TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00519

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 8]

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N° RG 25/00519 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2XH7

Minute : 25/00406

Monsieur [U], [G] [H]
Représentant : Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2316

C/

Monsieur [L] [T] [K]
Représentant : Me Messaoud ZAZOUN, avocat au barreau de PARIS,
Madame [V] [M]
Représentant : Me Messaoud ZAZOUN, avocat au barreau de PARIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U], [G] [H]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

représenté par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T] [K]
[Adresse 6] et
[Adresse 6]
[Adresse 6]

Madame [V] [M]
[Adresse 6] et
[Adresse 6]
[Adresse 6]

représentés par Maître Messaoud ZAZOUN, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 12 août 2013, M. [U] [H] a donné à bail à M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1130 euros outre une provision pour charges récupérables de 65 euros.
Suite à des impayés de loyers, M. [U] [H], par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 a fait signifier à M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 25 471,15 euros au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de son attestation d'assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par voie électronique le 1er octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, M. [U] [H] a fait assigner M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 2 mai2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7a) et g) et 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :
Constater la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [K] et à Mme [M] au 26 novembre 2024 ou au 26 octobre 2026,
En conséquence et à défaut de départ volontaire,
Vu les dispositions des articles L. 131-1 et M. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Ordonner l'expulsion de M. [K] et Mme [M] et celle de tous occupants de leur chef et avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux et la remise des clés volontaires ou forcée,
Condamner solidairement M. [K] et Mme [M] à payer à M. [H] la somme provisionnelle de 28 273,63 euros représentant les loyers et charges restant dus au 1er décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, somme qu'il se réserve d'actualiser, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 pour les causes du commandement de payer et à compter de la signification de l'acte introductif d'instance pour le surplus,
Ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l'article 1343-2 du code civil,
Fixer, outre les charges l'indemnité d'occupation provisionnelle à deux fois le loyer mensuel et ce jusqu'à complet déménagement et restitution des clés, à compter de la résiliation du bail,
Condamner solidairement M. [K] et Mme [M] à titre provisionnel au versement de cette indemnité d'occupation mensuelle au profit de M. [H],
Supprimer purement et simplement le délai de deux mois visé à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner in solidum M. [K] et Mme [M] au paiement au profit de M. [H] d'une somme de 1 440 euros en application des dispositions de l'article 400 du code de procédure civile,
Condamner in solidum M. [K] et Mme [M] aux entiers dépens d'instance qui devront comprendre le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024, le coût de la saisine de la CCAPEX ainsi que celui du congé.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 23 janvier 2025.

A l'audience du 2 mai 2025, M. [U] [H] représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la dette locative à la somme de 32 417,35 euros.
Il a soutenu que le document produit comme étant une attestation d'assurance n'en état pas une puisqu'il émanait d'une SARL, société de courtage, dont la gérante est la locataire et qu'il n'est fait mention d'aucune société d'assurance.
Sur le défaut de transmission de quittance, M. [H] a indiqué que le loyer n'étant pas payé, il n'y avait pas lieu de délivrer de quittances aux locataires. Il a observé que les locataires n'avaient pas repris le paiement du loyer et que la dette avait augmenté depuis l'assignation.
Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire puisque le loyer n'a pas été payé depuis 2020.
Il a précisé qu'il avait indépendamment de la présente procédure fait délivrer un congé aux défendeurs le 13 novembre 2024.
M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M], qui se sont fait représentés, ont demandé au tribunal par conclusions développées oralement de:
A titre principal,
Juger que les demandes de M. [H] se heurtent à des contestations sérieuses et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé,
A titre subsidiaire,
Rejeter la demande de M. [H] tendant à supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Moduler le montant de l'indemnité d'occupation,
Accorder à M. [K] et Mme [M] un échelonnement de paiement au titre de l'indemnité d'occupation qui sera fixé et de la protection sur une durée de 36 mois,
Accorder à M. [K] et Mme [M] un délai pour se reloger,
En tout état de cause,
Condamner M. [H] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [H] aux entiers dépens.

M. [K] et Mme [M] soutiennent à titre principal que les causes du commandement de quitter les lieux ne sont pas fondées dans la mesure où ils démontrent que l'appartement est assuré et qu'il l'a toujours été. Ils estiment que la condition d'évidence n'est pas remplie puisque le demandeur fonde son assignation alternativement sur un arriéré de loyer et un défaut d'assurance et qu'il est démontré que la demande est infondée sur le défaut d'assurance. Ils estiment également que l'arriéré de loyer trouve son origine dans l'inertie du bailleur à communiquer aux défendeurs les quittances de loyer, ce qui a engendré une impossibilité pour ces derniers de bénéficier des aides personnalisées au logement.
Ils soutiennent ensuite que le montant de la clause pénale est excessif et que, seul le juge du fond pouvant moduler une clause pénale, il existe une contestation sérieuse.
Subsidiairement, ils soutiennent que les conditions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne sont pas réunies faute de démontrer la mauvaise foi des défendeurs qui n'ont pas occupé l'appartement à l'aide de manœuvres, de voie de fait ou de contrainte.
Ils ajoutent avoir repris le paiement du loyer intégral puisqu'ils ont effectué le 1er mai 2025 le règlement du loyer de mai.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l'attestation d'assurance contre les risques locatifs
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de " s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. "

Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

En l'espèce, le bail du 12 août 2023 contient une clause qui stipule : " à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme du loyer des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeure infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit s'il plait au bailleur. Ce délai sera réduit à un mois pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ou non justification du paiement d'une seule prime. "

Un commandement de payer et d'avoir à justifier de l'assurance habitation visant cette clause a été signifié 25 septembre 2024 à M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M]. Ceux-ci ne démontrent pas avoir justifié qu'ils étaient assurés dans le délai d'un mois de ce commandement.

Cependant, M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] versent aux débats 3 attestations d'assurance délivrée par la société PROTECT ASSUR visant une police d'assurance et couvrant la période du 30 avril 2023 au 30 avril 2026.
M. [H] prétend qu'il ne s'agit pas d'attestation d'assurance car ces documents ont été délivrés par une société de courtage en assurance dont Mme [M] est la gérante. Cependant, il ne rapporte pas la preuve de ses allégations.
L'esprit de l'article 7 g) est de contraindre les locataires à s'assurer et de ne garantir le maintien dans les lieux que des locataires assurés contre les risques locatifs. M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] rapportent la preuve qu'ils étaient assurés contre les risques locatifs au moment du commandement comme au moment de l'audience. Il convient donc de débouter M. [U] [H] de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail pour défaut de production de l'attestation d'assurance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [U] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit, comme rappelé ci-dessus, qu'" à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme du loyer des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeure infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit s'il plait au bailleur."

M. [U] [H] a fait signifier, le 25 septembre 2024 à M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 25 471,15 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.
Le fait que M. [U] [H] n'a pas transmis les quittances de loyer alors que les locataires ne payaient pas leur loyer ou ne le payaient que partiellement et qu'il n'est nullement démontré qu'ils auraient pu bénéficier d'une allocation pour le logement ne constitue pas une contestation sérieuse.
Dès lors, il y a lieu de constater que le bail du 12 août 2013 est résilié à la date du 23 octobre 2024.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Cependant alors que la dette est de plus de 30.000 euros, ils ne démontrent pas être en situation de régler leur dette locative.
Ils seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande d'expulsion

M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] étant devenus occupants sans droit ni titre, depuis le 23 octobre 2024, il convient d'ordonner leur expulsion des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

La preuve n'est pas rapportée que les défendeurs résisteront à l'exécution de la décision, dès lors il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation à quitter les lieux d'une astreinte.

Sur la demande de délais d'expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'absence d'éléments sur la situation de M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M], ceux-ci ne démontrent pas que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] seront donc déboutés de leur demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois visé à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
L'article L. 412-1 du codes des procédures civiles d'exécution dispose que " si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "
Il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. M. [U] [H] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser M. [U] [H] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 23 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.
M. [H] ne démontrant pas subir un préjudice supplémentaire que celui de la perte du loyer et des charges. Il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité d'occupation à deux fois le loyer mensuel.
L'indemnité mensuelle d'occupation sera donc fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, M. [U] [H] produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 12 août 2013 démontrant l'obligation de payer les loyers et charges de la locataire, M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M]. Il produit également le commandement de payer du 25 septembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse mentionnant une dette de 32 477,35 euros comprenant le paiement du 1er mai 2025.
M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] n'ont pas contesté le montant de la dette.

Le contrat stipule que " pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y a solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le nom " le locataire ".

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M] à payer à M. [U] [H] la somme provisionnelle de 32 477,35 euros arrêtée au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l'assignation.
En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [L] [T] [K] et Mme [V] [M], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et le coût de la notification à la CCAPEX mais ne comprendront pas le coût du congé, étranger à la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [H], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 1 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS