TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00342

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 7]

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N° RG 25/00342 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TIS

Minute : 25/00395

S.C.I. SOUSA EDIFICIO
Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

Madame [R] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. SOUSA EDIFICIO
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Aliénor MAGNERON, du cabinet de Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [R] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 avril 2023 à effet au 3 mai 2023, la SCI SOUSA EDIFICIO a donné à bail à Mme [R] [Y] un local à usage d'habitation [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros outre une provision pour charges récupérables de 40 euros.
Suite à des impayés de loyers, la SCI SOUSA EDIFICIO, par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024 a fait signifier à Mme [R] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 813,09 euros au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'occupation des lieux dans un délai d'un mois.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par voie électronique le 8 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, La SCI SOUSA EDIFICIO a fait assigner Mme [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 2 mai 2025, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire et 835 du code de procédure civile, aux fins de :
A titre principal,
Juger que le bail est résilié de plein droit à la date du 6 octobre 2024 à vingt-quatre heure avec toutes les conséquences de droit,
En conséquence,
Juger qu'il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [R] [Y] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433_1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner Mme [R] [Y] au paiement par provision de la somme de 3 474,56 euros correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires à la date d'acquisition de la clause résolutoire,
Condamner Mme [R] [Y] au paiement par provision d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1 084,62 euros, charges en sus, à compter du 7 octobre 2024, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs,
Juger que si l'occupation se prolonge l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indéxée, à compter du 7 octobre 2025, sur la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publiée par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à cette date,
Subsidiairement,
Juger pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la cause résolutoire, qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, Mme [R] [Y], sera déchue du terme et l'intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'un nouveau jugement soit prononcé,
En tout état de cause,
Condamner Mme [R] [Y] au paiement par provision des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 août 2024 et le coût de l'assignation et à payer à la SCI SOUSA EDIFICIO la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappeler le caractère exécutoire par provision de l'ordonnance à intervenir.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 10 janvier 2025.

A l'audience du 2 mai 2025, la SCI SOUSA EDIFICIO représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6 109,08 euros. Elle a précisé que le montant du loyer courant n'avait pas été repris, seule l'échéance de mars ayant été réglée dans les derniers mois.

Mme [R] [Y] a comparu en personne, elle n'a pas contesté la dette. Elle a indiqué qu'elle venait d'être embauchée et percevait un salaire égal au SMIC qu'elle était parvenue à régler le loyer de mars 2025 car France TRAVAIL lui avait versé son allocation. Elle a ajouté qu'elle avait fait une demande de logement social et qu'en attendant elle souhaitait obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIF

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la SCI SOUSA EDIFICIO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la SCI SOUSA EDIFICIO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient à l'article VIII de ses conditions générales une clause qui prévoit que " le présent contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. "

La SCI SOUSA EDIFICIO a fait signifier, le 6 août 2024 à Mme [R] [Y] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 813,09 euros,
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 29 avril 2023 est résilié à la date du 7 octobre 2024.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de Mme [R] [Y], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [R] [Y], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 7 octobre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la SCI SOUSA EDIFICIO du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 7 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. L'indice de référence sera, conformément à ce qui était prévu au contrat, puisuqe l'indemnité d'occupation doit être égale au loyer qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, celui du 4ème trimestre 2022.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI SOUSA EDIFICIO au soutien de sa demande verse aux débats le bail du 29 avril 2023, le commandement de payer délivré le 6 août 2024 et un décompte de la créance actualisé au 3 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse, faisant apparaître un solde d'arriéré locatif de 6 109,08 euros. La preuve de l'obligation au paiement de Mme [R] [Y] est donc rapportée.
En conséquence, il convient de condamner Mme [R] [Y] à payer la SCI SOUSA EDIFICIO la somme provisionnelle de 6 109,08 euros, au titre des sommes dues au 3 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse et à compter de la signification de la présente décision, un paiement étant intervenu depuis l'assignation.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Mme [R] [Y] n'a pas repris le paiement du loyer courant. Elle ne remplit donc pas les conditions de l'article 24 V et 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 et sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [Y] qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 août 2024 et celui de l'assignation du 10 janvier 2025

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SOUSA EDIFICIO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS