TJ 95500, 2 juin 2025, RG 23/06220

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Juin 2025

N° RG 23/06220 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NOGG
Code NAC : 50D

[R] [C]
[I] [J]
C/
[P] [T] veuve [E]
[N] [Y] [E]
[N] [H] [E]
[W] [A] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 24 Mars 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEURS

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Philippe RAOULT, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDEURS

Madame [P] [T] veuve [E], née le 1er janvier 1948 à [Localité 6] (PAKISTAN), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [N] [Y] [E], né le 20 mars 1982 à [Localité 5] (PAKISTAN) demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [H] [E], né le 23 septembre 1986 à [Localité 5] (PAKISTAN) demeurant [Adresse 3]

Monsieur [W] [A] [E], né le 9 octobre 1976 à [Localité 7] (PAKISTAN) demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Marie LAINEE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Julien LEMAITRE, avocat plaidant au barreau de Rennes.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 28 juin 2019 par Maître [O] [F] [U], notaire à [Localité 9], les consorts [E] ont vendu à Monsieur [R] [C] et Madame [I] [J] un appartement dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. Le prix de vente n’est pas communiqué.

Dès le mois de septembre 2019, les acquéreurs se sont plaints de divers désordres liés à une humidité excessive des murs empêchant notamment le fonctionnement de prises électriques, à l’apparition de moisissures, des infiltrations d’eau dans l’appartement et des problèmes d’étanchéité des fenêtres. Des réclamations amiables auprès des vendeurs sont restées sans effets.

Les demandeurs ont obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise le 8 juillet 2020 la désignation d’un expert judiciaire en la personne de Madame [D] [Z], remplacée par la suite par Monsieur [K] [V]. Par ordonnance de référé du 18 mai 2022, l’expertise a été rendue commune au syndicat des copropriétaire de l’immeuble. L’expert a déposé son rapport le 27 mars 2023.

Par exploit du 22 novembre 2023, Monsieur [C] et Madame [J] ont fait assigner les consorts [E] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de les voir condamner à indemniser leur préjudice.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2024. L’affaire a été plaidée le 24 mars 2025 et mise en délibéré au 2 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, Monsieur [R] [C] et Madame [I] [J] demandent au tribunal de :

Condamner les consorts [E] à leur payer la somme de 27.173,80 € TTC au titre de leur préjudice matériel,Les condamner à leur payer la somme de 29.240 € au titre des échéances mensuelles de remboursement de prêt relatives au bien sis à [Localité 4],Les condamner à leur payer la somme de 5.541 € au titre des impôts locaux des années 2021, 2022 et 2023,Les condamner à leur payer la somme de 1.080 € TTC au titre des frais de déménagement,Condamner Messieurs [H] [E] et [W] [A] [E] à leur payer la somme de 900 € TTC au titre des frais d’installation d’une cuisine,Condamner les consorts [E] à leur payer la somme de 5.625 € au titre de leur préjudice de jouissance,Les condamner à leur payer la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral,Les condamner à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Ils font valoir à titre principal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, que les désordres dénoncés, et constatés par l’expert, constituent des vices cachés antérieurs à la vente, que les vendeurs ne pouvaient ignorer, les ayant été camouflés par des travaux de rénovation peu de temps avant la vente, et que ces désordres rendent le bien impropre à sa destination compte tenu de leur gravité. A titre subsidiaire, ils considèrent que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Ils s’estiment dès lors bien fondés à solliciter la réparation de l’ensemble de leurs préjudices. Outre le coût de la remise en état du bien, ils font valoir qu’ils se sont vus contraints de trouver une solution de relogement et de déménager en urgence, ce qui a généré des frais supplémentaires de charges de copropriété et de taxes foncière et d’habitation. Ils invoquent également un préjudice de jouissance et un préjudice moral, leur état de santé s’étant dégradé.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, les consorts [E] demandent au tribunal de :

