TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00368

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 25/00368 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TL5

Minute : 25/00404

Monsieur [D] [B]
Représentant : Me Diaka CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191 - Représentant : M. [C] [B] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [H] [W]
Madame [Z] [T] divorcée [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Diaka CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, et Monsieur [C] [B] (Fils), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [T] divorcée [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2018, M. [D] [B] a donné à bail à M. [H] [W] et Mme [Z] [W] un local à usage d'habitation [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros outre une provision pour charges récupérables de 250 euros.
Suite à des impayés de loyers, M. [D] [B] par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024 a fait signifier à M. [H] [W] et Mme [Z] [W] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 23 659 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par voie électronique le 21 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, M. [D] [B] a fait assigner M. [H] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 2 mai 2025, aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires.

A l'audience du 2 mai 2025, M. [D] [B], représenté par son fils M. [C] [B], muni d'un pouvoir régulier et assisté par son conseil a par conclusions notifiées aux défendeurs par courrier recommandé avec accusé de réception reçu avant l'audience, visées par le greffe et développées oralement, demande au juge des contentieux de la protection, au visa de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 :
Déclarer M. [D] [B] recevable et bien fondé en ses demandes,
En conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail cnclu entre M. [B] et M. [H] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W], en date du 10 janvier 2018,
Ordonner l'expulsion de M. [H] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W], et de tous occupants de leur chef des lieux qu'ils occupent sis à [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
Condamner solidairement M. [H] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] au paiement de la somme de 27 859 euros correspondant aux loyers impayés au 19 avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024,
Condamner solidairement M. [H] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 1 500 euros jusqu'à complète libération des lieux et ce à compter du 1er décembre 2024,
Condamner solidairement M. [H] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] en tous les dépens, ainsi qu'à la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [B] a précisé qu'après avoir reçu l'assignation Mme [Z] [W] avait pris contact avec lui pour lui expliquer qu'elle avait été contrainte de cesser le règlement des loyers afin de contracter un crédit immobilier pour l'achat d'un bien.

Mme [Z] [W], a comparu en personne. Elle a indiqué qu'elle était désormais divorcée, qu'elle avait demandé à bénéficier d'un logement social depuis 2021, que la dette correspondait à des charges impayées et a demandé des délais jusqu'en juillet 2025 pour quitter les lieux expliquant qu'elle était propriétaire d'une maison dont les travaux de rénovation n'étaient pas terminés et qu'elle souhaitait ne pas déménager avant la fin de l'année scolaire dans l'intérêt de ses enfants.
M. [H] [W] régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIF

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [H] [W] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [D] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit que "il est expressément convenu qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou encore du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. "

M. [D] [B] a fait signifier, le 19 novembre 2024 à M. [H] [W] et Mme [Z] [W] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 23 659 euros.
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 10 janvier 2018 est résilié à la date du 20 janvier 2025.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [H] [W] et Mme [Z] [T] divorcée [W], devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [H] [W] et Mme [Z] [T] divorcée [W] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2025, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser in solidum M. [D] [B] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 20 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, M. [D] [B] au soutien de sa demande verse aux débats le bail du 10 janvier 2018, le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 1er avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse, faisant apparaître un solde d'arriéré locatif de 27 859 euros. La preuve de l'obligation au paiement de M. [H] [W] et Mme [Z] [T] divorcée [W] est donc rapportée.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir informé le propriétaire de leur divorce, dès lors en application de l'article 220 du code civil, ils sont tenus solidairement de la dette de loyer et d'indemnité d'occupation laquelle constitue une dette ayant pour objet l'entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner M. [H] [W] et Mme [Z] [T] divorcée [W] à payer M. [D] [B] la somme provisionnelle de 27 859 euros, au titre des sommes dues au 1er avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, des paiements étant intervenus après l'assignation.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il apparaît que Mme [Z] [T] divorcée [W] est propriétaire d'un bien immobilier dans lequel elle ne démontre pas ne pas pouvoir emménager immédiatement. Elle sera donc déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [H] [W] et Mme [Z] [T] divorcée [W] qui succombent, supporteront les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [B], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que M. [H] [W] et Mme [Z] [T] divorcée [W] seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS