidiaire, il fait valoir la situation particulière de ses clientes et sollicite un sursis à expulsion de 12 mois précisant que des démarches en vue d'un relogement ont été entamées et qu'un recours a été effectué dans le cadre du droit au logement opposable (DALO).

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le conseil de M. [L] [H] et son épouse, Mme [K] [D], et de la SA SEYNA sollicite de voir :
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, u l'article 510 du code de procédure civile, u les articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, /u l'article 1343-5 du code civil, Vu les pièces versées aux débats,
- DEBOUTER Mesdames [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions
- CONSTATER que le commandement de quitter les lieux, délivré le 20 janvier 2025, n'est pas nul
- DEBOUTER Mesdames [C] de leur demande de délais de maintien dans les lieux d'un an
- CONDAMNER Mesdames [C] à verser la somme de 800 € à la société SEYNA au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Le conseil des défendeurs fait valoir notamment que :
au moment où la mise en demeure a été adressée aux requérantes, celles-ci n'avaient pas respecté l'échéancier octroyé par le juge du fond en s'abstenant de payer le loyer dans son montant révisé, précisant que les charges facturées le 16 décembre 2024 au titre de la révision de la chaudière et la taxes des ordures ménagères de 2025 n'avaient pas plus été payées ;
le fait que le délai de régularisation ait été indiqué comme étant de sept jours alors que le tribunal l'avait imposé à quinze jours est sans effet sur la régularité du commandement de quitter les lieux dès lors que celui-ci a été adressé plusieurs semaines après l'envoi de la mise en demeure ;
sur la demande de dommages et intérêts, la procédure d'expulsion étant régulière, aucune somme ne peut être allouée aux requérantes, rappelant que l'arriéré locatif reste important ;
sur la demande subsidiaire, la preuve de démarches en vue d'un relogement n'est pas rapportée pas plus que celle de la situations financières des requérantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux

Conformément aux dispositions du l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, « Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. »

Il est rappelé que la procédure d'expulsion engagée sans titre exécutoire est nulle, sans avoir à faire la preuve d'un grief. Il est également rappelé que lorsqu'un commandement de quitter les lieux a été délivré à l'occupant, il appartient au juge de contrôler que les conditions de mise en œuvre de l'expulsion étaient réunies au jour du commandement.

Enfin, aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, "aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public".

L'annulation prononcée par le juge entraîne l'anéantissement rétroactif de l'acte de procédure et prive tous les actes subséquents de leur efficacité.

Réponse du juge de l'exécution

En l'espèce, la SAS GARANTME a adressé un courrier daté du 27 novembre 2024 à Mme [J] [C] et Mme [W] [C] en ces termes :

« OBJET : Mise en demeure de respecter les termes du jugement rendu par le TRIBUNAL Judiciaire de Saint-Nazaire en date du 25/04/2024 sous le numéro RG 23/00902 Affaire : [H] et [D] / [C]

Madame,

Dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement visé en objet, aux termes duquel vous avez été autorisés à apurer votre dette locative 9390,55 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

Ce jugement vous a été signifié par acte d'huissier le 27/06/2024.

Vous n'avez pas bien respecté la date d'échéance de paiement du loyer courant et des charges.

Je vous rappelle donc que vous disposez d'un délai de 7 jours à compter de la réception de la présente pour apurer votre dette.

A défaut, votre arriéré locatif deviendra en totalité exigible, et votre bailleur sera autorisé à entrer en voie d'exécution forcée du jugement afin de vous contraindre à libérer les lieux.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur en l'assurance de ma meilleure considération. »

Il est rappelé qu'une mise en demeure de payer doit être suffisamment comminatoire et doit comporter le montant dû, le délai pour régulariser et la sanction encourue en cas de non-paiement.

En l’espèce, si la lettre du 27 novembre 2024 fait état, dans son objet d'une dette de 9.390,55 euros, ce montant ne pouvait correspondre à la somme impayée par les requérantes compte tenu du moratoire octroyé par le juge du fond. Par suite, force est de constater que le montant à payer, objet de la régularisation sollicitée, n'est pas mentionné dans la mise en demeure précitée. Par ailleurs, le délai pour procéder à la régularisation est erroné puisque mentionné comme étant de sept jours alors que le juge du fond avait prévu un délai de 15 jours.

L'absence de ces éléments fait nécessairement griefs puisque la mise en demeure adressée aux requérantes ne leur permettait pas de régulariser leur situation à l'égard de leur propriétaire, nonobstant le fait qu'elles contestent ne pas avoir respecté le moratoire octroyé par le juge du fond.

Par suite, à la date de délivrance du commandement de quitter les lieux, la clause résolutoire n’était pas acquise dans les conditions prévues par le jugement rendu le 25 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de sorte que les défendeurs ne pouvaient mener la procédure d’expulsion. Dès lors, le commandement de quitter les lieux est nul.

En conséquence, le commandement délivré à Mme [J] [C] et Mme [W] [C] le 20 janvier 2025 sera annulé avec toutes conséquences de droit, notamment sur les frais laissés à la charge de M. [L] [H] et son épouse, Mme [K] [D], et de la SA SEYNA.

Par suite, la demande de délais pour quitter les lieux est sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts

Dispositions légales applicables

Conformément aux dispositions du 4ème alinéa de l’article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Par ailleurs, aux termes de l'article L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution, le Juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages et intérêts en cas d’abus de saisie.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Réponse du juge de l'exécution

En l'espèce, il est manifeste que la procédure diligentée à l'encontre de Mme [J] [C] et Mme [W] [C] est à l'origine d'un préjudice dû à l'angoisse d'être expulsée, le concours de force publique ayant été requis, sans solution de relogement.

En conséquence, il est équitable de leur allouer à chacune d'elle la somme de 250 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les défendeurs qui succombent supporteront in solidum la charge des éventuels dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande d'allouer à Mme [J] [C] et Mme [W] [C] la somme de 1.200 euros sur ce fondement. Par suite, M. [L] [H] et son épouse, Mme [K] [D], et de la SA SEYNA seront déboutés de leur demande à ce titre.

c) Sur les modalités d'exécution

La nature du litige rend nécessaire de déclarer la présente décision exécutoire au seul vu de la minute, en application des dispositions de l'article R. 121-17 du code des procédures civiles d'exécution, d'autant que le concours de la force publique a été accordée au bailleur.

PAR CES MOTIFS