A titre principal :
Débouter Madame [J] et Monsieur [C] de l’ensemble de leurs demandes,A titre subsidiaire :
Les débouter de leurs demandes au titre des travaux de plomberie, des travaux d’isolation thermique, peinture, dépose de ventilateur électrique et débouchage de la ventilation, des demandes en lien avec l’acquisition d’un nouvel appartement à [Localité 4], et des demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance, des frais de déménagement et d’aménagement ainsi que du préjudice corporel,En tout état de cause :
Les condamner à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens.
Ils font valoir à titre principal que la garantie des vices cachés a un caractère exclusif, et ne peut se cumuler avec un défaut de délivrance conforme. Ils considèrent à cet égard que les conditions de l’article 1641 du code civil ne sont pas remplies, l’antériorité du vice à la vente n’étant pas selon eux démontrée, les travaux de peinture n’ayant été réalisés que pour favoriser la vente et non pour masquer des désordres. Ils estiment que l’humidité dénoncée n’est pas inhérente à la chose vendue, mais à la conception de l’immeuble, l’appartement vendu n’étant pas plus humide que les autres appartements de l’immeuble, et considèrent que les désordres invoqués ne sont pas suffisamment graves pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés. A titre subsidiaire, ils critiquent les sommes réclamées, et notamment les travaux de plomberie, la non-conformité d’évacuation des eaux n’étant pas de leur fait, les travaux d’isolation thermique, de peinture, de dépose du ventilateur électrique et du débouchage de la ventilation de cuisine, qui représentent une remise à neuf de l’appartement. Ils contestent également les dépenses relatives à l’appartement de [Localité 4], alors que les demandeurs ne démontrent pas la nécessité d’évacuer leur logement, ainsi que le préjudice de jouissance et le préjudice corporel, qui ne seraient pas établis.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 22 mai 2024 et 25 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient d’observer à titre liminaire que les demandeurs invoquent à titre principal la garantie des vices cachés, et que le défaut de délivrance conforme n’est invoqué qu’à titre subsidiaire. Dès lors, le moyen soulevé par les défendeurs, tiré du non-cumul des actions, est dépourvu de pertinence.

Sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

Il s’ensuit qu’il appartient à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence des désordres, de leur origine et de leurs différents caractères, à savoir qu’il doivent être inhérents à la chose vendue, d’une certaine gravité, cachés, et rendre la chose totalement inutilisable ou en diminuer l’utilité, l’appréciation du caractère caché se faisant in concreto, selon l’ampleur des connaissances de l’acquéreur et de la qualité de professionnel du vendeur.

En l’espèce, l’expert a constaté dans l’appartement objet de la vente d’importantes moisissures dans la cuisine et les chambres ainsi qu’un encrassement des entrées d’air dans les chambre et le séjour. Ces désordres, provenant de l’humidité ambiante, qui apparaissent particulièrement importants au vu des photographies intégrées dans le rapport d’expertise, conduisent l’expert à déclarer qu’ils présentent un risque pour la santé humaine et peuvent affecter les voies respiratoires, tels que l’asthme et les maladies bronchiques en général dues aux champignons et acariens. Ils s’agit donc bien de vices qui rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou tout au moins qui en diminuent significativement l’usage. Contrairement aux affirmations des défendeurs, ces vices sont bien inhérents à la chose vendue puisqu’ils apparaissent sur les murs intérieurs de l’appartement, même si les défauts de construction et d’entretien de l’immeuble ont pu contribuer aux désordres. On peut d’ailleurs s’étonner à cet égard que les défendeurs n’aient pas cru devoir appeler en intervention forcée le syndicat des copropriétaires, alors que celui-ci avait été appelé à l’expertise à la demande de l’expert.

Selon l’expert, les désordres sont dus à une ventilation insuffisante de l’appartement, la cuisine étant dépourvue de ventilation mécanique contrôlée, la ventilation de la salle d’eau, installée par les vendeurs, n’étant qu’occasionnelle car actionnée par l’allumage de la lumière, et les entrées d’air des pièces de vie étant encrassées. Si le taux d’hygrométrie mesuré lors des opérations d’expertise a été déclaré acceptable par l’expert, ce dernier s’empresse de préciser que c’est parce que l’appartement est inoccupé à ce moment-là et qu’il n’y a donc pas de production de vapeur d’eau, contrairement à ce qui se produit lorsque l’appartement est occupé.
Il existe également un problème d’humidité en lien avec la plomberie, notamment un écoulement anormal du ballon d’eau chaude. Le point de rosée est atteint malgré un température globalement acceptable dans l’appartement.

S’agissant de l’antériorité de ces vices et de leur caractère caché au moment de la vente, il est vrai que l’expert indique ne pas disposer d’élément factuel permettant de se prononcer sur l’état antérieur à l’acquisition. Il souligne toutefois que les vendeurs ont fait effectuer dans les mois qui ont précédé la vente des travaux importants de peinture et d’électricité dans l’appartement pour un montant supérieur à 20.000 €, les travaux de peinture se montant à plus de 10.000 € TTC. L’appartement n’étant plus occupé, il est logique, compte tenu des observations précédentes de l’expert, que lors des visites et de la vente aucune trace de moisissure n’ait été perceptible. En revanche, les désordres sont apparus très peu de temps après le début de l’occupation, et alors que les températures n’étaient pas encore basses. Il apparaît donc impossible, compte tenu du caractère structurel de l’insuffisance d’aération des lieux constaté par l’expert, que ces désordres n’aient pas existé avant la remise en peinture de l’appartement. Du reste, les défendeurs ne contestent pas vraiment l’humidité de l’appartement, puisqu’ils en attribuent la cause à l’ancienneté de l’immeuble et à un problème de conception de celui-ci. Là encore, il convient d’observer que les défendeurs s’abstiennent pourtant de mettre en cause le syndicat des copropriétaires.

