TJ 59350, 26 mai 2025, RG 24/08524

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08524 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YTW3

JUGEMENT

DU : 26 Mai 2025

S.C.I. LA ROCHE POLIE

C/

[F] [Z]-[U]
[M] [S], [H] [N] [Z]
[T] [G], [Y] [N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LA ROCHE POLIE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Représentant : Me Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [F] [Z]-[U], demeurant [Adresse 2], représentée par Me Emilie DELATTRE, avocat au barreau de LILLE

M. [M] [S], [H] [N] [Z], demeurant [Adresse 3], non comparant

M. [T] [G], [Y] [N], demeurant [Adresse 6], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/8524 PAGE

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 21 septembre 2021 prenant effet le 24 septembre suivant, la S.C.I. La Roche Polie, représentée par l'agence Audrey Immobilier, a donné à bail à Mme [F] [Z] [U] une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par actes séparés des 21 et 22 septembre 2021, M. [T] [N] et M. [M] [N] [Z] se sont portés cautions solidaires de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2024, la S.C.I. La Roche Polie a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 323,05 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du même jour, la bailleresse a fait délivrer à Mme [Z] [U] un congé aux de reprise pour habiter avec effet le 23 septembre 2024 à minuit.

Par voie électronique avec accusé de réception le 6 mars 2024, la S.C.I. La Roche Polie a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le commandement de payer a été dénoncé aux cautions par acte de commissaire de justice délivré à l'étude le 19 mars 2024 pour M. [N] [Z] et par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 20 mars 2024 pour M. [N].

Par actes signifiés par commissaire de justice en date des 12, 15 et 16 juillet 2024, la S.C.I. La Roche Polie a fait assigner respectivement Mme [Z] [U], M. [N] [Z] et M. [N], en leur qualité de cautions, devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [U] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;Condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes : 1 323,05 euros correspondant aux loyers et charges dus impayés, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers et charges dus depuis l'assignation jusqu'au délibéré; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à leur départ effectif ;500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 15 juillet 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 novembre 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, à l'exception de M. [T] [N] et [M] [N] [Z], ont accepté de soumettre la procédure à l'article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l'audience de plaidoiries au 3 mars 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont expressément référées à leurs conclusions déposées et visées par le greffier à l'audience.

Aux termes de ses dernières écritures, La SCI La Roche Polie demande au juge de :

constater ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;A titre subsidiaire, constater que par l'effet du congé délivré le 5 mars 2024, Mme [Z] [U] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 23 septembre 2024 à minuit ;En toute hypothèse :RG : 24/8524 PAGE

Ordonner son expulsion ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;Condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes : 1 323,05 euros correspondant aux loyers et charges dus impayés, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers et charges dus depuis l'assignation jusqu'au délibéré; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation du bail jusqu'à leur départ effectif ;1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,ordonner l'exécution provisoire.
Elle conclut à la régularité des actes de cautionnement et s'oppose à la demande de délais de paiement. Elle remet un décompte actualisé de sa créance arrêté au mois de mars 2025.

Mme [Z] [U], représentée par son conseil, propose de s'acquitter de la dette locative par mensualités de 50 euros et conclut au débouté des demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle fait valoir que la dette n'a pas augmenté depuis la délivrance du commandement de payer et que la perception décalée des indemnités journalières est à l'origine des incidents de paiement. Elle indique qu'elle travaille à mi temps thérapeutique et que ses revenus mensuels s'élèvent à 1 400 euros. Elle précise qu'elle ne bénéficie pas d'une procédure de surendettement, qu'elle a adressé deux chèque à la SCI La Roche Polie qui n'ont pas été encaissés et qu'elle a trouvé un nouveau logement. Elle précise qu'à ce jour, elle n'a pas repris le paiement du loyer courant et elle ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement assignés respectivement à l'étude et par procès-verbal de recherches infructueuses, [N] [Z] et M. [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

La SCI La Roche Polie justifie leur avoir signifié ses dernières écritures par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 29 octobre 2024.

L’enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 15 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 6 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement aux termes convenus des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [Z] [U] le 05 mars 2024.

Il ressort en outre du décompte tenu par la bailleresse que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, ce point n'étant pas discuté par la locataire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 06 mai 2024. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 21 septembre 2021 à cette date.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 mai 2024, Mme [Z] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] [U] à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 749 euros.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 05 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2025, que la SCI La Roche Polie rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Mme [Z] [U] à payer à la SCI La Roche Polie la somme de 2 724,80 euros actualisée au 28 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 mars 2024 sur la somme de 1 323,05 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En la cause, il ressort tant du décompte actualisé produit par la SCI La Roche Polie que des débats que Mme [Z] [U] n'a pas repris le paiement de la part à charge de son loyer avant l'audience, le dernier versement datant du mois de novembre 2024.

En outre, il ressort des justificatifs de revenus versés aux débats que Mme [Z] [U] n'apparaît pas en capacité de respecter un plan d'apurement de la dette en plus de son loyer courant. Sa proposition de règlement à hauteur de 50 euros par mois est d'ailleurs insuffisante pour apurer la dette dans le délai légal de 24 mois prévu par l'article 1343-5 du code civil

Au vu de ces éléments et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il convient de rejeter la demande de délais de paiement fondée tant sur l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, que sur l'article 1343-5 du code civil.

Sur l’étendue de l’engagement des cautions :

Aux termes de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Cette nullité d’ordre public doit être constatée en cas d’omission de l’une des formalités prescrites sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

En l'espèce, M. [T] [N] et M. [M] [N] [Z] se sont engagés en qualité de caution solidaire de Mme [Z] [U], sans bénéfice de discussion ni de division, pour le 'règlement des loyers et charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d'occupation éventuellement dues après la résiliation du bail, de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts, de tous intérêts », pour une durée déterminée ne pouvant dépasser 9 ans, soit jusqu'au 24 septembre 2030, en vertu du bail qui lui a été consenti.

Ces cautionnements ont été conclus dans le respect des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. C’est donc à bon droit que la bailleresse sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de l’arriéré locatif et de ses accessoires soit la somme de 2 724,80 euros.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les défendeurs aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de sa dénonciation aux cautions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS