TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00350

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]

N° RG 25/00350 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TI4

Minute : 25/00396

Madame [G] [C] [D]
Représentant : SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX,

C/

Madame [Y] [H] veuve [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Madame [G] [C] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Sandrine MOUNIAPIN, substituant la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [H] veuve [Z]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 5]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 7 novembre 2022, Mme [G] [D] a donné à bail à Mme [Y] [Z] née [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 10] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 607 outre 75 euros à titre de provision pour charges récupérables.
Par acte sous seing privé de la même date Mme [G] [D] a loué à Mme [Y] [Z] née [H] un emplacement de parking n° 081, situé PICA SO PARKING, [Adresse 7], [Localité 5] moyennant un loyer initial de 103 euros outre 3 euros de provisions pour charges récupérables.
Par acte de commissaire de justice Mme [G] [D] a fait signifier à Mme [Y] [Z] née [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 mai 2023 et un autre le 22 septembre 2023. Les causes de ces commandements de payer ont été réglées.
Par un troisième acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, Mme [G] [D] a fait signifier à Mme [Y] [Z] née [H] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois, la somme de 1 817,31 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés de l'appartement et de l'emplacement de stationnement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, Mme [G] [D] a fait assigner Mme [Y] [Z] née [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 2 mai 2025 aux fins de :
Constater la résiliation du bail d'habitation et du bail du parking à effet au 13 novembre 2024, par le jeu de la clause résolutoire,
Ordonner l'expulsion de Mme [Y] [Z] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par la bailleresse ou à défaut par le tribunal
Condamner à titre provisionnel Mme [Y] [Z] à payer en deniers et quittances à Mme [G] [D] une somme de 2 660,66 euros correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 14 novembre 2024,
Condamner à titre provisionnel Mme [Y] [Z] au paiement à compter du 1er décembre 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis,
Condamner Mme [Y] [Z] à payer à Mme [G] [D] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [Y] [Z] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement de notification à la Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie et tous les frais d'exécution du titre obtenu et ce jusqu'au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 13 janvier 2025.

A l'audience du 2 mai 2025, Mme [G] [D], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette à la somme de 4 357,52 euros échéance d'avril incluse.

Mme [Y] [Z] née [H] a comparu en personne. Elle a fait valoir qu'elle avait payé la somme de 2000 euros le matin même de l'audience. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler la somme mensuelle de 500 euros en plus du loyer.
Mme [G] [D] s'est engagée à produire en cours de délibéré, un décompte actualisé.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Mme [G] [D] n'a pas adressé de décompte actualisé.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, Mme [G] [D] produit les deux contrats de location du 7 novembre 2022 démontrant l'obligation au paiement de Mme [Z] née [H], le commandement de payer délivré le 12 septembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 25 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse mentionnant une dette de 4 357,52. Mme [Y] [Z] née [H] produit une attestation d'émission de virement en date du 2 mai pour un montant de 2 000 euros pour " PIMS COMPTE GERANCE ", mandataire de la propriétaire comme confirmée par elle à l'audience. Mme [G] [D] n'a pas contesté en cours de délibéré ce versement. Il convient donc de déduire la somme de 2 000 euros de la somme mentionnée au décompte.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Y] [Z] née [H] à payer à Mme [G] [D] a somme provisionnelle de 2 357,52 euros arrêtée au 25 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Mme [G] [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail du 7 novembre 2022 contient une clause à l'article VIII de ses conditions générales, qui prévoit que " le présent contrat sera résilié immédiatement de plein droit sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. "

Mme [G] [D] a fait signifier à Mme [Y] [Z] née [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 1817,31 euros, le 12 septembre 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 13 novembre 2024.

Le contrat de location de l'emplacement de parking contient à l'article E de ses conditions générale, la même clause. Il convient de constater qu'il est également résilié à la date du 13 novembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il ressort du décompte produit et des débats que Mme [Y] [Z] née [H] a repris le paiement intégral du loyer et a commencé à rembourser sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [Y] [Z] née [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de dire que les effets des clauses résolutoires sont suspendus pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [Y] [Z] née [H] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires seront réputées acquises et les contrats seront résiliés. Mme [Y] [Z] née [H] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, Mme [G] [D] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse Mme [Y] [Z] née [H] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges récupérables telsqu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à son départ définitif des lieux, manifesté par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] [Z] née [H], qui succombe, supportera les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024, de la notification à la Préfecture du 13 janvier 2025, de l'assignation du 10 janvier 2025 et des droits de plaidoirie. La liste des frais compris dans les dépens de l'article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d'exécution de la décision.
La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n'y a pas lieu de dire que les frais d'exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] [D], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS