TJ 06069, 10 juin 2025, RG 22/03661

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER
1 exp Me HARROP
1 gr Me DRAILLARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

DÉCISION N° : 2025-

RG N°N° RG 22/03661 - N° Portalis DBWQ-W-B7G-OYEX

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. DOMECO FRANCE
25 route de Biot
06560 VALBONNE

représentée par Me Nathalie HARROP, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE :

Maître [R] [B]
6 place de la Vignasse
06560 VALBONNE

représenté par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD MICHEL, avocats au barreau de GRASSE

PARTIE INTERVENANTE :

S.C.P. GASTALDI [B]
6 place de la vignasse
06560 VALBONNE

représentée par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD MICHEL, avocats au barreau de GRASSE

Vu l’article 805 du Code de Procédure civile , l’audience a été tenue à double rapporteur , les avocats de la cause ne s’y étant pas opposés.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS A DOUBLE RAPPORTEUR: COLLÉGIALE :

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente
Assesseur : Mme CASINI, Vice-Présidente

Greffier : Madame BERTELOOT

COMPOSITION DU TRIBUNAL DANS SON DELIBERE ET SON PRONONCE :

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente
Assesseur : Mme CASINI, Vice-Présidente
Assesseur : Mme DURAND, Vice-Présidente

Greffier : Madame BERTELOOT

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 mars 2025 ;

A l’audience publique du 1er avril 2025 ;

Madame PISTRE, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 juin 2025.

***

EXPOSÉ DU LITIGE
 
La société DOMECO FRANCE a notamment pour activité la construction, la vente, la promotion immobilière et de marchand de biens.
Aux termes d’un acte authentique reçu en l’étude de Maître [R] [B] Notaire associée en date du 15 novembre 2011, elle a acquis sur la commune de VALBONNE (06), 363 Avenue de Pierrefeu, des parcelles de terrain à bâtir cadastrées section BO n°305, 307 et 309, pour 20 ares 40 centiares.
Reprochant à Maître [B] l’omission dans l’acte de 2011 d’une servitude de passage ce qui a eu pour conséquence selon elle l’enclavement des parcelles acquises et donc l’impossibilité de les vendre, la société DOMECO FRANCE a par acte d’huissier du 23 juin 2022, fait assigner Maître [B] devant le tribunal judiciaire de céans afin d’obtenir notamment sa condamnation à régler 75 000 € au titre de l’indemnisation du préjudice subi.
Par ordonnance du 19 avril 2024, le juge de la mise en état a déclaré la SCP Gastaldi [B] recevable en son intervention volontaire, et a rejeté la demande de sursis à statuer formée par la société DOMECO FRANCE dans l’attente de l’issue de la procédure concernant la régularité du permis de construire déposé par la société Real Immo.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la société DOMECO FRANCE sollicite, au visa de l'article L 141–1 du code de l'organisation judiciaire et des pièces versées aux débats, de voir :
VU les articles 1240 et 1241 du Code civil, l’article 3.2 du Règlement national établi par le Conseil Supérieur du Notariat, approuvé par arrêté de Madame la Garde des Sceaux, Ministre de la Justice en date du 22 mai 2018 (J.O. du 25 mai 2018), la jurisprudence, les pièces versées aux débats,
ACCUEILLIR les demandes de la SARL DOMECO après les avoir déclarées recevables et bien fondées,
DECLARER la responsabilité civile de Maître [B] engagée du fait de son omission fautive de reporter la servitude,
ENJOINDRE Maître [B] à communiquer les coordonnées de son assureur responsabilité professionnelle,
CONDAMNER Maître [B] à verser à la SARL DOMECO la somme de 51.678,46 euros au titre de l’indemnisation des frais avancés du fait de son omission fautive de la servitude, CONDAMNER Maître [B] à verser à la SARL DOMECO la somme de 25.000 euros au titre de l’indemnisation de l’immobilisation du bien du fait de son omission fautive de la servitude,
DEBOUTER Maître [B] de l’intégralité de ses demandes,
CONDAMNER Maître [B] à verser à la SARL DOMECO la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance distraits au profit de Me Nathalie HARROP, avocat aux offres de droit.
A cet effet, la société DOMECO FRANCE soutient qu’afin d’accéder à la propriété, l’acte de vente du 15 novembre 2011 cite un extrait du titre de propriété du vendeur (acte reçu le 12 décembre 1975) qui indique que la propriété bénéficiera d’une servitude de passage d’une largeur de 6 mètres de long de la limite ouest des parcelles B194 et B1203 (devenues BO 255 à 258), cette servitude devant permettre de rejoindre le chemin communal ; que pour autant, l’acte d’acquisition ne fait pas état de la cession qui est intervenue en 1998 par laquelle la Mairie de VALBONNE a cédé à la société COPRAPROVENCE les parcelles n°249 à n°254, n°256, n°258 et n°259 – en jaune sur le plan ; que cette cession nécessitait la mise en place d’une nouvelle servitude qui n’a pas été consentie à la SARL DOMECO dans l’acte de 2011.
La société DOMECO FRANCE soutient que la Copropriété le Clos de Valbonne est désormais propriétaire de ces parcelles et que ce problème a été découvert le 28 juin 2017 alors que la société DOMECO était sur le point de signer le compromis de vente avec un potentiel acquéreur.
La société DOMECO FRANCE fait valoir que depuis mars 2019, elle a tenté de résoudre amiablement ce litige avec la copropriété « Le CLOS DE VALBONNE », et le protocole finalement signé par les parties le 26 avril 2021 n’a abouti à la formalisation d’une servitude que par acte du 26 janvier 2023.
La société DOMECO FRANCE soutient que depuis la signature avortée du compromis de vente, elle est demeurée dans l’impossibilité de procéder à la vente de son bien pendant près de cinq années et que Maître [B] « n’a jamais daigné accomplir une quelconque diligence aux fins de remédier à cette difficulté ».
La société DOMECO FRANCE fait valoir que si Maître [B] avait pris soin de vérifier les actes qu’elle établissait lors de l’acquisition, comme elle l’a fait lors du rendez-vous pour le compromis, elle aurait constaté par elle même l’omission de la servitude.
Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 28 février 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SCP GASTALDI [B] Intervenante volontaire et Maître [B] [R], Notaire, sollicitent de voir :
Vu l’article 1240 du code civil, les pièces aux débats,
JUGER recevable l’intervention volontaire de la SCP GASTALDI [B] aux côtés de Me [R] [B]
JUGER que Me [B] n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé les préjudices invoqués par la société DOMECO
JUGER que la société DOMECO ne justifie d’aucun préjudice indemnisable actuel et certain causé par un manquement de Me [B]
En conséquence,
DEBOUTER la société DOMECO de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; CONDAMNER la société DOMECO à payer à Me [B] et à la SCP GASTALDI [B] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Michel DRAILLARD, avocat aux offres de droit
ECARTER l’exécution provisoire de la décision en cas de condamnation de Me [B] et de la SCP GASTALDI [B].
Le notaire fait valoir que l’acte de vente de 2011 porte création d’une servitude de passage nouvelle sur des parcelles appartenant au vendeur cadastrées BO 304, 306, 308, et rappelle page 10, la servitude de passage crée à l’occasion d’une vente reçue par acte de Me [K] du 12 décembre 1975 et grevant les parcelles B 194, 195 et 196 devenues BO 255 à 258, et menant au chemin communal cadastré BO 259. Le notaire soutient que l’accès au chemin communal cadastré BO 259 a donc bien été prévu dans l’acte par la création d’une nouvelle servitude de passage complémentaire de celle existante. Le notaire ajoute qu’il est apparu que le chemin communal assis sur les parcelles n°258 et 259 a été déclassé par la commune de VALBONNE, passant dès lors du domaine public au domaine privé de l’état, avant d’être cédé à une société COPRAPROVENCE, le propriétaire actuel étant le syndicat des copropriétaires CLOS DE VALBONNE, ce qui implique que la servitude de passage soit désormais nécessairement étendue à ce chemin devenu privé, mais que neanmoins Me [B] n’avait aucun moyen d’avoir connaissance de cette situation. Maître [B] soutient que lorsqu’un notaire instrumente une vente, les renseignements qu’il obtient du service des hypothèques ne concernent que les parcelles vendues et non les parcelles limitrophes ; que l’état hors formalités n’a donc pu renseigner le notaire sur une cession de parcelle ne concernant pas directement la vente dont il était saisi, pas plus que la note de renseignement d’urbanisme ne l’a informée du déclassement du chemin communal précité. Le notaire conteste en outre le lien de causalité entre sa prétendue faute et les préjudices dont se prévaut la société DOMECO FRANCE.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 novembre 2024 avec un effet différé au 5 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 1er avril 2025.
Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’injonction de communiquer les coordonnées de l’assureur responsabilité professionnelle
La demande formée par la société DOMECO FRANCE tendant à voir faire injonction à Maître [B] de communiquer les coordonnées de son assureur responsabilité professionnelle est sans objet dès lors que la défenderesse dans ses écritures énonce précisément le nom et les coordonnées complètes de la compagnie qui l’assure.
Sur la mise en œuvre de la responsabilité du notaire
Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En sa qualité d'officier ministériel, le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur ou par l'acquéreur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.

Il incombe à celui qui invoque une faute du notaire de démontrer le manquement lui ayant causé un préjudice indemnisable.

* *

En l’espèce, il résulte des pièces et écritures échangées que par acte authentique reçu par Maître [R] [B] le 15 novembre 2011, Monsieur [I] [Z] a vendu à la société DOMECO France des parcelles de terrain à bâtir cadastrées section BO n°305, 307 et 309, pour 20 ares 40 centiares sises 363 Avenue de Pierrefeu à VALBONNE (06560).
Dans cet acte, Monsieur [Z] a consenti une servitude de passage sur des parcelles restant lui appartenir cadastrées BO 304, 306, 308 afin que la société DOMECO ait accès à un chemin sur lequel les parcelles vendues bénéficiaient déjà d’une servitude de passage menant à un chemin communal cadastré BO 259.

Or il s’avère que les parcelles cadastrées BO 249 à 254, 256, 258 et 259 avaient été déclassées par la Mairie de Valbonne, passant du domaine public au domaine privé, avant d’être cédées à une société COPRAPROVENCE par acte de Me [V] du 30 juillet 1998.

Les parcelles acquises par la société DOMECO FRANCE en 2011 bénéficiaient donc d’une servitude débouchant sur la parcelle B 309, mais celle-ci n’était plus à cette date, un chemin communal, mais une parcelle privée.

Les parcelles acquises étaient donc en réalité enclavées.

Contrairement à ce qu’affirme à plusieurs reprises la société DOMECO FRANCE dans ses écritures et dans le dispositif de celles-ci, il ne peut pas être reproché à Me [B] d’avoir omis de reporter « la servitude » dans l’acte de 2011, puisque cette servitude n’existait pas, et qu’au surplus le vendeur, Monsieur [Z], n’était pas propriétaire de ladite parcelle B 259 de sorte qu’il ne pouvait pas consentir une servitude sur celle-ci.

En réalité, il peut seulement être reproché le cas échéant à Maître [B] de ne pas avoir attiré l’attention de la société acquéreur sur le fait qu’elle allait devoir faire des démarches pour obtenir une servitude sur la partie finale du chemin de désenclavement, qui n’était plus un chemin communal mais une parcelle privée.

À cet égard, force est de constater que la lecture attentive des dernières écritures notifiées aux intérêts de la société DOMECO FRANCE ne permet pas de constater que celle-ci a saisi le tribunal du moyen tiré du manquement au défaut d’information et de conseil du notaire. Si l’obligation d’information et de conseil pesant sur le notaire est rappelée en demande au titre des principes de la règle de droit, aucun moyen « in concreto », tiré du manquement par Me [B] à cette obligation n’est développé.

En tout état de cause, à supposer ce manquement d’information et de conseil du notaire établi, force est de constater que la société DOMECO FRANCE, si elle avait eu connaissance de la difficulté, aurait eu le choix entre acquérir ou ne pas acquérir, ou encore tenter de négocier une diminution du prix. En aucun cas le notaire ne peut être tenu d’indemniser la société DOMECO FRANCE des frais par elle engagés pour obtenir de la part du nouveau propriétaire de la parcelle B 259, qui est depuis 1998 un syndicat de copropriété, lesquels frais n’ont aucun lien de causalité avec l’éventuel manquement du notaire à son devoir de conseil. Même si le notaire avait informé la société DOMECO FRANCE de ce qu’elle devrait réaliser des démarches en vue d’un désenclavement, la société DOMECO FRANCE n’aurait pas pu faire l’économie d’engager des frais pour désenclaver les parcelles, situation dont le notaire n’est pas responsable. Il en est de même de l’impossibilité de pouvoir vendre le bien le temps de procéder au désenclavement.

La lecture attentive des dernières écritures notifiées aux intérêts de la société DOMECO FRANCE ne permet pas de déceler que celle-ci soulève la perte de chance de ne pas acquérir, et soutienne qu’il existait une chance sérieuse qu’elle décide de ne pas acquérir, ou qu’elle obtienne une diminution du prix.

Or la perte de chance, même minime, ne peut être indemnisée que si son existence est certaine. S’agissant d’une perte de chance de ne pas contracter, ou de contracter à des conditions différentes, la victime doit établir qu’elle aurait effectivement refusé de passer la vente ou aurait obtenu de son vendeur des conditions meilleures si elle avait été dûment informée par le notaire du fait qu’elle devrait après la vente, engager une procédure de désenclavement.

La société DOMECO FRANCE, qui n’invoque pas même cette perte de chance, n’établit pas qu’elle aurait refusé de passer la vente ou aurait obtenu de son vendeur des conditions meilleures si elle avait été dûment informée de la difficulté. La société DOMECO FRANCE ne justifie en réalité d’aucun préjudice ayant un lien de causalité avec la faute du notaire qu’elle invoque.

La société DOMECO FRANCE sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur l'article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire et les dépens

La société DOMECO FRANCE qui succombe, supportera les dépens et devra indemniser la Maître [B] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire attachée de droit à la présente décision.
 
PAR CES MOTIFS,
Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,
Juge recevable l’intervention volontaire de la SCP Gastaldi [B]
Juge sans objet la demande formée par la société DOMECO FRANCE tendant à voir enjoindre à Maître [B] de communiquer les coordonnées de son assureur responsabilité professionnelle
Déboute la société DOMECO FRANCE de sa demande tendant à voir déclarer la responsabilité civile de Maître [B] « engagée du fait de son omission fautive de reporter la servitude », et de ses demandes indemnitaires au titre des frais avancés du fait de son omission fautive de la servitude et au titre de l’indemnisation de l’immobilisation du bien du fait de son omission fautive de la servitude
Condamne la société DOMECO FRANCE à payer à Maître [R] [B] la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Condamne la société DOMECO FRANCE aux dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Michel Draillard avocat aux offres de droit
Rejette toutes autres demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.