Il en découle que les vices dénoncés n’étaient pas apparents au moment de la vente, et qu’ils étaient nécessairement présents avant la remise en peinture. Les consorts [E] doivent dès lors leur garantie aux demandeurs, sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur les demandes de Monsieur [C] et Madame [J]

Conformément à l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Il est toutefois de principe que l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et peut être engagée de manière autonome.

En l’espèce, les demandeurs ont souhaité conserver l’appartement du [Adresse 3] à [Localité 8], sans toutefois solliciter la restitution d’une partie du prix. Ils sollicitent la réparation du préjudice subi du fait du vice caché. Il importe dès lors de déterminer l’étendue exacte du préjudice causé par ce vice caché.

S’agissant des travaux réparatoires, l’expert a retenu un devis de travaux de plomberie de la société CPS 95 à hauteur de 3.494,80 € TTC, ainsi qu’un devis de travaux de peinture de la société Bati Rénov d’un montant de 1.298 € TTC. L’expert a écarté un devis non conforme de la société E.P.T.C. d’un montant de 22.330 €, qui ne mentionnait ni prix unitaires, ni quantités. L’expert avait accordé aux parties un délai au 17 février 2023 pour communiquer des devis complémentaires, mais n’en a reçu aucun autre. En revanche, l’expert a estimé à 1.349,70 € une prestation concernant la création d’un petit conduit de liaison entre la chambre 3 et le couloir qui n’avait pas été chiffrée. Les travaux réparatoires seront donc fixés en l’état à 6.142,50 €.

Les demandeurs communiquent un certificat médical du 16 octobre 2020, certifiant que l’état de Madame [J] justifie l’attribution d’urgence pour elle-même et son enfant d’un logement plus salubre. Toutefois, au lieu de prendre temporairement un appartement de location, les consorts [C]-[J] ont fait le choix d’acquérir un deuxième appartement en pleine propriété à [Localité 4] tout en conservant le premier. Le remboursement des mensualités du prêt relatif à cette nouvelle acquisition ne constitue pas une dépense indemnisable, mais contribue à la constitution d’un patrimoine immobilier. De même, le paiement des charges de copropriété et celui des taxes foncières ne sont que le corollaire de cette acquisition.

Les demandeurs évoquent également un coût de déménagement de 1.080 € et un coût d’installation d’une cuisine de 900 € mais ne communiquent aucun justificatif. Ces sommes ne pourront être retenues.

S’agissant du préjudice de jouissance, les demandeurs indiquent qu’ils sont restés dans un logement insalubre de juin 2019 à décembre 2020, soit une durée de 18 mois. En réalité, le caractère insalubre n’a débuté qu’au mois de septembre 2019, au moment de l’apparition des moisissures. Le préjudice sera ramené à 15 mois. La valeur locative de l’appartement de [Localité 8] a été estimée par l’agence B&C Immobilier entre 1.200 et 1.250 € charges comprises. Les demandeurs évaluent leur préjudice de jouissance à 25 % de la valeur locative, ce qui paraît raisonnable. Ce préjudice sera donc fixé à : 1.200 x 25 % x 15 mois = 4.500 €.

Les demandeurs réclament enfin l’indemnisation d’un préjudice corporel évalué à 10.000 € au titre des souffrances endurées. Si le certificat médical communiqué insiste sur la nécessité pour la famille de vivre dans un logement plus salubre, il ne se prononce en aucune manière sur un préjudice corporel quelconque, et en particulier sur des souffrances endurées. Aucun traitement particulier n’est allégué. Le préjudice invoqué se confond dès lors avec le préjudice de jouissance, d’ores et déjà évalué.

Les consorts [E] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [C] et Madame [J] la somme totale de 10.642,50 € à titre de dommages et intérêts en garantie des vices cachés. Les demandeurs seront déboutés du surplus.

Sur les mesures accessoires

Les consorts [E], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [C] et Madame [J] la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles. Les consorts [E] seront solidairement condamnés à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS